[인사이트코리아=선다혜 기자]  최근 도시정비사업 시장에서 신탁사에게 재건축·재개발을 맡기는 신탁방식이 대안으로 떠오르고 있다. 

신탁방식은 통상적으로 두 가지로 나뉜다. 조합 없이 신탁사가 처음부터 끝까지 책임지는 신탁시행 방식과 조합을 설립하고 신탁사가 자금 관리 업무를 맡는 신탁대행 방식이다. 두 방법 모두 전문성을 지닌 신탁사가 사업을 일정 부분 대리한다는 점에서 불필요한 갈등을 줄일 수 있다. 사업 속도도 빨라질 수 있다.

특히 신탁방식을 선택하면 재건축 사업의 고질적인 병폐로 꼽히는 조합과 건설사 간 유착 문제를 차단할 수 있다. 또 최근 건설업계의 난제인 공사비 문제도 조합은 일정 부분 자유로울 수 있다. 이러한 이점 덕분에 신탁방식을 선택하는 조합들이 늘어나고 있다. 실제로 지난 2016년부터 올해까지 약 7년 동안 도시정비사업 신탁방식 누적수주금액은 47조원으로 집계됐다. 수주건수는 물론 금액도 매년 늘어나고 있는 추세다.   

신탁방식에 장점만 있는 것은 아니다. 신탁사가 사업을 진행할 경우 수수료 부담이 만만치 않다. 조합이 자체적으로 사업을 추진하는 것보다 부담이 더 커질 수밖에 없다. 

몇 년 전까지만 해도 도시정비사업에서 신탁방식은 생소한 일이었다. 때문에 사업 진행 건수 자체가 매우 적었다. 하지만 오세훈 서울시장이 당선된 이후 재건축·재개발에 대한 길이 열리며서 사업을 추진하는 단지들이 기하급수적으로 늘어났다. 재건축 단지 중 일부는 조합이 아니라 신탁사를 통한 사업 추진에 나서고 있다.  

지난 3월 KB부동산신탁은 목동 14단지 재건축추진위원회와 업무협약(MOU)을 맺었다. 이어 5월에는 한국자산신탁이 목동9단지 재건축사업 우선협상대상 예비신탁사로 선정됐다. 대한토지신탁은 노원구 상계주공 11단지 재건축 사업 우선협상대상자로 선정됐다. 

현재 재건축 사업이 활발하게 이뤄지고 있는 여의도에서도 신탁방식이 유행하고 있다. 시범·광장·수정 재건축 사업은 한국자산신탁이, 한양·공작 아파트는 KB부동산신탁이 시행을 맡았다. 은하아파트는 하나자산신탁을 예비신탁사로 선정했다.

건설사 vs 조합, 공사비 갈등…신탁방식이 해결책? 

신탁방식이 유행하는 가장 큰 원인은 공사비 문제다. 코로나19와 우크라이나-러시아 전쟁 여파로 치솟은 원자재 가격이 하락할 기미를 보이지 않고 있다. 이로 인해 지난해 말부터 올해 1분기까지 건설사들의 매출액에서 매출원가가 차지하는 비중이 90%를 넘고 있는 상황이다. 건설사마다 다르지만 심각한 곳은 주택사업 마진율이 2%가 채 되지 않는다. 

이렇다보니 공사비 증액을 두고 건설사와 조합의 갈등이 빈번하게 발생하고 있다. 여기에 메이저 시멘트사인 쌍용C&E, 성신양회는 당장 다음달부터 시멘트 가격을 인상하겠다고 밝혀 공사비 압박은 더 커질 것으로 전망되고 있다. 이러한 이유로 공사비 갈등을 줄이기 위해 조합들이 신탁방식을 선호하고 있는 것이다. 

전문성이 있는 신탁사가 재건축 사업을 주도할 경우 시공사와의 협상은 물론 자금조달 문제에서도 자유로울 수 있다. 조합에서 자주 발생하는 각종 비리나 사업 지연 문제도 해결할 수 있다.

그러나 신탁방식이 장점만 있는 것은 아니다. 우선 신탁방식에서 참고할 만한 성공 사례가 거의 없다는 점이 가장 큰 걸림돌이다. 실제로 신탁방식을 적용했을 때 조합이 기대하는 만큼의 속도가 날 수 있는지 불투명한 상황이다.  

수수료 부담이 크다는 것 역시 문제점으로 지적되고 있다. 신탁사는 통상적으로 분양대금의 1~2% 가량을 수수료 명목으로 받아간다. 규모가 클수록 수수료 역시 많아질 수밖에 없다. 결과적으로 조합원 부담이 늘어나기 때문에 사업 시행 과정에서 갈등이 생길 수도 있다. 신탁방식이 약인지, 독인지는 시간이 좀 더 흘러봐야 할 수 있을 것 같다.