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최종편집2022-05-27 11:06 (금) 기사제보 구독신청
리츠 잇따른 유상증자...배당수익 기대감에 찬물 끼얹나
리츠 잇따른 유상증자...배당수익 기대감에 찬물 끼얹나
  • 이하영 기자
  • 승인 2022.05.11 18:16
  • 댓글 0
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무리한 자금조달, 고금리 시대 수익성 저하 우려
인플레 헷지 장점 부각되면서 자금 몰리기도
오피스 임대 등 수익의 90% 이상을 배당하는 리츠주식이 고금리에 수익성 저하 우려에 빠졌다.<뉴시스>

[인사이트코리아=이하영 기자] 인플레이션 헷지(위험 회피) 상품으로 주목받는 리츠가 잇따른 유상증자로 배당수익을 노리는 투자자에 빨간불이 들어왔다. 일각에서는 무리한 자금조달로 리츠 배당수익에 악영향을 줄 수 있다는 우려가 나온다.

11일 금융투자(IB) 업계에 따르면 올해 여러 리츠에서 유상증자가 이어지고 있다. 4월 코람코에너지리츠와 신한알파리츠가 각각 1182억원, 1600억원 규모로 유상증자를 했다. 오는 8월에는 이지스밸류리츠가 1400억원 규모의 유상증자를 할 예정이다.

IB업계에서는 지난 4월 유상증자를 진행한 두 리츠가 모두 100% 이상의 청약률을 기록한 만큼 이지스밸류리츠도 무난히 유상증자를 마무리 지을 수 있을 것으로 전망했다. 일각에서는 부동산 경기하락 우려와 금리 상승 등을 이유로 유상증자를 통한 자금조달로 리츠 수익 감소를 조장하고 있다고 지적하고 있다.

리츠 유상증자, 금리 변수 무시 못해

자금 조달을 목적으로 유상증자는 투자자에게 부정적 영향을 미치는 경우가 많다. 주식수가 늘어나 주가를 떨어뜨리기 때문이다.

리츠 유상증자의 경우 일반적인 경우와 달리 긍정적으로 받아들여지기도 한다. 리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90%를 의무적으로 배당해야 하기 때문이다. 10%는 운영자금으로 사용되기 때문에 리츠의 자본인 부동산을 사들이기 위해서는 유상증자가 필수다.

성장하는 리츠가 유상증자를 통해 자금을 모으고 신규 자산을 편입하는 형태로 운영되는 것은 자연스러운 구조다. 이 때문에 올해 내내 주식 시장이 침체기를 맞았지만 리츠는 유상증자에서 높은 청약 경쟁률을 나타냈다.

그러나 지나치면 독이 될 수 있다. 국내 리츠는 대개 장기 담보대출을 활용해 운영자금을 마련하는데 이자가 높아질 경우 비용이 늘어나 주주에게 돌아갈 배당금도 자연히 줄어들게 된다. 실제 삼성증권은 지난해 7월 금리를 10bp(1bp=0.01%포인트) 인상할 경우 대표 상장 리츠들이 1.5~5.6%까지 배당이 줄어들 것으로 예상했다.

삼성증권은 지난해 7월 금리가 인상될 경우 배당이 1.5~5.6%가량 줄어들 것으로 예상했다.<삼성증권>

지난 10일 부동산 전문 자산운용사 마스턴투자운용도 글로벌 투자환경 리포트에서 급격한 금리인상에 따른 불확실한 투자 환경을 경고했다. 지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀장은 “이번 글로벌 인플레이션 원인은 막대한 돈 풀기와 수요견인, 비용인상, 지속적인 기대인플레이션 상승 결과”라며 “원인이 매우 복합적인 만큼 후유증도 클 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

마스턴투자운용은 전 세계적으로 리오프닝(경기활동 재개)이 진행되며 지난해부터 상업용 부동산 회복세가 뚜렷하나 금리 인상이 급격히 진행되면 전반적으로 실물경제 추세선과 동행할 수밖에 없다고 분석했다. 이 경우 인플레이션을 반영해 임대료와 관리비를 올릴 수 있으나 기준금리 등의 인상으로 조달 금리가 올라 수익률 하락으로 이어질 수 있다는 얘기다.

리츠업계 관계자는 “규모의 경제를 실현하기 위해 유상증자를 통해 자산을 편입하는 것은 긍정적”이라면서도 “신규 자산 편입 시 중개수수료 등으로 인해 6개월 정도는 평균보다 0.5~1%가량 배당수익률이 줄어들 수 있다”고 내다봤다.

얼어붙은 투자심리 속 성장주로 ‘위험한 변신’ 

올해 국내 증시가 침체되며 주주들의 시선이 리츠주에 쏠렸다. 리츠의 인플레이션 헷지 기능이 장점으로 부각돼서다. 여기에 안정적인 임대를 바탕으로 평균 5% 이상인 배당수익률도 연일 하락세를 기록한 국내 증시 버팀목으로 작용했다.

실제 국내 상장 리츠 상위 5개 종목의 올해(1월3일~5월10일 종가 기준) 수익률은 최대 15.3%로, 같은 기간 시가총액 1위 삼성전자(-16.4%)보다 월등히 높다. 사정이 이렇다 보니 개인투자자들이 리츠를 배당주가 아닌 성장주로 접근하는 경향이 나타나고 있다.

한국거래소에 따르면 국내 상장 리츠 상위 5개 종목의 올해 수익률은 2.7~15.3%로 나타났다.<한국거래소>

신한서부티엔디리츠는 지난 10일 1주당 최저가 5300원, 최고가 5480원을 기록했다. 금액으로 따지면 180원에 불과하지만 변동률은 3.4%가량으로 적지 않다. 종목토론실에도 “1만선까지 계속 간다” “신고가” 등 성장주에서나 볼법한 기대가 섞인 댓글이 다수 발견된다.

리츠업계 관계자는 “우리나라는 성장주와 배당주가 확실하게 나뉘어져 있지 않는 상황이다. 카지노를 한다고 하니 거기 휩쓸려 가격이 오르기도 한다”며 “거래량이 적어 조금만 심리적으로 충격이 오면 상대적으로 변동이 더 심해질 수 있다”고 지적했다.

1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 당시 우리 기업들은 부동산 자산을 매각해 현금 유동성을 확보하는 경우가 많았다. 최근에는 코로나19발 위기에 맞서 부동산 자산을 리츠로 내놓고 재임대 하는 기업이 속속 나타나고 있다.

기업이 부동산 자산을 리츠로 활용할 경우 ▲매각 대금만큼 현금 유동성을 확보할 수 있고 ▲이익금을 다른 자본 확충에 사용 할 수 있고 ▲이를 이유로 일정기간 배당이 줄어들 수 있다.

리츠업계 관계자는 “리츠는 이익의 90%를 배당으로 주주에 주어야 하기 때문에 대주주인 기업이 임대인이자 임차인이 돼도 결국 임대료를 올릴 수밖에 없는 구조”라며 “(혹시 모를 사태에 대비해) 리츠 배당률이 어떻게 조정되는지, 임대료 인상률이 어떻게 변하는지 꾸준히 확인해 볼 필요가 있다”고 조언했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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