[인사이트코리아=선다혜 기자] 중흥그룹 계열사인 중흥토건이 잇단 아파트 분양 흥행 실패로 그룹 안팎의 우려를 낳고있다. 소비자들의 선호도가 높은 대단지라는 점에서 흥행을 기대했으나 고금리로 매수세가 위축되면서 발목이 잡혔다.

더욱이 중흥토건은 최근 수년새 정원주 중흥그룹 부회장의 승계 플랜에 따른 지배구조 개편 과정에서 계열사와 금융사를 통한 차입금이 증가하면서 재무적 부담도 커졌다.

이런 가운데 대거 미분양 물량이 생기자 재무건전성은 물론 승계 플랜에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 제기된다. 

야심차게 아파트 분양 나섰으나…결과는?

한국부동산원 청약홈에 따르면 중흥토건은 지난해 12월 경기도 평택시에서 ‘평택 브레인시티 중흥S-클래스’ 분양에 나섰다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 16개동으로 총 1980세대로 이뤄졌다. 소비자들의 수요가 가장 많은 59·84㎡ 두가지 타입으로만 설계됐다.

수도권이라는 입지적인 이점도 있었으나 분양 성적은 처참했다. 특공 1177가구 모집에 101명만 신청했다. 1·2순위 1879가구 모집에서도 340명만 신청하면서 1539가구(81.9%)가 미달됐다.

중흥토건은 지난해 평택 브레인시티 중흥S-클래스를 포함해 ▲수원성 중흥S-클래스 ▲봉담 중흥S-클래스 센트럴에듀 ▲부산 에코델타시티 16블록 중흥S-클래스 등 총 4곳을 분양했다. 이 중 완판한 곳은 부산 에코델타시티 뿐이었다. 나머지 3곳의 아파트 모두 규모는 다르지만 미분양이 발생했다.

수원성 중흥S-클래스는 총 516가구 모집에 358명만 신청하면서 경쟁률 0.69대 1을 기록했다. 봉담 중흥 S-클래스는 특별공급과 1·2순위 청약에서 총 761가구 모집에 417명만 접수했다. 경쟁률 0.4대 1이었다. 총 344가구(45.2%)가 미달됐으며, 전용면적 72.03㎡을 제외한 모든 타입 미분양이 발생했다. 부산 에코델타시티만 총 690가구 모집에 4406명이 몰리면서 평균 5.91대 1의 경쟁률을 기록했다.

올해도 상황이 좋지 않다. 중흥토건은 지난달 SK에코플랜트와 컨소시엄을 구성 ‘광주 송암공원 중흥S-클래스 SK VIEW’ 분양에 나섰다. 그 결과 1순위 청약 1473가구 모집에 1169건이 접수돼, 경쟁률 0.79대 1을 기록했다.

유일하게 국민평형으로 불리는 84A㎡타입만 515가구 모집에 793건이 접수되면서 경쟁률 1.54대 1을 기록했다. 그외 타입은 전부 미달됐다.

미분양 쌓이고 부담 커지고 ‘진퇴양난’

중흥토건은 이처럼 잇달아 미분양 물량이 발생하면 적신호가 켜졌다. 분양에 나섰던 사업장 대부분 업황이 좋지 않은 지방에 위치해 있어 단시간 내 물량 털기가 어려워 보인다. 때문에 준공 후에도 '악성 미분양'으로 남을 가능성도 있다.이 경우 미분양 물량에 대한 금융비용 등을 중흥토건 고스란히 짊어져야 한다. 재무건전성을 위협하는 골칫덩이로 전락하는 셈이다.

한편 중흥토건은 지난해부터 다수의 계열사들로부터 '운영자금'을 목적으로 해 차입금을 조달하고 있다. 규모별로 살펴보면▲중봉산업개발 2010억원 ▲세종이엔지 700억원 ▲중흥산업개발 630억원 ▲세흥건설 190억원 ▲나주관광개발 100억원 등이다.

대부분 이자율 4%중반대 만기일시로 상환하는 장기차입금이다. 금융사들로부터 조달하는 것에 비해 이율이 낮은 편이나 차입처가 여러곳인데다 금액이 작지 않아 매달 나가는 이자 부담이 만만치 않을 것으로 예상된다. 중흥토건이 이런 행보를 보이는 건 정 부회장의 승계와 무관치 않다.

정 부회장이 대우건설 회장으로 선임된 지난 2022년을 기점으로 중흥토건의 장기차입금이 폭발적으로 늘어났다. 1년 전인 지난 2021년까지만 해도 장기차입금 규모는 3310억원으로 낮은 수준이었다. 그러나 2022년 장기차입금 규모는 473%나 증가한 1조8967억원을 기록했다.

중흥토건은 정 부회장이 지분 100%를 보유하고 있는 회사이며 향후 그룹 내 지주사 역할을 수행할 회사다. 중흥그룹은 중흥토건을 중심으로 한 지배구조를 구축하기 위해서 개편 작업에 들어갔다. 창업자 정창선 회장이 아직 다수 지분을 보유하고 있는 중흥건설, 중흥건설 산업 등과의 지분 정리에 나서고 있다. 대표적인 계열사들이 나주관광개발이나 선원하이파크배리 등이었다. 이들 회사에 대해 계열사 간 주식교환 및 장외처분 등으로 처리하고 있다.

건설업계 한 관계자는 “지분정리에 자금이 필요한 시점에 미분양이 대거 발생했다는 건 중흥토건에게 뼈 아픈 요인이 아닐 수 없다”면서 “아직까지는 부동산 시장이 냉각돼 있는 만큼 미분양 물량을 빠른 시일 내 털어내는 것도 기대하기 어려운 상황”이라고 분석했다.