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최종편집2022-12-09 19:06 (금) 기사제보 구독신청
GS‧현대건설 정비사업 벌써 ‘1조’…원자재 가격 폭등하는데 괜찮을까
GS‧현대건설 정비사업 벌써 ‘1조’…원자재 가격 폭등하는데 괜찮을까
  • 이하영 기자
  • 승인 2022.02.28 18:24
  • 댓글 0
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원자재값 상승 단기간에 해소 안되면 부담
“아직 분양가 상승 정도 판단하기 이르다”
GS건설 서울 이촌 한강맨션 재건축사업 조감도(왼쪽), 현대건설 대전 장대B구역 재개발사업.<각사>

[인사이트코리아=이하영 기자] 원자재 가격이 폭등하는 가운데 건설사들의 잇따른 정비사업 수주가 외려 독이 될 수 있다는 지적이 나온다. 수주전 과열로 조합에 지나치게 유리한 방향으로 사업을 진행할 경우 건설사의 영업이익에 악영향을 줄 수도 있다.

28일 도시정비업계에 따르면 GS건설과 현대건설은 올해 나란히 1조원대 수주를 한 것으로 나타났다. 현대건설은 1조6637억원, GS건설은 1조8920억원의 수주액을 기록했다.

건설업이 수주를 기본으로 진행되는 만큼 수주액은 많으면 많을수록 좋다. 그러나 들이는 돈이 너무 많으면 영업이익이 줄어드는 문제가 발생할 수 있다. 최근 원자재 가격이 폭등하면서 이러한 우려를 키우고 있다.

원자재 가격은 최근 상승 압박을 강하게 받는 중이다. 전 세계적으로 코로나19로 인한 침체를 벗어날 경기 진작을 위해 부동산 경기 살리기에 나선 데다 철강의 경우 중국의 생산량 저하, 친환경 기조로 인한 석유 감산 등이 복합적으로 작용해서다.

정비사업의 경우 시공사 선정 이후 실제 착공은 오랜 시간이 지난 후 진행되는 경우가 많으나 최근 주택 수급 문제로 인허가가 빨라지는 추세다. 서울시 신속통합기획의 경우 정비구역 지정을 5년에서 2년으로 단축시킬 수 있으며, 공공재개발의 경우 사업 전체 기간이 13년에서 5년으로 획기적으로 단축된다. 이 때문에 원자재 가격 상승 압박이 단기간에 해소되지 않고 장기간에 걸쳐 진행될 경우 건설사가 떠안게 될 부담이 커질 가능성도 제기된다.

현대건설과 GS건설은 2개월만에 1조원이 넘는 정비사업 수주액을 달성했다.<각사>

공사비 상승, 시공사 지위 박탈 위험

철근콘크리트연합회는 지난 18일 전국 100대 건설사를 대상으로 철물‧각재‧합판 등 자재비 50% 인상과 인건비 10~30% 상승을 이유로 ‘하도급 대금 20% 증액’을 요구했다. 지난 25일 대한전문건설협회가 ‘철근‧콘크리트 하도급 건설현장 정상화를 위한 간담회’를 열고 중재에 나섰지만 결렬됐다.

이에 철근콘크리트연합회는 3월 1일까지 공사비가 증액되지 않으면 다음날인 2일부터 공사 중단이 불가피하다는 방침이다. 건설사들은 발주처에 가격 인상을 인정받아야 한다며 ‘협상 시한 연장’을 요구한 것으로 알려졌다. 이 외에도 지난해부터 시멘트, 레미콘을 비롯해 창호 등 각종 원자재 비용이 상승했다. 

재개발‧재건축 등 정비사업의 경우 발주처가 해당 조합인 경우가 많다. 물가인상률을 반영해 5% 이상인 경우 원부자재 가격 인상을 반영하는 편이지만 단위가 클 경우 받아들여지지 않는 경우도 있다. 심지어는 가격 인상을 이유로 조합 총회를 거쳐 시공사 지위가 박탈당하는 상황이 발생하기도 한다.

