[인사이트코리아=선다혜 기자] 서울 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 은마아파트가 추진위원회 설립 19년만에 서울시 정비계획 심의를 통과하면서 재건축 사업에 훈풍이 돌 것이라는 기대가 커지고 있다.

다만 사업 추진에 앞서 재건축초과이익환수제와 분양가상한제, 수도권광역급행철도(GTX) 등의 문제가 남은 만큼 향후 어떤 방식으로 이를 해결해 나갈지에 업계의 이목이 집중되고 있다. 

재건축 계획안, 19년만에 도계위 심의 통과 

24일 관련 업계에 따르면 서울시 강남구 대치동 은마아파트 재건축 계획안은 지난 19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 지난 2003년 재건축조합설립추진위원회가 설립된 지 19년만이며, 도계위에 최초 상정한 지 5년만의 일이다. 

지난 1979년 준공된 은마아파트는 총 28개동 4224세대로 이뤄진 대표적인 강남 노후 대단지 아파트다. 은마아파트의 재건축 사업은 시작부터 우여곡절이 많았다. 2002년 7월 삼성물산과 GS건설(당시 LG건설)을 시공사로 선정하고 2003년 추진위가 승인을 받았다.

하지만 안전진단에서 세 차례나 탈락하면서 속절없이 시간을 보내야 했다. 당시 정부는 급등하는 강남 재건축 단지의 집값을 누르기 위해 안전진단을 강화했는데 여기에 은마아파트가 발목을 잡힌 것이다. 2010년이 돼서야 은마아파트는 적정성 검토를 받아야 하는 D등급을 받았다.

이후 사업이 본격화될 것으로 기대됐지만 2012년 단지 내 도로와 사업추진 방식을 놓고 주민들 사이에 이견이 발생하면서 정비계획안 처리가 무산됐다. 

2017년 내놓은 49층 재건축안은 서울시의 반대로 무산됐다. 박원순 당시 서울시장이 ‘35층 층고 제한’ 가이드라인을 내놓으면서 49층으로 짓겠다는 은마아파트의 정비안은 통과하지 못했다. 하지만 오세훈 서울시장 취임 이후 재건축 규제가 완화되면서 사업에 훈풍이 돌기 시작했다. 

추진위는 총 35층으로 조성한다는 정비계획안을 지난 2월 서울시에 제출했고, 서울시는 지난 7일 도계위 분과위원회를 열고 ‘은마아파트 재건축정비계획 수립, 정비구역 지정 및 경관 심의 자문 결과’를 토대로 보완사항 8개 항목을 조합 측에 통보했다. 이어 서울시 도계위는 19일 은마아파트 재건축 정비 계획과 정비구역 심의안을 수정 가결했다.  

이에 따라 은마아파트는 최고 35층, 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축 될 예정이다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률 250% 이하가 적용된다. 이와 함께 도계위는 공공기여를 통해 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡)을 조성하도록 했다. 공공청사(파출소)도 들어설 예정이다. 

다만 추진위는 곧바로 조합설립 절차에 돌입해 조합설립인가를 받은 후 내년에 49층으로 변경절차를 추진한다는 계획이다.

삼성물산·GS건설 컨소시엄, 시공사 지위 유지

은마아파트 재건축 사업이 본궤도에 오르면서 시공사에 대한 업계의 관심도 높아지고 있다. 앞서 2002년 추진위는 주민 과반수 이상 찬성표를 받은 삼성물산·GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정하고, 이를 강남구청에 신고한 바 있다. 이들 컨소시엄의 사업 지분율은 삼성물산 51%, GS건설 49%다. 

현재 두 건설사의 시공권은 유효한 상태다. 도시및주거환경정비법이 개정되기 전인 2002년 조합설립 추진위 단계에서 시공사를 선정했기 때문이다. 따라서 특별한 결격 사유가 발생하지 않는 한 삼성물산·GS건설 컨소시엄의 시공사 지위가 유지된다. 

일각에서는 사업을 추진하는 과정에서 시공사가 교체될 가능성도 거론된다. 19년 전과 현재 상황이 많이 달라졌고 추가 협의를 하는 과정에서 잡음이 발생하면 시공사 교체 요구가 나올 수 있다는 이유에서다.    

하지만 삼성물산·GS건설 컨소시엄이 시공사로서의 지위를 유지하고 있는 가운데 시공사를 교체하려면 법적 다툼까지 불사해야한다는 점에서 교체 가능성은 낮을 것으로 보인다. 현재 삼성물산·GS건설 컨소시엄은 조합 설립 이후 구체적인 사업 논의가 이뤄질 것이라는 입장을 밝혔다. 

재건축 사업 훈풍 불지만…해결해야 할 과제도 산더미  

사업의 첫 단추는 잘 채웠지만 아직 해결해야 할 과제가 산적해 있다. 가장 큰 걸림돌은 재건축초과이익환수제와 분양가상한제다. 정부가 최근 1주택 장기보유자 등의 경우 재건축초과이익환수제 부담금을 낮추는 개편안을 발표하긴 했지만, 몇몇 재건축 단지들은 부담금 인하 폭이 크지 않은 것으로 나타났다. 

이런 상황에서 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 조합원들의 부담이 증가할 것으로 전망된다. 또 다른 문제 중 하나는 연면적 약 6000㎡(약 2000평)에 조합원만 398명에 달하는 상가 재건축이다.

조합 설립 후 분담금 책정을 놓고 상가와 조합이 충동할 가능성이 있다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업장에서 발생한 6개월 공사 중단 사태의 원인 중 하나가 상가 재건축이었다. 

GTX 노선 변경 문제도 해결해야 할 과제다. 현재 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 단지 지하를 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다며 ‘노선 우회’를 요구하고 있다. 이에 따라 GTX 시공사인 현대건설은 지난 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출한 상태다.

국토부는 현재 우회 노선안에 대해 종합적으로 검토하고 있으며, 내년 상반기 실시협약 전까지 우회 여부는 물론 우회 선로를 확정한다는 방침이다.