[심층분석] 서울 아파트 값, 누가 미쳐 날뛰게 만드나
[심층분석] 서울 아파트 값, 누가 미쳐 날뛰게 만드나
  • 도다솔 기자
  • 승인 2019.11.21 11:51
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20주 연속 상승...8·2대책, 9·13대책, 분양가상한제도 '허사'
문재인 대통령이 19일 오후 서울 MBC 미디어센터에서 열린 '국민이 묻는다, 2019 국민과의 대화'에 참석해 국민 패널들의 질문에 답하고 있다.뉴시스
문재인 대통령이 지난 19일 오후 서울 MBC 미디어센터에서 열린 '국민이 묻는다, 2019 국민과의 대화'에서 국민 패널의 질문에 답하고 있다.<뉴시스>

[인사이트코리아=도다솔 기자] 지난 19일 문재인 대통령이 국민과의 대화에서 서울의 집값이 계속 오르면 더 강력한 부동산 대책을 낼 수 있다고 밝히면서 서울 집값 대책에 관심이 쏠리고 있다.

이날 문 대통령은 서울 상암동 MBC 사옥에서 열린 국민과의 대화에서 ‘다주택자들이 집을 팔 수 있게 양도소득세를 낮추고 대신 보유세를 높여 무주택자들이 집 한 채를 가질 수 있는 정책이 필요하다’는 질문에 “현재 서울의 고가 아파트를 중심으로 다시 가격이 상승하고 있는데, 현재 방법으로 부동산 가격을 잡지 못하면 더욱 강력한 여러 방안을 강구해서라도 반드시 잡겠다”고 답했다.

그러면서 “부동산 문제와 관련해서는 현 정부에선 자신 있다고 장담하고 싶다”고 강조했다.

이에 앞서 지난 18일 김용범 기획재정부 1차관 주재로 열린 부동산시장점검 회의에서 김 차관은 모두 발언을 통해 “부동산 시장의 과열 내지 불안 조짐이 있을 경우 분양가상한제 적용지역의 추가지정을 검토하는 등 필요한 정책을 주저 없이 시행하겠다”고 말했다.

이달 초 분양가상한제 지정 이후에도 서울 집값이 20주 연속 상승하는 등 상승세가 좀처럼 꺾이지 않자 정부가 초강력 대책에 나설 것임을 거듭 시사하고 있다. 무주택자들은 한숨이 깊어지며 서울 아파트 값이 미쳤다고까지 말한다.

전문가들은 분양가상한제 추가 지정 지역으로 서울 양천구 목동과 동작구 흑석동, 경기 과천 등을 예상하고 있다. 이들 지역은 첫 번째 분양가상한제 지정에서도 유력한 지역으로 거론된 곳이다.

분양가 상한제 적용 지역인 서울 송파구의 한 부동산 상가.뉴시스
분양가 상한제 적용 지역인 서울 송파구의 한 부동산 상가.<뉴시스>

정부는 서울 부동산 시장 과열을 막기 위해 2017년 8·2 대책과 지난해 9·13 대책에 이어 이달 초 민간택지 분양가상한제 등 강력한 부동산 투기수요 억제책과 함께 수도권 30만호 보급 등 집값 잡기 방안을 마련해왔다. 다주택자와 고가 아파트를 노린 각종 세제와 대출 규제, 청약에 이어 분양가상한제까지 부활시켰다. 또 대책 발표 때마다 집값 불안이 계속된다면 더 강력한 대책을 낼 수 있다는 의지를 여러 차례 피력한 바 있다.

이번 정부뿐 아니라 역대 정부마다 부동산 대책의 핵심은 서울 집값 잡기에 있었다. 수십 년의 노력에도 좀처럼 잡히지 않는 서울 집값 상승의 근본적인 원인은 뭘까.

