[인사이트코리아=선다혜 기자] 노후계획도시 정비특별법(1기 신도시 특별법)이 통과됨에 따라 1기 신도시가 들썩이고 있다. 그동안 정부의 규제에 발이 묶여 있었던 재건축 사업을 추진할 수 있게 된 덕분이다. 다만 업계에서는 이번 법 통과로 규제가 완화됐어도 당장 재건축을 추진하기는 쉽지 않을 것으로 보고있다. 

현 시점에서 가장 난관이 되는 것은 공사비다. 최근 유행처럼 번지고 있는 고층 빌딩을 기준으로 할 때 평당 공사비는 1000만원 수준이다. 1기 신도시 역시 재건축을 추진할 경우 최소 30층 이상의 고층 아파트로 지을 가능성이 높다. 조합 입장에서는 고층 아파트로 지어야 일반분양 물량을 늘릴 수 있고 이를 통해 조합원 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

이렇다보니 사업에 착수했을 때 조합과 시공사가 공사비를 놓고 의견 조율이 쉽지 않을 것으로 예상된다. 서울에서도 공사비로 인해 시공사를 찾지 못해 사업에 브레이크가 걸리거나 추진하다가도 공사비를 둘러싼 갈등으로 시공사가 교체되는 일들도 빈번하게 발생하고 있는 탓이다. 

이를 고려할 때 1기 신도시 재건축의 경우 획기적으로 낮은 공사비가 아니라면 시공사를 찾는 것부터 난항일 수 있다. 정부가 재건축을 위해 규제를 완화했지만 ‘빛 좋은 개살구’로 끝날 수 있다는 우려가 나오는 이유다 

기대감에 부푼 1기 신도시, 선도지구 ‘선정’ 

정부는 1기 신도시 선도지구 선정을 6월에서 5월로 앞당긴다는 방침이다. 

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 14일 열린 비상경제장관회의에서 “1기 신도시 선도지구 공모 일정을 대폭 앞당겨 5월 중 착수하겠다”는 뜻을 밝혔다. 

특별법이 시행되면 오는 5월 1기 신도시 내 선도지구 지정을 위한 지방자치단체별 기준·배점·평가 절차 등을 공개한다. 이후 공모절차를 밟아 올해 연말에는 1기 신도시별 선도지구가 1개 이상씩 선정된다.

선도지구는 향후 1기 신도시를 어떻게 재건축할 것인지 보여주는 모델 역할을 한다. 5월에 선도지구로 선정되면 내년부터 사업 추진이 가능해지고, 오는 2026년까지 관련 계획 수립 및 인허가 절차를 마무리해야 한다. 정부 계획에 따르면 오는 20207년 착공해 2030년 입주가 목표다.  

선도지구로 선정되기 위한 중요한 요소 중 하나는 주민 동의율이다. 이에 1기 신도시에서는 주민동의율을 끌어올리기 위해 분주해졌다. 성남 분당 전자동 한솔 1·2·3단지와 정자일로단지 등은 주민 동의율이 80%를 넘겼다. 또한 이매동 풍선효(풍림·선경·효성)와 구미동 까치마을1·2단지·하얀마을 5단지도 동의율이 70% 넘었다. 일산은 강촌마을 1·2단지, 백마마을 1·2단지의 주민 동의율이 70%를 넘었다. 부천 중동은 금강마을 1·2단지가 70% 이상의 동의율을 확보했다. 

이처럼 주민들은 서두르고 있지만 여전히 공사비 문제는 풀기 어려운 난제로 남아 있다. 서울에서 재건축 사업을 추진하고 있는 사업장만 봐도 공사비로 인한 갈등이 얼마나 심각한 지 체감할 수 있다. 

