[인사이트코리아=이하영 기자] 최대 10억원을 호가하는 환급금을 예정하고도 조합원들이 울상인 강남 재건축조합이 있다. 공공재건축 대상지로 임대세대가 늘고 용적률이 상승한다는 우려 때문이다. 일각에서는 사업 성공을 예상하며 우려가 기우에 불과하다는 말도 나온다.

8일 정비업계에 따르면 신반포7차아파트 주택재건축정비사업조합은 오는 11일 정기총회를 개최하고 ‘한국토지주택공사(LH) 공동시행 약정서 체결의 건’ 등을 표결에 붙일 예정이다. 해당 정기총회에 과반수 조합원이 출석하고, 출석 조합원 과반수의 동의를 얻을 경우 LH와 신반포7차 조합의 공동시행 약정이 정식으로 인정받게 된다.

LH의 추정안에 맞춰 평형을 나눌 경우 조합원은 자기 자본을 대지 않고도 환급금을 최대 16억원(전용면적 152→79㎡)까지 돌려받을 수 있을 전망이다. 동일 평형을 받는 경우 5억원가량을 환급 받을 수 있고, 평형을 높일 경우에도 종전 평형이 넓으면(152→168㎡) 2억6000만원가량 환급 받을 수 있다. 분담금을 더 내는 경우(115→152㎡)에도 1억원(8800만원)만 내면 새 아파트를 받을 수 있을 것으로 예상된다.

그러나 조합원들 사이에서는 걱정하는 목소리가 적지 않다. 임대주택이 늘고 용적률이 높아지면 주거 만족도와 함께 미래 주택 가격 하락을 염려하는 시선이 많아서다.

신반포7차, 인허가 위해 LH와 맞손?

신반포7차는 민간재건축으로 총 810가구(임대 161가구)로 사업을 추진했다. 2016년 10월 시공사를 DL이앤씨로 선정하고 하이엔드 브랜드인 아크로를 적용해 아파트를 짓기로 했다. LH 공공재건축으로 진행할 경우 총 1045가구(임대 127세대)로 구성될 예정이다. 총 가구수는 29% 늘고, 임대세대는 전체 가구 중 19.8→12.1%로 줄어들 것으로 추산된다.

민간재건축에서 공공재건축으로 바뀌면서 용적률은 300%에서 500%로 올라간다. 사생활이 보호될 정도로 동간 거리가 넓고, 세대수가 적어 쾌적한 아파트를 선호하는 강남권에서는 무조건적인 용적률 상향을 달갑게 여기지 않는다. 주택의 미래가치 하락을 우려하는 이유다.

다른 한편에서는 LH와 손잡은 조합의 선택을 “불가피했다”고 판단한다. 신반포7차는 단지 내에 한신공영 사옥이 설치돼 토지 소유권이 독특한 형태다. 신반포7차 조합은 2016년 5월 9일 한신공영과 통합재건축 진행 협약서를 체결하고 서울시 도시계획위원회에 심의 상정했으나 현재 심의 보류 상태다. 한신공영 소유 토지인 분구중심용지를 아파트지구로 전환하는데 논거 및 대안이 적정하지 않다는 이유 때문이다.

조합은 2017년 4월과 9월 정비계획을 2회나 변경하며 심의 통과를 시도했으나 수포로 돌아갔다. 정비업계에서는 심의 통과에 뾰족한 수가 없자 조합이 LH와 적극적으로 손잡은 것으로 판단했다. 정비업계에서는 공공재건축으로 정비사업을 LH와 공동으로 시행할 경우 인허가 및 사업관리 지원을 받을 수 있어 사업속도가 높아질 것으로 예상했다.

업계 의견 분분…“강남은 강남” vs “공공 못 믿어”

신반포7차 사업에 정비업계 의견은 분분하다. 이는 LH 정책에 대한 믿음과 긴밀히 연결돼 있다.

단지 인근에 위치한 국민부동산 박형순 대표는 “LH에서 부동산 관계자들을 초청해 설명회를 진행한 적이 있다. 당시 LH가 말한 부분이 모두 조합원 입장에서 나쁠 것이 없다고 판단했다”며 공공재건축에 긍정적인 반응을 보였다. 박 대표가 말한 LH의 주장은 ‘용적률을 올려도 임대 세대는 늘리지 않고 평형을 늘린다’ ‘용적률이 높아져 같은 평수로 가면 환급 받는다’ ‘LH 브랜드명 없이 아크로로 들어온다’ 등이다.

또 다른 공인중개사는 “(조합원들이) 충분히 우려할 수 있는 상황”이라며 “용적률은 올라가는데 인프라 구축을 하지 않는다면 (아파트의) 미래가치 하락이 예상된다”고 말했다.

김인만부동산연구소 김인만 소장은 “정권이 바뀔 때마다 달라지는 공공을 어떻게 믿느냐”며 강한 불신을 보였다. 김 소장은 “용적률이 높아질수록 주거의 질이 떨어지는 것은 당연하다”며 “LH가 민간재건축보다 많은 개발이익을 주고 (일부 단지에) 세금으로 공공재건축을 하는 것도 아이러니”라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재까지 공공재건축‧재개발, 신통기획 등 민간 정비사업에 공공이 관여하는 사업모델이 정립된 것은 없어 미래가치를 평가하기는 이르다”며 “조합이 현명하게 판단해 선택하는 수밖에 없다”고 밝혔다.

한편 LH 공동 사업시행 약정안이 정식으로 조합 총회를 통과하면 조합과 시공사인 DL이앤씨 간 시공계약도 다시 진행해야 할 전망이다. 사업비는 2016년 당시 1조2417억원에서 1조6804억원 수준으로 400억원 정도 증가할 전망이다. 원자재 가격이 천정부지로 뛰는 가운데 추정치 보다 사업비가 증가할 가능성도 배제할 수 없다.

DL이앤씨 관계자는 “오는 11일 총회가 진행되는 것을 봐야겠지만 전체적으로 조합을 적극적으로 지원할 방침”이라면서도 “용적률이 높아지면 공사비 인상 측면이 있고 세대수가 달라지며 설계와 배치가 달라지는 측면이 있어 조합 및 LH와 협의해야할 부분이 있다”고 말했다.

이와 관련해 황재홍 신반포7차 조합장은 “2016년 시공사 선정 이후에야 한신공영과 토지 공유 문제로 인해 민간재건축으로 35층을 예상했던 동에 15층밖에 짓지 못할 만큼 사업성이 안 좋다는 사실을 알았다”며 “사실상 사업이 진행되기 힘든 상황에서 85%가 퇴직자인 조합원들의 분담금을 줄이기 위해 공공재건축을 선택할 수밖에 없었다”고 밝혔다.