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[전문가 5인, 하반기 서울 집값 진단] '강남' 저물고 '용산' 뜬다
[전문가 5인, 하반기 서울 집값 진단] '강남' 저물고 '용산' 뜬다
  • 이경원 기자
  • 승인 2018.07.02 15:04
  • 댓글 0
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"강남·서초·송파·강동 강남4구 약보합...마포·용산·성동·양천 ‘마용성양’ 강보합"
올 하반기 서울 부동산 시장은 변수가 많다. <뉴시스>

2018년 하반기 부동산 시장은 변수가 많다. 정부가 보유세 개편을 어느 수준에서 마무리할지가 초미의 관심사다. 전문가들은 보유세 인상, 박원순 시장 3연임에 따른 재개발 지정제한 등을 서울 지역 집값 상승 동력을 약화시키는 주요 요인으로 꼽았다. 이들은 강남 4구와 이른바 마·용·성·양 지역은 금과 같은 안전자산으로 인식돼 보합세를 유지하되, 용산 등 개발 재료가 많은 일부 지역은 상승세를 이어갈 것이라고 예측했다.<인사이트코리아>는 부동산 전문가 5명에게 하반기 서울 주택 시장 전망을 들었다. 서울 집값 상승을 견인해 온 강남·서초·송파·강동을 포함하는 강남4구와 마포·용산·성동·양천 등 이른바 ‘마용성양’을 대상으로 했다. 이들 지역은 정부 정책에 민감하게 반응하는 곳이면서 투기 수요가 몰렸던 지역이다.

구만수 국토도시계획기술사사무소장

“10년 이내 새 아파트, 견고한 우상향 보일 것”

데이터를 보면 종합부동산세와 양도소득세 중과를 피할 수 있는 단기임대사업자의 등록기한 종료 직후인 2018년 4월 이후 매물이 실종됐다. 시장에서 거래를 할 수 있는 물건이 현저히 줄고 양도세 중과를 우려한 매수 세력 축소로 매매가 상승률이 둔화되고 있는 상황이다. 대출규제로 인해 현금부자가 아닌 사람들은 주택 매입이 쉽지 않다. 당장 대세 하락으로 진입했다고는 단정 지을 수 없으나 상승 동력이 매우 약화되었음은 부인할 수 없다.

6·13 지방선거 압승 이후 정부와 더불어민주당의 보유세 인상과 미국중앙은행의 기준금리 연속 인상으로 한국과의 금리 역전 폭이 확대됐다. 한국은행에서도 기준금리를 올린다면 주택담보대출 규제에 이은 금리 상승은 신규 투자자 뿐만 아니라 기존 보유자들의 투자 심리까지 급속도로 위축시킬 것이다. 더불어 송파헬리오시티(9510가구)를 필두로 강남권역에 약 1만3000여 세대의 입주물량이 쏟아질 예정이다. 이렇게 된다면 강남 4구를 비롯한 서울 지역 주택가격 상승폭은 제한될 수 있다.

하반기에 재건축으로 인한 강남지역의 이주물량이 많다. 방배5구역, 방배6구역, 방배13구역, 개포주공1단지, 신반포3차경남, 반포우성, 신반포 14차·22차, 미성크로바 등 1만5000여 가구가 이주 예정이다. 이들 이주 수요로 인한 주변지역 전세가격은 어느 정도 지지가 될 것으로 보인다. 다만 신규 입주 아파트가격과 이주 수요가 지불할 수 있는 전세금이나 매매금의 규모에는 차이가 있다. 통상적으로 재건축 아파트에 사는 사람들은 주인보다 세입자가 많다고 볼 때, 신규 아파트로 들어갈 수 있는 이주 수요는 제한적인데 반해 신규 입주물량이 이주 수요를 상회하고 있다면 올 하반기에 급격한 상승은 어렵다고 본다.

요즘 트렌드로 자리 잡고 있는 새 아파트 선호 현상으로 입주 예정 아파트와 준공일 기준 10년 이내의 아파트는 향후에도 견고한 우상향 흐름을 보일 가능성이 크다. 입주 시기에 조금 조정이 오더라도 입주가 완료되는 즉시 가격 상승이 예상된다.

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김은진 부동산114 리서치팀장

“‘마·용·성’, 실수요로 강보합세 유지할 것”

고가아파트가 몰려 있는 강남·서초·송파 등 강남권은 단기 급등에 따른 부담과 재건축 등 부동산 규제의 직접 영향권에 놓여 있는 만큼 집값이 하향 안정세를 보일 전망이다. 또한 연말로 갈수록 신규 입주물량 증가에 따른 전세가격 약세와 보유세 강화 이슈로 투자자들의 관망세가 장기화 할 가능성이 큰 점 등 상승 동력을 약화시키는 변수가 많은 상황이다.

양천구는 재건축 안전진단 기준 강화로 목동신시가지 단지들의 재건축 추진에 제동이 걸리면서 약세를 보일 전망이다. 반면 용산·마포·성동 등 강북권 한강변 지역은 강보합세를 유지할 것으로 예상된다. 도심권 출퇴근 수요나 신혼부부 등 실수요 기반의 거래가 유지되고 있기 때문이다.

특히 용산은 지역적으로 대형 개발재료가 많은데다 이촌동 일대 리모델링 추진에 따른 호재로 호조세가 이어질 전망이다. 다만 강남권 상승세가 꺾이면서 비강남 지역 오름세도 제한적인 수준에 그칠 것으로 예상된다.

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김학렬 더리서치 그룹 부동산조사연구소장

“신규 아파트 분양, 완판 행진 이어갈 것”

하반기 정부 규제 정책 유지 및 강화가 가장 큰 변수다. 현 정부의 정책은 다주택자들을 규제하는 것에 초점이 맞춰져 있다. 다주택자들은 규제를 받는 만큼 주택 매매에 보수적인 태도를 보일 것이며 그것은 거래량 감소로 이어질 것이다. 이러한 분위기에서 투자자가 아닌 실수요자들의 거래도 위축될 것이 우려된다. 결국 실수요자들의 내 집 마련은 점점 어려워 질것으로 보인다. 금리, 입주 물량 등은 큰 영향을 주진 않을 거라고 본다.

신규 아파트 분양은 입지에 따라 다르겠지만 최소한 강남 4구와 ‘용·마·성·양’ 등 서울 상위 지역은 무조건 완판 될 것이다. 분양가 규제 덕분에 신규 아파트 청약이 가능한 실거주층에게는 당첨이 곧 ‘로또’로 인식되기 때문이다. 최소 2억 이상의 시세 수익을 얻을 수 있다.

신규 아파트 입주가 없고, 호재가 많은 용산은 신규와 기존 아파트 모두 무조건 오를 수밖에 없는 지역이다. 8·2대책 이후 급등한 시세와 정부의 규제정책 때문에 강남4구와 마포·성동·양천의 경우 신규 아파트를 제외하면 기존 아파트는 보합세로 갈 것으로 예상된다.

강남은 재건축 이슈가 있는 단지 위주로 시세를 주도할 것이고, 기존 아파트 시세에도 큰 변화가 없을 것이다. 서초는 강남구와 같다. 특히 그동안 시장에서 소외됐던 방배동이 반포동과 함께 이슈를 독점할 것이다. 송파는 헬리오시티 입주로 기존 아파트 전세 시세가 조금 조정될 가능성이 있다. 강동은 대규모 분양이 마무리 되는 시점으로 둔촌주공 분양을 제외하면 큰 이슈 없이 정상적인 시장이 유지될 것으로 보인다. 용산은 유엔사 부지 개발, 용산국립공원 개발, 용산국제업무지역 개발, 강변북도 지하화 등 호재 연속으로 강한 상승세를 유지할 것이다. 마포는 신규 아파트 위주로 시세가 주도되는 반면 연식이 오래된 기존 아파트의 경우 약간의 조정도 예상된다. 성동은 성수동이 계속 핫할 것으로 보이나 타 지역의 경우 보합 시장이 예상된다. 양천은 목동 재건축 진행 상황이 향후 시장의 관건이나 재건축이 연기된다고 해도 시세에 큰 영향을 주진 않을 전망이다.

