[인사이트코리아=이일호 기자] # “며칠 전 전직 경제부처 장관이 들려준 얘기다. 자신이 잘 아는 여성이 아이들 교육 문제로 서울 강남에서 전세를 살았다고 한다. 아이 둘을 대학에 보내고 강남에 터를 잡으려고 아파트를 사려고 할 때마다 값이 올라 집을 못샀다는 것이다. 정부가 부동산 규제 정책을 발표할 때마다 강남 집값이 올라 꼭 오른만큼이 부족하더라는 것이다. 결국 이 여성은 지금 경기도 광명에서 살고 있다고 한다.”

#"강남에 다세대 빌라를 갖고 있는 전직 언론인이 들려준 얘기다. 요즘 강남 사모님들 찜질방에서 만나면  문재인 대통령을 '문죄인'이라고 부른다고 한다. 자꾸 세금을 올리려고 해서 그렇다는 거다. 그러면서도 집값 잡는다고 부동산 대책을 내놓을 때마다 강남 아파트 값이 올라 '문재인 정부, 고마워요'라며 싱글벙글이라는 것이다."

강남 아파트는 서울 부동산의 지표다. 강남 집값이 오르면 서울 전역이 따라 오른다. 반대로 서울 집값이 내릴 때 가장 마지막으로 내려가는 곳이 바로 강남이다. 40년에 걸쳐 형성된 ‘학군 프리미엄’은 강남 집값을 든든히 떠받치는 ‘축대’와 같다. 웬만한 규제는 통하지 않는다. 부동산 업계에서 ‘강남불패’라는 말이 자리잡힌 이유다.

최근들어 강남에 집을 가지고 있는 사람들은 쾌재를 부르고 있다. 새 정부 출범 이후 6차례에 걸친 부동산 규제에도 도리어 강남 집값은 천정부지로 치솟기 때문이다. 부동산 전문가들은 한 목소리로 갭투자를 잡기 위한 다주택자 규제방안이 강남 투자수요로 전이됐다고 지적하고 있다. 최근 들어선 지방 거주자들의 강남 진출도 늘어나면서 아파트값 상승폭이 더욱 급격해지는 추세다.

정부 주택가격 공식 산출기관인 한국감정원에 따르면, 지난 8일 기준 서울시 아파트 매매가격 변동률은 첫째 주(1일) +0.26%에서 0.03%포인트 오른 +0.29%를 기록했다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 아파트 매매가 상승률은 더욱 급격해 전주보다 0.65% 올랐다. 지난 1일 기준 0.69%로 관련 통계가 집계된 2012년 5월 이후 주간 기준 최고 상승률을 기록한 뒤 추세가 유지되고 있다.

월간 상승률로도 지난해 12월 기준 1.74%까지 반등했다. 이는 ‘8·2 대책’의 여파가 잦아든 지난 10월 이후 월별 최고치다.

‘강남불패’에 기름 부은 다주택자 규제

강남 부동산 값이 치솟는 게 정부 규제가 역효과를 낸 것 아니냐는 지적이 나온다. ‘8.2 대책’ 당시 갭투자(낮은 전세가액을 이용해 다수 아파트를 매수하는 투자방식)를 잡기 위해 만든 ‘다주택자 양도세 중과’ 규제가 대표적이다. 조합원 입주권을 포함한 주택을 2채 이상 보유한 다주택자는 올해 4월부터 주택 양도 시 가산세를 적용받는다.

하지만 이 조치는 역으로 강남 아파트 쏠림 현상을 가속화 했다는 지적을 받고 있다. 다주택자들이 규제를 피해 기존에 보유 중인 아파트를 팔고 강남 아파트를 찾는 경우가 많아진 것이다. 8·2 대책 이후로 부동산 업계에 ‘똘똘한 한 채 전략’이라는 말이 지속적으로 돌고 있는 것도 이 때문이다. 수도권·지방 투자자가 규제를 피해 보유 주택 수를 줄이는 대신 강남으로 몰리고 있는 것이다.

지방 매매자 수요 데이터는 이 같은 추세를 증명한다. 지난해 11월 강남4구에서 팔린 아파트 1693채 중 381채(22.5%)는 서울권 외 거주자가 매입한 것이다. 이는 지난해 같은 기간(18.7%)보다 3.8%포인트 높고, 지난해 최고치인 9월(22.8%)에 육박하는 수치다.

재건축 매매거래를 제한한 정부 규제도 강남 집값 상승에 한몫 했다는 지적이 나온다. 8·2 대책을 통해 정부는 서울 등 투기과열지구에서 재건축 조합이 설립된 단지의 매매거래를 금지했다. 재건축 단지의 높은 매매·분양가가 주변 부동산에 버블을 발생시킬 수 있다는 판단에서다. 하지만 이 같은 규제로 인해 강남 재건축 매물 품귀 현상이 빚어지면서 투자 수요가 일반 아파트로 옮겨 붙은 모양새다.

공급 규제 정책도 강남 집값 폭등의 원인으로 꼽힌다. 대표적 규제가 건축물 35층 제한과 용적률 제한 등이다. 특히 서울 지역은 주택 공급이 꾸준히 이어짐에도 ‘멸실 주택’이 많아 수요가 공급을 앞지르는 상황이다. 때문에 부동산 전문가들은 강남을 중심으로 서울 집값을 잡기는 사실상 어려울 것이란 전망을 내놓고 있다.

이상우 유진투자증권 연구위원은 ‘2018년 주택·건설산업 전망’ 리포트를 통해 올해 전국 주택 가격은 5%, 서울은 12% 상승할 것으로 내다봤다. 이 위원은 “전세 가격 상승 속도가 둔화됐음에도 매매 가격 상승이 나타나는 것은 재개발·재건축으로 인한 멸실로 공급이 부족해질 것이란 예상이 시장 가격에 이미 반영되고 있음을 의미한다”고 분석했다.

김덕례 주택산업연구원 정책실장도 최근 발표한 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서에서 “올해 주택시장은 정부의 부동산 대책과 금리 인상, 입주 물량 증가 등으로 전국적으론 상승세가 크게 둔화되겠지만 서울은 1%대 중후반을 웃도는 상승률을 보일 가능성이 크다”고 진단했다.

강남 부동산 값이 잡히지 않자 정부는 보유세 카드를 만지작거리고 있다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 16일 tbs ‘김어준의 뉴스공장’에 출연해 “(부동산) 보유세를 올리자는 (주장의) 측면에 충분한 타당성이 있다”며 “보유세와 거래세를 비교하면 보유세가 거래세보다 낮은 편”이라고 말했다.