대표적인 곳 중 하나가 노량진뉴타운의 대장주로 꼽혔던 ‘노량진 1구역’ 재개발 사업이다. 이 사업장은 노량진뉴타운 내에서도 규모가 가장 크고 사업비 역시 1조원에 웃돌아 대형건설사들이 눈독들이던 곳이었다. 하지만 조합이 평당 공사비 730만원을 제시하면서, 입찰이 두 차례나 유찰됐다. 그나마 2번째 입찰 땐 포스코이앤씨가 단독으로 입찰에 나서면서 수의계약을 할 가능성이 커졌다. 

시공사를 찾는다고 끝난 게 아니다. 이후에도 증액 등으로 갈등을 빚을 수 있다. 서초구 반포주공 1단지는 시공사인 현대건설로부터 지난달 26일 공사비 증액을 요구하는 공문을 받았다. 이 단지는 지난 2017년 현대건설을 시공사로 선정하고 이주까지 마쳤으나, 조합 내분 등으로 지금까지 공사에 들어가지 못했다.

이런 가운데 현대건설은 지난 2019년 당시 산출한 공사비 2조6000억원에서 1조4000억원 인상된 4조원으로 공사비를 증액해 달라고 요구하고 있다. 원래 공사비와 비교해 약 55% 증가한 것이다. 평당 공사비 기준으로도 548만원에서 829만원으로 뛰었다.

공사비를 놓고 불협화음이 나올 수 밖에 없는 이유는 원자재를 비롯해 인건비 등이 오른 탓이다. 한국건설기술원에 따르면 건설공사비 지수는 지난해 12월 기준 153.26(잠정치·2015년 100 기준)으로 집계됐다. 이는 지난 2020년 말 121.80에 비해 25.8% 급등한 것이다. 

전국으로 확대된 재건축·재개발 붐…1기 신도시 경쟁력 약화 

재건축 이후 미분양 가능성에 대한 우려의 시선도 있다. 정부는 형평성을 고려해 당초 1기 신도시 특별법의 범위를 전국으로 확대했다. 따라서 1기 신도시는 물론 서울의 노후 단지들도 재건축을 추진하고 있는 실정이다. 비슷한 시기에 재건축 또는 재개발을 진행하다보니 물량이 풀리는 시기 역시도 비슷할 것으로 관측된다. 

문제는 경쟁력이다. 1기 신도시 한정으로 재건축을 추진한다면 그 메리트가 분명하다. 서울에 직장을 두고 수도권에 주거지로 두고자 하는 수요를 흡수할 수 있다. 하지만 서울에서도 우후죽순으로 재건축·재개발이 추진되면 상대적으로 1기 신도시에 대한 경쟁력이 떨어지게 된다. 

들어오려고 하는 수요가 없다면 재건축을 추진한다고 해도 미분양은 피해갈 수 없다. 근본적인 해결책은 1기 신도시들의 도시자족기능을 향상시키는 것이다. 주거 뿐만 아니라 직장 등 생계를 1기 신도시 내에서 해결할 수 있어야 수요를 늘리는 것은 물론 향후 인구유출도 막을 수 있다. 

이런 해결책이 뒷받침되지 않는다면 1기 신도시는 재건축을 해도 여전히 베드타운으로 남아있을 수밖에 없다. 이 경우 지금과 같은 재건축 붐은 오히려 1기 신도시 주민들의 부담만 키울 수 있다. 

업계 한 관계자는 “뚜껑을 열어봐야 알겠지만 1기 신도시에서 재건축 추진 단지가 얼마나 될 지 알 수 없다. 조합들은 사업을 추진하고 싶어해도 공사비부터 시공사 선정까지 쉬운 게 없다. 때문에 사업을 추진하다가 중도에 포기하는 단지들도 분명 생겨날 것으로 예상된다”면서 “하지만 무엇보다 필요한 것은 도시 자족기능을 올리는 것이다. 이와 관련한 논의를 하고 있는 것으로 알고있지만 아직까지 뚜렷하게 제시된 건 없는 상황”이라고 말했다.