‘부동산 투자로 돈 버는 것뿐이다’

일각에서는 서울의 아파트 공급 부족이나 서울 강남, 용산 등 고분양가 지역을 중심으로 한 투기 세력을 서울 집값 상승의 주원인으로 꼽지만 서울 부동산에 투영되는 심리에 주목할 필요가 있다.

서울을 비롯한 한국의 집값 문제는 경제학적으로 수요와 공급만을 따져 계산할 수 없는 구조다. 특히 국민 재산의 80%가 금융자산이 아닌 부동산에 메여있어 집값에 더욱 민감해질 수밖에 없다.

부동산 투자는 ‘부동산 투자로 돈 버는 것뿐이다’는 한탕 심리와 기대 심리, 투기 심리 등이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다. 지난 1월 한국갤럽이 전국 성인 1200명에게 가장 유리한 재테크 방법을 물은 결과 땅·토지(27%), 아파트·주택(22%) 등 응답자의 49%가 부동산을 꼽았다.

이렇듯 주택이 단순 주거 수단이 아닌 이재 수단으로 보는 경향이 강해 그동안 실수요보다는 투기수요가 시장을 주도하는 경향이 뚜렷하게 나타났으며 정부 정책도 이런 투기세력을 잡는데 집중됐다.

서울 강남구 압구정 한양 6차 아파트.뉴시스
서울 강남구 압구정 한양 6차 아파트.<뉴시스>

'수도 서울'이라는 상징성으로 인해 투기를 더욱 부추기는 것도 한몫한다. 서울의 부동산 수요는 지방과는 다르게 서울 내에서만 이뤄지지 않는다. 지방에 사는 사람조차도 자산증식을 목표로 살던 집을 팔고 서울에 집을 사려는 경향이 짙어지고 있다.

서울 주택 시장의 매물 부족은 집값 상승 원인 중 하나로 꼽히는데 서울에 집을 사려는 사람은 많은데 비해 팔려는 사람이 적어서다.

지난주 기준 서울의 매수우위지수는 119.1을 기록해 지난 4월보다 3배 넘게 오른 것으로 조사됐다. 매수우위지수는 기준선인 100을 넘으면 집을 사겠다는 사람이 더 많다는 뜻이다. 이는 서울 집값이 지금보다 더 오를 것이라는 기대감이 시장 전반에 퍼져있기 때문으로 분석된다. 앞으로 서울 집값은 더 오를 것이라는 믿음에 지금 안사면 서울에서 내 집을 마련하기 어려울 것이라는 불안감이 서울 부동산 시장에서 강력한 매수세로 반영되는 것이다.

많은 다주택자들이 양도세를 더 내더라도 집을 팔지 않고 버티기에 들어간 것도 하락하던 서울 집값을 끌어올리는 요인 중 하나로 볼 수 있다. 서울 집값 상승세에 비하면 양도세를 더 내더라도 손해를 보지 않을 것이라는 판단에서다.

지난 19일 통계청이 발표한 ‘2018 주택소유통계 결과’에 따르면 지난해 주택 2채 이상을 소유한 다주택자는 219만2000명으로 나타났다. 이는 2012년 통계 집계 이후 역대 최대로, 2017년 211만9000명보다 7만3000명 증가한 수치다.

거주지 기준 주택 소유자 중 2채 이상 다주택자 비중이 높은 지역은 서울 강남구가 21.7%로 전국 1위다. 또 서울 강남구 주민 14만4400명 가운데 3만1300명은 다주택자인 것으로 조사됐다.

사람이 살아가는데 필수 3요소인 의식주(衣食住)는 옷과 음식, 그리고 집이다. ‘내 집 마련의 꿈’이라는 말은 있어도 ‘내 옷 마련의 꿈’ ‘내 음식의 꿈’이라는 말은 없다. 그만큼 집에 대한 열망은 입을 것, 먹을 것보다 강렬하다.

투기를 막기 위해 재건축, 대출 등 온갖 규제가 강화했지만 정부 정책이 서울에 집 마련이라는 강렬한 열망까지는 잡기는 어려운 게 현실이다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA