[인사이트코리아=선다혜 기자] 건설 공사비가 고공행진하면서 건설사와 조합 사이에 갈등 역시 심각해지고 있다. 계약을 체결했던 시점 보다 공사비가 최소 30% 이상 올랐기 때문이다. 이는 과거 공사를 체결한 현장에만 국한되지 않는다. 

건설사들이 웬만한(?) 공사비로 눈 하나 깜짝하지 않고 있는 탓에 재건축·재개발 붐을 타고 있는 조합들 역시 골머리를 앓고 있다. 이는 지역에 상관없이 나타나고 있다. 강남, 노량진 등 서울 노른자 땅에서 추진되는 재건축·재개발 사업에도 건설사들이 선뜻 나서지 않고 있다. 

업계에서는 공사비 갈등 해결을 위한 대책이 필요하다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 공사비 문제가 원만히 해결되지 않으면 공사기간이 늘어나면서 금융비용 등 관련한 부대비용이 증가할 수밖에 없다. 이는 조합 뿐만 아니라 건설사에게도 부담이다. 공사비에 대한 분쟁은 늘어나는데 이를 해결할 뾰족한 대안책은 나오지 않고 있다.

정부와 관계기관 역시 대응책이 필요하다는 데 공감하면서도 이러다할 액션은 보여주지 못하고 있다.   

천정부지로 치솟도 분양가…‘곡소리’ 커진다    

아파트 분양가가 끝을 모르고 치솟고 있는 가운데 지난 1월 전국 민간 아파트 분양가는 3.3㎡당 1700만원을 기록했다. 이는 1년 전과 비교하면 11% 상승한 것이다. 서울의 아파트 분양가는 이보다 훨씬 높은 3.3㎡당 3700만원이었다. 이렇다보니 서울 아파트 분양가는 지역에 상관없이 59㎡ 10억원대, 국민평형인 84㎡는 13억원대의 가격을 형성하고 있다.

말 그대로 ‘억’ 소리나는 분양가다. 이처럼 아파트 분양가가 천정부지로 치솟은 원인은 인건비를 비롯한 건자재 가격이 인상했기 때문이다. 실제로 한국건설기술연구원이 발표한 자료에 따르면 지난 1월 건설공사비지수는 154.64를 기록했다. 이는 지난 2000년 1월 건설공사비지수를 집계하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 

건설공사비지수는 말 그대로 건설공사에 투입되는 직접공사비를 대상으로 재료·노무·장비 등 세부 투입자원에 대한 물가 변동을 추정하는 통계다. 코로나19 이후 국내에 외국인 근로자들이 급격하게 줄면서 인건비가 오른데다, 우크라이나-러시아 전쟁 장기화로 원자재 가격이 인상됐다. 여기에 금리 마저도 오르면서 건설업계에 ‘삼중고’가 닥쳤다. 

결국 이러한 부담은 조합과 실수요자들에게 고스란히 전이됐다. 착공에 이미 들어갔거나, 재개발·재건축을 추진중인 조합에게는 악재다.  

반포주공 1단지는 지난 1월 시공사인 현대거설로부터 공사비 1조4000억원을 증액해 달라는 내용의 공문을 받았다. 공사를 체결했던 지난 2019년 당시 공사비는 2조6363억원이었다. 이보다 54.6% 오른 4조775억원을 요구했다. 3.3㎡당 548만원이었던 공사비가 4년 만에 829만원으로 인상됐다. 공사기간 역시 34개월에서 44개월로 늘었다. 

고척4구역 역시 상황은 비슷하다. 지난달 시공단(대우건설·현대엔지니어링)은 조합에 공사비를 3.3㎡당 713만까지 올려달라고 요구했다. 계약 체결 당시였던 지난 2020년 3월 공사비는 3.3㎡당 447만원이었다. 최초 계약 때보다 공사비가 59.5%나 올랐다. 시공단은 원자재 값이 크게 인상된데다 마감재가 업그레이드된 만큼 공사비 증액은 불가피하는 입장이다. 하지만 조합이 높은 금액에 불만을 드러내면서 합의까지 난항이 예상된다. 