최근 2~3년 동안 시세가 많이 상승한 강남 4구와 용·마·성·양의 경우 신규 아파트 분양은 여전히 공급 대비 수요가 많고 ‘로또 분양 정책’ 때문에 완판 행진을 이어갈 것으로 예상된다. 다만 대규모 입주가 몰린 지역의 경우 매매가에는 영향을 주진 않겠지만 주변 기존 아파트 전세가의 경우 보합 내지 조정이 될 수 있다.

전세 레버리지 투자를 한 다주택자들의 경우 역전세에 대비해 돌려줄 보증금을 준비해야 할 것으로 보인다. 강남 3구, 용·마·성·양 등 7개 지역 전세를 희망하는 세입자들은 기존 시세 대비 낮은 전세 물건을 구할 수 있을 것으로 판단된다. 신규 아파트 시세에는 영향이 없고, 기존 아파트 중에서 입지 조건이 안 좋은 아파트들에 한해서 약간의 조정만 있을 것으로 보인다.

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이주현 월천재태크 대표

“동대문 청량리 일대 재개발 지역 눈여겨볼 것”

박원순 시장 3년 연임으로 재건축, 재개발의 활발한 진행을 기대하기 어렵게 됐다. 재건축초과이익환수제가 적용되는 재건축은 진행 속도를 늦추는 분위기의 연장선으로 받아들이고 보수적인 접근을 해야 할 것이다. 서울시내 재개발 추가 구획 지정이 어려울 것으로 보여 이미 지정돼 속도를 내고 있는 재건축과 재개발의 인기는 지속될 것으로 보인다. 이런 이유로 장기적으로는 서울의 신축과 준신축의 몸값이 더 올라갈 것으로 전망된다.

조정지역 내 고분양가 관리지역에서의 ‘로또 분양’이 지속된다면 신축에 쏠리는 관심이 지속 될 것이다. 이미 오른 가격보다 낮게 분양가를 산정한다면 청약은 계속적으로 과열 될 것이다.

지난해와 올해 상반기에 인기를 끌었던 마포 공덕·아현, 영등포 신길, 강동 고덕 등 이미 마지막 분양을 하고 있는 곳보다는 앞으로 재건축, 재개발 분양이 활발한 지역을 눈 여겨 보는 것이 좋을 듯하다. 동대문구 청량리 일대, 광명재건축과 뉴타운, 북아현뉴타운 등에서 분양 물량이 쏟아질 예정이다. 상승을 주도했던 재건축 외 연식 15년 이내 단지를 주목하고 전매가 풀린 입주가능한 아파트들을 눈 여겨 보면 좋을 것 같다.

서초우성, 무지개 등 하반기에 분양할 조정지역 재건축 단지는 고분양가 관리지역이기 때문에 시세보다 낮게 분양된다. 관리처분 전후를 앞둔 재개발 지역 입주권과 분양에 관심을 가지면 좋을 것이다.

GTX A라인의 수혜지인 통일로 라인, 서대문뉴타운 인근, 동대문구 청량리 일대 분양 예정지, 미군 이전 따른 호재가 많은 용산, 복합개발로 주목되는 파크원 뒷블럭 일대 여의도 등지의 집값이 오를 것으로 전망된다. 단, 용산과 여의도는 장기적으로 접근할 필요가 있다.

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함영진 직방 빅데이터 랩장

“강남4구 약보합 내지 하락 예상”

강남4구는 상반기에 5.5% 상승했으나 재건축초과이익환수 부담, 지자체 이주시기 조정, 12월 송파 헬리오시티 대량 입주 등으로 전세가격이 하락하고 있다. 보유세 인상 움직임을 고려한다면 하반기 매매시장은 약보합 내지 하락이 전망된다.

상반기 성동구, 마포구는 뉴타운 등 재개발 정비사업지구를 중심으로 상승했고, 용산구도 용산개발 마스터 플랜 등 호재로 상승했다. 저평가된 단지들의 가격이 이미 많이 올랐고 강남지역과 마찬가지로 강북지역도 매수자 주택구매 환경의 부담(공급물량 증가, DSR 등 여신규제, 주택담보대출 금리 상승, 조정지역 분양권 및 다주택자 양도세 강화, 주기적 세무조사, 보유세 개편 권고안 발표 예정 등)이 커졌다. 하반기 시장은 견인 호재보다는 수요 억제 재료가 훨씬 많은 상황으로 약간의 상승이나 보합세가 전망된다.


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