[인사이트코리아=선다혜 기자] 한동안 잠잠했던 분양시장이 들썩이고 있다. 둔촌주공아파트를 재건축한 올림픽파크 포레온, 장위 4구역을 재개발한 장위자이 레디언트 때문이다. 그동안 고금리와 아파트 값 하락으로 분양 시장이 위축되면서 청약시장까지 영향을 받았다.

실제로 지난 10월 기준 누적 미분양 물량은 4만7000만호를 기록하면서 연초 대비 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 이런 가운데 하반기 최대어로 꼽히는 두 단지가 청약시장에 모습을 드러내면서 흥행에 성공할 수 있을지 세간의 이목이 집중되고 있다.

올림픽파크레온·장위자이레디언스 ‘청약’ 출사표

5일 부동산R114에 따르면 12월 둘째 주 전국 15개 단지에서 총 2만2007가구(일반분양 1만2708가구)가 분양에 나선다. 시장에서 주목하는 단지는 올림픽파크레온(둔촌주공)과 장위자이레디언트(장위4구역)다. 두 단지는 각각 5일과 6일 본격적인 청약 일정을 시작한다.

시장에서는 두 단지의 흥행여부를 두고 시각이 엇갈리고 있다. 특히 장위자이레디언트의 경우 분양가가 주변 시세와 큰 차이가 없다는 점에서 둔촌주공에 비해 메리트가 떨어진다는 지적이 나오고 있다. 이에 반해 둔촌주공은 주변 시세보다 4~5억원 가량 저렴하다는 점 때문에 실수요자들이 청약에 많이 몰릴 것으로 예상되고 있다.

두 단지 모두 분양가 상한제가 적용되며, 당첨자는 발표일로부터 8년 간 전매가 불가능하다. 또 10년 동안 다른 아파트 청약 당첨도 제한되며, 최초 입주 가능일로부터 2년간 거주해야 하기 때문에 전세보증금으로 분양대금 충당도 어렵다.

그럼에도 전문가들은 올림픽파크레온이 청약 1순위 마감에는 무리가 없을 것으로 예상하고 있다. 일각에서는 청약에 최소 10만명 이상이 몰릴 것으로 보고 있다. 일반분양 물량만 4700여 가구에 달하는 데다 강남권 입지로 꼽히기 때문이다.

청약 당첨 가점은 다소 낮은 50~60대 선일 것이라는 예상이 나오고 있다. 부동산R114 조사에 따르면 지난해 서울 청약 당첨가점 평균은 62점이며, 경쟁률은 164.1대 1이었다. 그러나 올해의 경우 당첨가점 평균은 44점, 평균 청약 경쟁률은 26.4대 1로 대폭 낮아졌다.

실제로 지난달 분양한 서울 중랑구 중화동 리버센 SK뷰 롯데캐슬의 경우 당첨가점은 35~69점이었다.

선호 '평수·층수' 일반분양에는 적게 풀릴듯  

업계에서는 올림픽파크레온이 청약경쟁률이 높고, 1순위로 청약 마감이 되더라도 실제 계약으로까지 이어질지는 불투명하다는 전망이다.

특히 분양에 발목을 잡을 것으로 예상되고 있는 것은 분양가다. 올릭픽파크레온에서 중도금 대출이 가능한 평형은 10억5000만원인 59㎡(25평형)이다. 59㎡만 해도 분양가의 20%인 계약금 등을 포함해 최소 3억원 정도의 현금은 보유하고 있어야 한다. 중도금 대출이 나오지 않는 84㎡는 최대 10억원 가량이 필요하다.

또 다른 문제는 바로 높은 가격 대비 선호도가 낮은 평형이나 층수가 일반분양 물량으로 풀릴 것이라는 점이다. 실제로 일부 평형은 옆집과 주방을 2m정도 간격으로 마주보고 설계돼있어 ‘주방뷰’라는 논란을 낳기도 했다. 선호도가 높은 평형이나 층수는 사업 주체인 조합원들이 우선적으로 가져가게 된다.

업계 관계자는 “올림픽파크레온의 평당 분양가는 2900만원선이지만 시공사업단과 조합의 갈등으로 인해 공사가 잠정 중단됐고 이로 인해 늘어난 공사비용 때문에 평당 분양가가 높아졌다”며 “늘어난 공사비를 충당하기 위해 평당 분양가는 3800으로 책정됐고, 분양가도 덩달아 높아지게 됐다”고 말했다.

전문가들은 두 단지의 흥행 여부가 향후 분양시장에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 만약 청약 경쟁률이 높게 나온다면 아직 주택 수요가 살아있다는 것을 의미, 향후 금리 변동에 따라 거래가 활성화할 수 있다는 것을 보여주는 것이다. 반면 경쟁률이 낮거나 미분양이 발생한다면 부동산 침체가 더욱 심화될 것으로 예상된다.