실제 대우건설은 2017년 신반포15차 재건축조합의 최초 시공사로 선정됐으나 주차장 공사비 증액 문제로 갈등을 빚다 2019년 일방적으로 시공사 해지를 당하기도 했다. 2심에서 “계약해제 통보는 효력이 없다”는 판결을 받았지만 ‘공사 중지 가처분’ 신청이 기각되면서 사업장을 되찾지는 못했다. 

원자재 가격이 지속적으로 상승하면 이와 같은 상황이 다시 발생하지 않는다는 보장이 없다. 분양업계 한 관계자는 “(원자재 상승과 관련해) 조합과의 마찰은 일부 있을 수 있겠지만 처음에 사업성 조사를 진행할 때 상승분을 반영하고 입찰했을 것”이라면서도 “다만 비정상적인 폭등의 경우는 예외”라고 말했다.

국제 원자재 가격지수는 코로나19 팬데믹 이전과 비교해 거의 2배가량 상승했다.<KIET산업연구원>

원자재값 상승, 청약자 감당 못할 정도인지 파악 어려워

KIET산업연구원이 지난해 11월 발표한 ‘최근 원자재 가격 상승의 배경과 국내 제조업에 미치는 영향’ 리포트에 따르면 철강, 원유, 구리 등 주요 원자재 가격이 지난해 5월 이후 지속적으로 상승하고 있다. 원자재 가격은 코로나 팬데믹 이후 1년여가 지난 2020년 5월부터 급격히 상승하기 시작해 2021년 4월에는 전년 동월 대비 85.3% 증가했다. 이후 다소 둔화됐으나 지난해 10월 기준 전년 동월과 비교해 58.6% 수준을 기록하고 있다.

글로벌 데이터 분석 및 예측기관인 레피니티브 데이터스트림에 따르면 지난해 4월 기준 국제원자재 가격지수는 코로나 팬데믹 이전인 2018년보다 2배가량 높다. 같은 생산물을 만들어 내기 위해 약 2배의 원자재 가격이 더 들어간다는 이야기다.

그러나 수도권 대부분 지역에 적용되는 분양가상한제를 생각하면 분양가 상승은 쉽지 않다. 둔촌주공 재건축 단지는 2020년 분양 예정이었으나 일반분양가가 조합 기대보다 낮게 책정돼 2년 이상 일반분양을 연기하고 있다. 분양을 연기하면서 시공사에 계약금 지급 등이 늦춰져 여러 갈등도 빚고 있는 상태다.

분양가상한제는 1999년 분양가 자율화 이후 고분양가 논란이 불거지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 2005년 도입됐다. 분양가는 택지비와 건축비를 더해 결정된다. 이때 건축비를 결정짓는 기본형건축비는 국토교통부가 공사비 증감요인을 반영해 6개월(매해 3월1일, 9월 15일)마다 정기적으로 조정한다.

현재 한국부동산원이 감정하는 택지비가 분양가를 낮추는 규제 장치로 작용하고 있다면, 기본건축비 또한 분양가를 욱죄는 장치로 작용할 수도 있다. 일각에서는 천정부지로 뛰는 원자재 인상분이 다 반영되는 것도 문제라는 말이 나온다. 지나친 고분양가는 미분양을 양산할 수 있어서다.

두산건설의 경우 2009년 분양한 ‘일산 위브 더 제니스’에서 미분양이 대량 발생해 조단위 손실을 입고 결국 상장 24년만인 2020년 3월 주식 시장에서 퇴출되는 수모를 겪기도 했다. 과열되는 수주 경쟁 속에 ‘미분양 시 인수’ 등의 조항을 넣는 경우 손실을 건설사가 고스란히 떠안게 된다.

지나친 우려라는 시각도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양가가 약간 올랐다고 해서 미분양이 발생하지는 않는다. 기본적으로 주택수요가 줄어들어야 미분양이 터져 나오는 것”이라며 “원자재 가격으로 분양가가 청약자들이 감당하기 어려울 만큼 크게 오를 것이라고 지금 단정하기는 어렵다”고 말했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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