강남 재건축 단지들도 공사비로 발목이 잡혔다. 송파구 잠실우성4차를 비롯해 가락삼익맨숀, 개포주공5단지 아파트들도 입찰을 진행했지만 건설사들이 낮은 공사비를 이유로 참여하지 않았다. 줄줄이 입찰이 유찰되면서 조합들은 공사비 증액을 고려하고 있다.

한 대형건설사 관계자는 “건설업은 다른 산업과 달리 자동화가 거의 이뤄지지 않았다. 사업의 90% 이상을 사람이 직접 나서야 한다. 결국 인건비가 오르면 공사비 역시 오르는 구조”라며 “여기에 원자재 가격까지 올랐으니 공사비가 당연히 오를 수밖에 없는 상황이다. 조합 입장에서는 공사비용 증가로 분담금이 늘어나자 이를 상쇄하기 위해 일반분양가를 올리게 되는 구조다. 결국 분양가 인상은 피할 수 없는 문제”라고 꼬집었다. 

건설업계, 뜨거운 감자 공사비 이슈 

공사비 이슈가 건설업계 뜨거운 감자로 떠오른 만큼 여러가지 방안이 속속들이 나오고 있다. 하지만 아직까지 이렇다할 돌파구는 없는 실정이다. 최근 공사비 증액 문제를 해결하기 위한 많이 쓰고 있는 방안 중 하나는 바로 한국부동산원의 공사비 검증이다.

지난해 둔촌주공 사태 이후 공사비를 검증하는 정비사업장들이 줄잇고 있다. 해당 제도가 도입됐던 지난 2019년 2건에 불과했던 공사비 검증이 지난해 30건으로 증가했다. 앞으로 건수가 더 늘어날 것으로 예상된다. 공사비 검증은 시공사가 인건비나 원자재 가격 인상을 이유로 증액을 요구할 때 조합이 이를 검증하기 위해 요청한다.  

문제는 이 공사비 검증이 합의점을 찾는 기준을 삼을 순 있지만 강제할 수 없다는 점이다. 즉, 시공사가 거절할 경우 이를 받아들이게 할 강제성은 사실상 없다. 또 다른 문제는 금융비용 등에 대해서는 부동산원이 검증할 수 없다는 것이다. 시공사 입장에서는 금융비용이 빠진 건 반쪽짜리 검증인 셈이다.  

서울시 역시 이러한 문제를 해결하고자 나서긴 했다. 지난 4일 서울시 주택정책실은 공사비 갈등을 예방하고 효율적으로 대응하기 위해 공동주택지원과장을 TF팀장으로 한 정비사업 공사비 분쟁관리 태스크포스(TF)를 조직했다. TF에는 ▲공동주택지원과 ▲주거정비과 ▲재정비촉진사업과 등 정비사업 관련 부서 팀장과 주무관이 참여한다.

서울시는 TF로 공사비 갈등을 막기 위한 법률·시공·정비사업 전문가로 구성된 코디네이터 제도를 운영한다. 이 코디네이터들은 정비사업 각 구역 별로 상황을 살피고, 매월 공사계약 변경 및 증액 현황도 조사한다. 

만약 공사비 분쟁이 발생하면 정비사업 지원기구인 한국부동산원과 SH공사를 통해 공사비 검증도 진행한다. 갈등 사업장의 조합장과 시공사 관계자를 불러 정례 간담회도 진행한다는 방침이다. 갈등이 원만히 해결되지 않으면 유형별 코디네이터들의 중재활동과 연계해 도시분쟁조정위원회 심사도 거친다는 계획이다. 

다만 이 역시도 강제성은 없다는 점에서 갈등을 해결하는데 뽀족한 도움은 되지 않을 것으로 보인다. 공사비 문제는 건설사들에게는 수익과 조합원들에게는 재산과 직결되는 문제인 만큼 정부나 관련 기관이 강제하기가 어려운 부분이 분명이 있다. 하지만 최근 공사비 문제로 사회적 갈등이 빈번한 만큼 정부 차원에서 분쟁조정을 위한 분쟁조정위원회를 운영하는 등 최소한의 법적인 제도가 필요한 시점이다.