[인사이트코리아=선다혜 기자] 오세훈 서울시장이 야심차게 내놓은 ‘모아타운’이 본격적으로 사업을 시작하기도 전에 흔들리고 있다. 모아타운은 다세대·다가구 등이 밀집돼 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 모아 재개발하는 사업이다. 이를 통해서 양질의 주택과 지하주차장 등 편의시설을 확충하겠다는 것이다.

사업의 취지 자체는 좋지만 현실적인 문제때문에 실현 가능성이 떨어진다는 지적이 나왔다. 우선적으로 모아타운 실행을 위한 주민동의는 30%만 넘으면 되지만, 향후 사업 추진을 위한 조합 설립에는 주민동의 80%가 필요하다. 즉, 사업지로 선정되고 나서도 조합 설립 등의 문제로 사업이 무산될 가능성이 있다. 

또 다른 문제는 사업지로 선정되지 않은 지역에 투기 목적을 가진 외지인들이 유입돼 모아타운 사업을 추진하고 있다는 점이다. 이로 인해 원주민과의 갈등도 빈번하게 발생하고 있다. 

이외에도 사업이 추진될 경우 해당 지역에 살고 있는 임차인을 위한 대안이 부족하다는 점도 지적되고 있다. 서울시 내 모아타운 선정지는 총 67곳이지만 실제로 사업이 추진돼 완공되는 사례는 많지 않다. 

투기의 장으로 변질된 모아타운? 

오 시장의 핵심 정책 중 하나인 모아타운을 둘러싼 잡음이 끊이지 않고 있다. 가장 두드러진 문제는 원주민과 외지인 사이에 갈등이다. 이로 인해 지난해 10월 모아타운으로 선정됐던 광진구 자양4동은 취소 수순을 밟고 있다. 광진구 자양4동은 한강변과 입전한 지역으로 2·7호선 건대입구가 위치한 데다, 영동대교를 이용한 강남권 접근성이 뛰어나다는 이점을 가지고 있다. 때문에 모아타운으로 선정된 후 이 지역에 대한 기대가 남달랐다. 

하지만 모아타운으로 선정된 지 채 1년도 되지 않아 주민들의 반발로 무산 위기에 놓였다. 앞서 광진구청은 지난 5월 관리계획 수립에 대한 주민조사를 실시한 바 있다. 그 결과 모아타운 추진에 대한 반대 의견이 약 76%에 달했다. 여기에 반발하며 모아타운 취소 결정을 반대하는 이들도 있어서 갈등이 커지고 있다.

이러한 현상은 모아타운을 추진하는 서울 시내 곳곳에서 발생하고 있다.

지난 6일 강남3(강남, 서초, 송파)를 비롯해 중랑구, 마포구 등 일대 임사업자들이 모아타운은 반대하는 ‘단독·다가구·상가주택 소유주 연합’을 구성했다. 소유주 연합회는 현재 모아타운 사업 추진은 원주민이 아니라 갭투자를 노린 외지인들이 추진하고 있다며 강하게 비판했다. 

그 대표적인 예로 마포구 합정동과 서초구 반포1동을 들었다. 이들 지역은 지난해 투기우려와 원주민의 반대 등으로 모아타운으로 선정되지 않았다. 그럼에도 최근 투기를 노리는 세력이 반포1동에서 재개발 설명회를 강행하는 것은 물론 합정동 모아타운 구역 지정을 재시도하고 있는 것으로 알려졌다. 소유주 연합은 원주민 의사에 반하는 정비사업을 외부 세력들이 시도하고 있다고 지적했다.

강남구 개포2동은 모아타운 추진을 막기 위해 원주민들이 토지면적 60% 반대 의견 및 토지 소유자수 30% 이상 반대 동의서를 강남구청에 제출했다. 송파구청은 모아타운 투기세력 유입을 막고자 중개업소를 대상으로 단속까지 실시하고 있다. 

소유주 연합은 “모아타운은 지역에 거주하고 있는 원주민들의 의견을 무시하고 외지인과 빌라 건축업자만 배불리는 무리한 정비사업”이라며 “모아타운이나 소규모 정비사업 시 해당 주택의 실거주 10년 이상 소유주에게만 아파트 입주권을 부여해야 외지 갭투기 세력에 의한 무분별한 정비사업이 근절될 것”이라고 주장했다. 

업계에서는 모아타운 부작용은 예정된 수순이라고 지적했다. 주민 동의율 30%만 넘으면 모아타운을 신청할 있으며, 노후 기준 역시도 20년으로 짧은 편이라 재개발·재건축에 비해 허들이 낮다. 이 점을 이용해서 외부 투기세력들이 모여들고 원주민의 의지와 상관없이 모아타운을 신청하는 경우가 빈번하게 발생한다. 특히 최근 문제된 지역들은 대다수가 외지인들이 모아타운을 추진했던 것으로 알려졌다. 

‘실거주’했던 임차인 위한 대안 없어

모아타운 정책의 또 다른 문제는 실거주를 하는 임차인을 위한 대안이 없다는 점이다. 통상적으로 모아타운은 소규모 주택정비사업이기 때문에 재개발사업과 달리 토지수용권이 없다. 때문에 임차인이 이사비나 주거이전비 등에 대한 보상을 받기가 모호해진다. 상황에 따라서는 임대인이 이 같은 비용을 부담해야할 수밖에 없는 구조가 된다.  

이외에도 노후된 지역이나 다세대·다가구의 경우 경제적 취약계층이 기거하는 경우가 많다. 이들에 대한 적절한 대안이 없으면 환경이 더 열악한 곳으로 밀려날 수밖에 없다. 모아타운이 성공적으로 완공된다고 해도 상황은 비슷하다. 당연한 수순으로 집값이 오르면 임차인이 해당 지역으로 돌아갈 가능성은 더 낮아지게 된다. 

공인중개사 A씨는 “관련 공무원들도 모아타운에 대해서 회의적이라는 반응이다. 사업을 추진하기 위해서 구역을 묶어놓긴 했지만 서로의 니즈도 달라서 이를 취합하기가 어렵다”라며 “중랑구 면목동에서 모아타운을 위해 일부 지역을 묶어놨지만 일이 진척됐다는 이야기를 들은 적이 없다. 일이 추진되는 게 더디면 결국 모아타운 붐도 어느 순간 사그라들 수 있다”고 말했다. 

또다른 공인중개사 B씨 역시 “모아타운을 추진했을 때 가장 큰 문제가 되는 것은 임대인보다 임차인들이다. 특히 다세대나 다가구의 특성을 보면 사회적 취향계층인 분들이 많이 기거한다. 보증금 500만원에 월세 30만원~45만원으로 사시는 분들의 경우 모아주택이 추진되면 다른 곳으로 이전을 해야 하는데 생각처럼 쉽지 않다”면서 “상황에 따라서는 서울을 벗어나거나 아니면 지금보다 더 열악한 곳으로 옮겨가야 한다. 하지만 실제 거주하는 임차인들에 대한 대책은 없는 상황”이라고 지적했다. 

모아타운과 관련한 부작용들이 속속 드러나면서 ‘빛 좋은 개살구’라는 비판도 제기되고 있다. 사업을 추진하는 과정에서 투기세력을 거를 수 있는 마땅한 방안도 없는데다, 기존의 임차인을 위한 보상안도 없는 탓이다. 일부에서는 대권을 노리고 있는 오세훈 서울시장이 가시적인 성과를 내기 위한 사업일 뿐 실효성은 떨어진다는 지적도 나온다.