[인사이트코리아=선다혜 기자] 최근 도시정비시장에서 ‘대안책’으로 떠올랐던 신탁 방식의 재건축에서 잡음이 잇다르고 있다.

식탁방식 재건축은 조합 대신 신탁사를 선정해 사업비 조달부터 분양까지 전권을 위임한다. 조합 대신 시행을 맡은 신탁사는 향후 분양대금의 일부를 수수료를 받게 되는 형식이다. 지난 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정됨에 따라서 도입됐다. 

이 같은 신탁방식이 시장에서 주목받기 시작한 건 공사비 이슈로 조합과 시공사 간에 갈등이 격화되는 일이 빈번하게 발생하면서부터다. 전문 신탁사가 재건축 업무를 대행하게 될 경우 공사비와 관련한 사안도 원만하게 해결할 수 있을 것이라고 본 것이다.

또한 조합 방식과 비교해 사업 기간을 줄일 수 있다는 장점도 갖고 있다. 조합을 설립하고 인가를 받는 데만 최소 2년 이상이 소요되는 데 신탁방식으로 할 경우에는 이 기간을 줄일 수 있다. 더불어 조합의 고질적인 병폐인 건설사와의 유착도 차단할 수 있다는 이점도 있다. 현재 신탁방식을 통해 정비사업을 추진하고 있는 재건축 사업장은 전국에서 55곳으로 집계됐다.

하지만 이렇게 각광받았던 신탁방식을 둘러싸고 현장 곳곳에서 문제점이 발생하면서 논란이 가중되고 있다. 이에 정부까지 나서서 신탁사 정비사업 제도 개선안을 발표하면서 칼을 뽑아들었다. 

신탁사 믿었는데 ‘조합’보다 골치 아프다 

신탁 방식으로 골머리를 앓고 있는 대표적인 단지 중 하나가 여의도 한양 아파트다. 시행사 역할을 대신해줄 신탁사로 KB부동산신탁을 선정했다. 하지만 KB부동산신탁이 시공사 선정 과정에서 부지 매수 협의가 되지 않은 아파트 단지 내 상가를 사업부지에 포함해 설계하면서 서울시의 시정조치를 받았다. 이로 인해 시공사 선정 절차가 중단된 것은 물론 향후 일정 역시도 불투명해졌다.

더욱이 이 아파트는 현대건설과 포스코이앤씨가 시공권을 두고 경쟁을 벌였던 만큼 시장에서도 큰 주목을 받았던 곳이다. 이에 아파트 입주민들 사이에서는 신탁사에 대한 책임론까지 불거지고 있다. 

서울 노원 상계주공5단지는 지난 2018년 한국자산신탁을 시행사로 선정하고 신탁 방식을 결정했다. 이후 올해 1월 초 GS건설을 시공사로 선정했지만, 최근 소유주 전체회의를 통해서 시공사 선정 취소를 결정했다.

GS건설이 제시한 공사비와 공사기간을 받아들일 경우 조합원들의 부담해야할 분담금이 5억원에 이를 것이라는 전망이 나오자 조합에서 최소 의사를 밝혔다. 이에 GS건설은 이미 투입된 사업비에 대한 소송을 검토 중이다.

주민들은 재건축 사업에 대한 높은 이해도와 전문성을 바탕으로 매끄럽게 일을 진척시킬 것이라고 기대했지만 실상은 그렇지 못하다. 이런 부작용들로 신탁방식에 대한 회의론이 커지고 있다. 거기다 수수료 산정방식 등 계약조건에 대한 문제도 수면 위로 떠올랐다. 가뜩이나 공사비 증가로 주민들의 부담이 커진 가운데, 아직 표준화되지 않은 수수료까지 추가되면서 비용적인 부담이 늘어난 탓이다. 

또한 신탁사들의 사업비 조달 방식도 문제로 지적됐다. 대부분의 신탁사들은 시공사들의 입찰보증금을 대여금으로 전환해 초기 사업비로 사용해왔다. 결국 신탁사가 자금조달마저도 책임지지 않고 있는 구조인 것이다. 

보다 못한 국토부 결국 칼 빼들었다  

이렇게 신탁방식을 둘러싼 문제들이 우후죽순으로 불거지자 국토교통부가 개선안 마련에 나섰다. 국토부는 ‘신탁방식 정비사업 표준계약서·시행규칙 개선안’을 지난달 29일 배포했다.

이 개선안에서는 초기 사업비·공사비 등 사업에 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달하도록 규정했다. 현재는 시공사 입찰보증금을 대여금으로 전환해 초기 사업비로 사용하고 있지만, 앞으로 사업비 전환은 원칙적으로 금지된다. 다만, 건설사가 동의하는 경우만 예외를 두기로 했다. 

이와 함께 주민들이 신탁한 부동산을 담보로 사업비를 조달하는 것도 제한된다. 앞으로는 신탁사가 자체적으로 자금조달 창구를 마련해야 한다. 더불어 신탁보수 산정방법 역시 단순 요율방식 외 상한액을 적용하거나 정액을 확정하는 등의 방식이 표준안에 포함됐다. 사업별 특성에 맞게 신탁보수를 책정할 수 있도록 한 것이다. 

신탁사가 사업시행자로서 역할을 수행할 수 있도록 건설관리사업(PM·CM)는 직접 수행하도록 했다. 용역 시행 때는 신탁사가 비용을 부담한다. 신탁사는 정비사업 참여하는 인력을 주민에게 제시하고, 토지주 전체회의(총회)와 관리처분계획의 공고기간 등 주민 의견수렴이 중요한 기간에는 사업 현장에 신탁사 인력을 전담 배치토록 했다.