[인사이트코리아=선다혜 기자] 정부가 안전진단 없이 재건축을 추진할 수 있도록 ‘재건축 패스트랙 도입’에 박차를 가하고 있다. 이를 두고 업계에서는 벌써부터 의견이 분분하다. 가장 큰 산이었던 안전진단의 허들을 낮춤으로써 재건축 과정을 간소화할 수 있다는 이점도 있지만 이로 인한 우려 및 문제도 예상된다. 우선 재건축 간소화에 따라 조합들이 앞다투어 사업을 추진할 경우 임대 부족 등의 문제에 시달릴 수 있다. 또 다른 문제는 지역간 불균형을 초래할 수 있다. 여의도를 중심으로 용산, 강남 등 사업성이 확실한 지역에는 훈풍이 불 수 있지만 그밖의 지역들은 큰 변화가 없을 것이라는 분석이다.  

‘재건축 패스트랙’ 추진…뭐가 달라지나?  

정부는 지난 10일 윤석열 대통령 주재로 ‘국민과 함께하는 민생토론회’를 열고 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안을 발표했다. 이는 공급 부족 등의 문제를 해결하기 위해 재건축 사업의 속도를 높이는 것을 골자로 하고 있다. 

지금까지 재건축은 안전진단을 통해 위험성을 인정받아야만 가능했다. 이로 인해 많은 노후 아파트들이 재건축에 앞서 안전진단에서 쓰라린 좌절을 맛봐야 했다. 앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립 추진위원회 구성과 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있다. 

안전진단 문제는 사업인가 전까지만 통과하면 된다. 더불어 정부는 지난해 한 차례 대폭 완화한 안전진단 기준을 추가로 완화하기로 했다. 당장 안전에 문제가 없더라도 ▲주차난 ▲층간소음 ▲배관 문제 등 거주 환경이 좋지 않을 경우 재건축을 할 수 있도록 했다. 안전진단이지만 사실상 생활환경 진단인 셈이다. 

이와 관련해 진현환 국토교통부 1차관은 “정상적으로 주민 동의가 이뤄져 재건축이 추진되는 단지에 안전진단이 걸림돌이 되지 않도록 하겠다. 안전진단 기준을 생활 불편 중심으로 바꿀 것 ”이라고 말했다. 

또한 정부는 재건축조합 설립 시기를 앞당겨 사업 기간을 단축하기로 했다. 현재 과정을 살펴보면 ‘진단→정비계획 입안 제안→정비구역 지정 및 정비계획 수립→추진위 구성→조합 신청→조합 설립→사업’ 순이다. 그러나 이제부터는 정비구역으로 지정되지 않았더라도 아파트 준공 30년이 지났다면 바로 추진위를 구성하고 조합 설립을 신청할 수 있다. 이렇게 되면 안전진단과 정비구역 지정, 조합 설립까지 한 번에 추진할 수 있다.

국토부는 평균적으로 13년 가량 걸리는 재건축 사업을 ‘재건축 패스스랙’을 통해 3년 가량을 줄일 수 있을 것으로 내다보고 있다. 아울러 신통기획을 적용하는 서울 내 단지는 5~6년 단축이 가능하다. 

재개발의 경우 신축 빌라가 있어도 착수할 수 있도록 노후도 요건을 60%로 완화한다. 재정비 촉진지구의 경우에는 30년 넘은 노후 건물이 50%만 되도 재개발 절차를 밟을 수 있다.

재개발은 신축 빌라가 있어도 착수할 수 있도록 노후도 요건(준공 30년 이상인 건축물 비율)을 60%로 완화한다. 재정비촉진지구의 경우 30년 넘은 건물이 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있도록 했다. 다만 이러한 요건들을 조정하기 위해서는 도시정비법을 개정해야 하는 만큼 국회의 문턱을 넘어야 한다. 

빛 좇은 개살구 될 수도…‘우려’ 

정부가 재건축·재개발 기준을 대거 완화한 가운데 이에 대한 이견도 나오고 있다. 정부의 계획대로 재건축 추진 단지가 많아지면 공급량이 늘어날 수 있다. 하지만 실제로 사업을 추진하는데까지 여러가지 난관이 우려되고 있다. 가장 먼저, 이주 문제가 심각할 것으로 예상된다. 여러지역에서 재건축 사업이 우후죽순으로 시작될 경우 이를 수용할 수 있는 방안이 있냐는 것이다. 

또한 비슷한 시기에 임대 수요가 증가할 경우 공급 부족에 시달릴 수 있다. 이 경우 단순히 공급물량 부족 뿐만 아니라 전세·월세 금액 폭등 등 임대차 시장의 불안을 가져올 수 있다.

또 다른 문제 중 하나는 지역간의 격차다. 업계에서는 재건축 기준이 완화된다고 해도 실제로 사업에 나서는 단지들은 많지는 않을 것으로 판단한다. 가장 큰 문제는 바로 공사비와 고금리다. 최근 공사비 인상 등으로 인해 건설사는 물론 조합도 부담이 커졌다. 

이런 가운데 실제로 조합에서 바라는 재건축초과이익환수제 폐지는 빠진 채 공사기간만 단축하는 내용만 방안에 포함됐다. 물론 재건축 분단금이 면제되는 초과이익 구간이 3000만원에서 8000만원으로 상향됐지만 조합들은 여전히 부담스럽다는 입장이다. 조합들은 재건축초과이익환수제가 유지되면 분담금으로 인해 사업 메리트가 없다고 입을 모으고 있다. 

더욱이 건설사들도 옥석 가리기를 통해 사업장을 선별하다보니 수익성이 높지 않은 조합의 경우 시공사를 선정하는 것 자체도 쉽지 않다. 결국 재건축 패스트랙이라는 것도 빛 좋은 개살구로 전락할 수 있다는 것이다. 더 나아가서는 오히려 지역 사이에 격차만 더 벌릴 수 있다는 우려도 제기된다. 

여의도를 비롯해 강남, 용산 등 사업성이 확보된 사업장들은 재건축 패스트륵을 통해 수월하게 사업을 추진할 수 있을지 모르지만 다른 지역들은 이 법안이 도입된다고 해도 큰 변화는 없을 것이라는 이야기다.  

건설업계 한 관계자는 “최근 도시정비사업의 가장 큰 걸림돌은 공사비와 고금리다. 재건축 기간을 단축시켜주는 것만으로 사업 추진을 독려하기는 어렵다. 일부 노른자 지역에서 추진되는 재건축 사업이 아니라면 시공사를 구하기도 어렵고 일반분양 흥행을 기대하기는 더욱 더 어렵다”면서 “결국 조합들이 원하는 건 재초환이나 아니면 전매제한이라도 풀어달라는 것인데 정부에서 추진할지는 미지수다. 결국 일부 지역들만 법안을 발판 삼아 재건축을 수월하게 추진하게 되는 것”이라고 분석했다.