[인사이트코리아=선다혜 기자] 건설사들의 줄폐업이 예고된 ‘잔혹한 4월’이 성큼 다가온 가운데 정부가 드디어 지원 카드를 꺼내들었다. 정부는 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 재도입하기로 했다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 때 도입된 이후 10년 만이다. 이와 함께 한국토지주택공사(LH)는 건설사 보유 토지를 매입해 3조원 규모의 유동성 공급에 나서기로 했다.  

29일 국토교통부 2월 주택통계에 따르면 지난달 전국 미분양 주택은 6만4874가구였다. 전달과 비교해 1.8%(1119가구) 늘어나면서 세 달 연속으로 상승곡선을 그리고 있다. 미분양 주택의 81.6%(5만2918가구)는 지방에서 발생했다. 특히 경기도와 대전 등에서 미분양 물량이 각각 33.4%, 29.9% 급증했다. 

현재 미분양 주택 물량이 가장 많은 곳은 대구(9927가구)이며, 경북(9158가구)이 뒤를 이었다. 가장 골칫덩이인 준공 후 미분양인 ‘악성미분양’은 지난달 1만1867가구로 지난 1월과 비교해 404%(504가구)나 늘었다. 악성미분양은 지난해 8월부터 약 7개월 간 오름세다. 

서울을 제외한 수도권과 지방에서는 미분양 물량이 쌓이고 있다. 이러한 기조는 내년 상반기까지 이어질 것으로 전망되고 있다.

결국 상황을 지켜보던 정부가 등판했다.   

쌓여가는 미분양 주택 매입한다 

정부는 지난 28일 정부서울청사에서 비상경제장관회의를 열고 ‘건설경기 회복 지원 방안’을 발표했다. 지난해 연초에 발표한 ‘1·10 부동산 대책’ 이후에도 가시적인 효과가 없자 추가 대책을 내놓는 것이다. 이번 지원책의 핵심은 CR리츠와 LH의 토지 매입이다. 

CR리츠는 글로벌 금융위기 당시 미분양 적체를 해소하기 위해 시행된 제도다. 여러 투자자로부터 자금을 모아서 미분양 주택을 사들인 뒤 우선적으로 임대하고, 시장 상황이 좋아지면 분양으로 전환해 수익을 내는 구조다. 정부는 지난 2009년 운용된 CR리츠에서 2200가구, 2014년 운용된 리츠에서는 500가구를 매입한 바 있다. 

미분양 적체가 심각한 지방 부동산 시장을 살리기 위해 정부는 ‘지방 미분양 주택’을 매입하는 CR리츠에 대해서는 취득세 중과 배제(준공 후 미분양주택 한정)와 5년간 종합 부동산세 합산을 배제하는 세제 혜택을 주기로 했다.

통상적으로 취득세 중과를 적용하면 세율이 12%나 되지만 중과를 배제하게 될 경우 취득가액 6억원 이하 주택의 경우 취득세가 1%대로 낮아진다. 

이러한 세제 혜택 적용 대상은 이날부터 내년 말까지 CR리츠가 매입한 주택이다. 더불어 정부는 양도차익 추가 과세 면제의 경우 미분양 상황을 봐가면서 검토한다는 방침이다. 

LH, 건설사 토지 사들인다…숨통 트일까?

정부에 보조에 발 맞춰 LH는 건설사들의 유동성 지원에 나섰다. 그 일환으로 LH는 건설사들이 보유한 토지를 3조원 규모로 매입할 예정이다. 이러한 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 우려 사업장 매입은 IMF 외환위기 때와 글로벌 금융위기 때에 두 차례 추진됐다.

LH는 다음달 5일부터 토지 매도를 희망하는 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받고, 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 역경매 방식을 진행한다. 매입 상한가는 LH 등 공공시행자 공급가격 또는 공시지가의 90%다. 

매입 대상은 토지 대금보다 부채가 큰 기업의 토지로, 기업은 땅을 바로 매각하는 토지매입방식과 추후 필요할 때 매수청구권을 행사하는 매입확약방식 중 하나를 선택할 수 있다. 매입확약의 경우 건설사가 금융기관으로부터 대출 만기를 연장받아 사업에 착수할 수 있도록 하는 수단이다. 

토지를 매각한 기업의 경우 매각대금 전부를 부채 상환에 활용해야 한다. 이를 위해 LH는 부채 상환용 채권을 발행해 금융기관에 직접 지급하기로 했다. 

또한 브릿지론을 갚지 못해 사업 추진이 어려운 사업장의 경우 LH 또는 공공지원 민간임대리츠가 매입해 사업 재구조화를 지원한다.  

국토부는 이번 지원으로 건설사들은 채무 조정으로 금융 부담이 완화되고, 금융기관들은 투자금을 조기 회수해 재무 건전성을 개선할 수 있을 것으로 보고 있다. 

“이제야 살겠다”…환영의 목소리 내는 건설업계 

정부의 지원 결정에 건설업계에서는 한도의 한숨을 내쉬었다. 부동산 경기 침체가 장기화되면서 규모가 작은 지방 중소건설사부터 1군 건설사들까지 어려움이 많았던 탓이다.

대한건설협회는 입장문을 통해서 “건설사 연쇄부도 위기 불안감이 높아진 가운데 조속한 건설경기 회복을 위한 정부의 전방위적 노력에 환영한다”고 밝혔다. 

건협은 그동안 지속적으로 정부 CR리츠 등 다양한 지원책을 건의해왔다.  

건협은 “정부에 건의했던 요구사항 상당 부분이 관철됐다. 지방 미분양 주택 해소와 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장 정상화를 위한 금융지원 확대, 부담금 완화 등은 건설업계에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.

그러면서 건협은 “공공 공사와 민간참여 공공주택 등 공사비 현실화를 위한 다양한 노력이 반영되기 시작했다”며 “그동안 개발사업 수익성을 저해했던 부담금이 완화 및 폐지되면서 민간 주도의 주택공급이 활성화될 수 있을 것으로 기대된다”고 덧붙였다.