“즐거운 곳에서는 날 오라 하여도~ 내 쉴 곳은 작은 집 내 집뿐이리~♪”
화목한 가정의 모습을 떠올릴 때면 가슴 속 어딘가로부터 절로 흘러나오는 노래다. 하지만, 요사이 우리네 가정을 둘러싼 환경이 심상치 않다.

현관만 나서면 희뿌연 미세먼지가 눈앞을 가리고, 아이들의 교육은 과도한 경쟁 속에 표류 중이다. 게다가, 미국의 금리인상과 정부의 대출규제로 인해 국내부동산 시장은 위축이 불가피한 상황이다. 그래서일까, 평안한 노후와 자녀의 건강한 성장을 위해서 그리고 새로운 부동산 투자처를 찾아서 내 나라가 아닌 다른 나라에서 집을 구하려는 수요가 차츰 늘고 있다.   

하지만, 해외부동산의 취득과 관련해 외국환거래당국에 대해 각종 신고와 보고가 요구됨에도 이를 간과하는 경우가 많다. 실제로 2015년 연초에는 다수의 재벌과 연예인들이 해외부동산과 관련된 각종 신고를 누락했음을 이유로 형사처벌이나 과태료부과처분과 같은 제재를 받은 일이 있었다. 이에, 이번 호에서는 해외부동산의 취득과 사후관리에 관한 주요 신고 및 보고사항을 살펴보겠다.

 해외부동산 취득신고

해외부동산 취득신고는 크게 (1)거주자 또는 그 배우자가 해외에서 2년 이상 체재할 목적인 주거용 주택(이하 ‘주거용 주택’)을 취득하는 경우와 (2)그렇지 않고 주거 목적 이외 부동산을 취득하는 경우(이하 ‘투자용 부동산’)의 두 가지로 나누어진다(즉, 2년 미만 체재하는 경우에도 투자용 부동산의 취득에 해당한다).

특별한 사정이 없다면 이들은 외국환은행에 대한 신고사항이라고 보면 무방하고, 특정 은행의 지점을 지정거래외국환은행으로 지정하여 해당 거래를 관리하게 된다. 해외부동산 취득신고가 요구되는 시점은 취득을 위한 계약의 체결 ‘후’ 취득대금의 송금 ‘전’이다(단, 해외부동산 취득신고는 구체적인 거래내용에 따라 신고여부, 신고기관, 신고시점 및 신고방법과 제출서류가 달라질 수 있으므로 전문가와 상담을 거쳐 진행하는 편이 바람직하다).

(1)주거용 주택의 취득

먼저, 해외에서 주거용 주택을 취득하는 경우, 취득대금을 보유한 거주자 본인명의, 신고 당시 해외에 체재하는 배우자명의, 그리고 거주자 본인과 배우자의 공동명의로 취득할 수 있다. 이때 주거용 주택의 취득신고는 모두 거주자 본인이 해야 한다.

주거용 주택의 취득신고 시에는 해외부동산의 거래당사자, 거래내용 그리고 체납사실이 없음을 확인하기 위하여, ①거래당사자 실체확인서(신분증, 법인등기부 등), ②부동산매매계약서, ③부동산 감정평가서 등의 가격확인서류, ④납세증명서, ⑤신고일 3일전에 발급된 주민등록등본, ⑥해외 현지의 금융기관에서 부동산담보대출을 받는 경우 관련 서류 등의 여러 가지 서류를 제출해야 한다.   

특히, 주거용 주택과 관련해서는 2년 이상 해외에서 체재할 것을 증빙하기 위해 장기체류비자를 필요서류로 제출할 것이 요구된다(단, 부득이 장기체류비자 등을 발급받지 못한 경우 서약서를 제출하고 추후 보완하는 방법도 가능하다).

(2)투자용 부동산의 취득

다음으로, 투자용 부동산을 취득하는 경우, 주거용 주택과는 달리 취득대금을 보유한 거주자 본인명의로만 취득할 수 있고, 배우자 명의 또는 거주자 본인과 배우자의 공동명의로 취득하는 것이 불가능하다.
투자용 부동산의 취득신고 역시 신고인은 거주자 본인이며, 앞서 살펴본 ①내지 ⑥을 비롯한 각종 서류를 신고증빙서류로서 제출해야 함은 물론이다.

※내신고수리에 따른 송금
한편, 해외부동산에 있어서도 부동산매매의 특성상 매매계약의 체결에 앞서 계약금을 사전에 지급하거나, 분양에 대한 청약대금을 사전에 지급하여야 할 때가 있는데, 이 경우에는 해외부동산 취득 신고 전이라도 외국환은행에 내신고수리를 하고 취득 예정금액의 100분의 10 이내로서 최대 미화 10만불의 금액을 지급하는 것이 가능하다. 다만, 내신고수리를 받은 날로부터 3개월 이내에 해외부동산 취득신고를 하여 수리를 받거나 내신고수리를 통해 지급한 자금을 국내로 회수하여야 하는 의무가 발생한다.

해외부동산 취득 후 사후관리

해외부동산 취득신고를 한 뒤에는 지정거래외국환은행에 대한 사후보고의무가 발생한다. 우선, 취득대금을 해외로 모두 송금한 뒤에는 그로부터 3개월 이내에 해외부동산 취득보고를 하여야 한다. 또한, 취득한 해외부동산의 처분 또는 명의인의 변경이 발생하는 경우, 그로부터 3개월 이내에 해외부동산처분(변경)보고를 하여야 하고, 해외부동산 취득신고 수리일을 기준으로 2년마다 부동산을 계속 보유하고 있음을 입증하는 수시보고서의 제출이 요구된다.

지정거래외국환은행에서는 해외부동산 취득신고인에게 이들 사후관리 의무의 발생과 보고방법을 안내하고 있지만, 당사자의 주소나 연락처 변경 등으로 인하여 통지를 받지 못하는 경우가 드물게 발생하므로 신고인 스스로 사후보고의무를 인식하고 주의를 기울일 필요가 있다.  

해외부동산 역시 국내부동산과 마찬가지로 알맞은 매물을 발견하는 일이 가장 중요하다. 그러나, 국내부동산과 달리 해외부동산의 취득 및 처분과정에서는 외화의 국내외 유출입이 수반되기 때문에 필연적으로 외국환거래법이 적용되고, 그에 따른 신고를 소홀히 할 경우 형사적ㆍ행정적 제재를 부과 받는 위험이 발생한다.   

결국, 화목한 우리 가정을 위해 해외에 부동산을 취득하려는 경우, 번거롭지만 결코 간과해서는 안 되는 해외부동산 취득신고와 사후보고를 이행함으로써, 진정 즐거운 나의 두 번째 집을 마련할 수 있을 것이다.  

하종관 법무법인 케이씨엘 변호사