[인사이트코리아=선다혜 기자] 그동안 말 많았던 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 한시적으로 유예된다. 올해 입주를 앞두고 있는 둔촌주공이나 메이플자이 등 입주예정자들은 한 시름 덜 수 있게 됐다. 

다만 이번 유예 조치에 대해 우호적인 여론만 있는 것은 아니다. 갭투자(전세를 낀 주택 투자)가 다시 살아나 부동산 시장을 어지럽힐 수 있다는 우려도 커지고 있다. 

지난 21일 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에서 분양가상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 내용의 주택법 개정안이 통과됐다. 그동안 지지부진했다가 총선을 두 달 정도 앞둔 시점에서 가까스로 통과된 것이다. 실거주 의무가 시작되는 시점을 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하는 내용이 골자다. 야당도 대체로 동의하고 있어 개정안은 29일 본회의를 통과하게 될 것으로 전망된다.

당초 예정대로라면 지난달 말을 기준으로 할 때 실거주 의무가 적용되는 아파트는 77개 단지, 총 4만9766가구다. 이 가운데 입주가 진행중인 곳은 11곳으로 6544가구다. 입주를 앞두고 있는 입주예정자들은 실거주 의무 폐지에 대해 반기는 분위기다. 아파트 입주를 위해서 기존 전셋집 계약을 변경하거나 당장의 몫돈 마련에 대한 부담을 줄일 수 있게 됐기 때문이다.  

다만 아직 논란의 여지가 남아있다. 우선 유예기간이 3년이라는 점에서 현행 계약갱신청구권(2+2)과 충돌될 수 있다. 만약 전세 계약을 맺은 세입자가 2년 뒤 계약갱신청구권을 사용할 경우 '3년 유예기간'에 걸려 마찰을 빚을 수 있다. 최초 전세계약을 맺을 때 '2+1' 특약을 넣어 3년 후 집주인이 실거주 의무를 지키기 위해 거주해야한다는 점을 확실하게 해야한다. 

입주예정자들은 반기지만…‘갭투자 세력’ 키운다 

이번 실거주 의무 폐지를 놓고 의견이 분분한 가운데 지적되는 문제 중 하나는 ‘갭투자 세력’을 키울 수 있다는 점이다. 갭투자란 시세차익을 목적으로 주택매매가와 전세가액의 차액이 적은 집을 골라 주택 매입 후 바로 전세 세입자를 구하는 것이다. 예컨대 집 매매가 3억원이라고 가정했을 때 전세를 2억5000만원에 내놓는 것이다. 세입자가 구해지면 집주인은 자기 돈 5000만원만 가지고도 집을 매입할 수 있게 된다. 

기존에는 지난 2021년 2월 이후 분양된 수도권 분양가상한제 아파트에 대해서는 최초 2년부터 5년까지 실거주 의무가 부과됐다. 이 기간 중에 집을 전세로 놓고 잔금을 치르거나 집을 판 경우에는 최대 징역 1년 또는 1000만원의 벌금형이 적용된다. 

이번 실거주 의무제 완화에 대해 국토위원인 심상정 녹색정의당 원대대표는 강하게 반발하고 나섰다. 

심 대표는 “윤석열 정부와 국민의힘은 종부세 완화, 재건축초과이익 환수 완화, 전매 제한 해제, 그리고 이제는 실거주 의무 폐지와 이로 인한 분양가상한제의 유명무실화를 추진하면서 무주택 서민이 아니라 집부자, 다주택자를 위한 정책의 한 길로 매진하고 있다”면서 비판하고 나섰다. 

최근 아파트 가격이 치솟으면서 분양가와 전세가격 차이가 줄어드는 양상도 도드라지고 있는 가운데, 실거주 의무제 완화가 이러한 양상에 불을 지필 수 있다는 관측도 나온다. 실제로 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 전세가율이 80% 이상인 거래 비중이 지난해 2분기 19.4%에서 4분기 25.9%까지 증가한 것으로 나타났다. 전세가와 분양가의 갭이 줄어드는 단지들이 늘어나고 있는 것이다. 

특히 향후 총선에서 여당이 승리할 경우 실거주 의무제는 3년 유예가 아니라 아예 폐지될 수도 있다. 지난해 초 정부가 발표한 1·3 부동산 정책 발표 당시 정부는 부동산 시장을 살리기 위해 전매제한과 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다.

당시 야당은 투기 수요를 자극할 수 있다면서 반대했다. 이번 주택법 개정안은 국회에서 1년 넘게 계류되다가 가까스로 3년 유예로 합의를 보게 된 것이다. 이러한 전력을 봤을 때 총선에서 여당이 과반을 넘기게 되면 실거주 의무제는 당초 정부가 발표했던 데로 폐지 수순을 밟을 가능성이 농후하다. 

업계 한 관계자는 “윤석열 정부가 들어온 직후부터 이전 정부에 있었던 부동산 규제를 하나씩 풀더니 이제는 실거주 의무제까지 폐지했다. 침체기에 접어든 부동산 시장을 살리겠다는 의지도 있겠지만 자칫 잘못하면 투기꾼들만 자극하는 꼴이 될 수 있다”고 말했다.