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최종편집2022-06-29 13:39 (수) 기사제보 구독신청
고삐 풀리는 분양가…서울도 미분양 주의보
고삐 풀리는 분양가…서울도 미분양 주의보
  • 이하영 기자
  • 승인 2022.05.06 16:05
  • 댓글 1
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분양가상한제 폐지 수순에 재건축 단지 일반분양 주춤
서울 고분양가 단지도 미분양…“입지 중요, 양극화 예상”
고분양가로 11년간 미분양으로 남았던 ‘일산 두산위브더제니스’ 전경.<두산건설>

[인사이트코리아=이하영 기자] 분양가상한제가 3년여 만에 폐지로 가닥이 잡혔다. 분양가 제한이 풀리면 분양 시장이 고분양가로 재편돼 미분양이 다수 양산될 수 있다는 전망이 나온다.

6일 부동산업계에 따르면 대통령직인수위원회(인수위)의 분양가상한제 폐지 전망을 이유로 최근 신반포15차(263세대), 방배5구역(1686세대), 신반포4지구(236세대), 잠실진주(800세대), 이문1구역(905세대) 등이 일반분양을 연기했다. 총 3890세대로 대단지 3개 규모다.

인수위는 지난 3일 윤석열 대통령 당선인에 ‘윤석열 정부 110대 국정과제’를 전달하며 분양가상한제 폐지를 언급했다. 분양가상한제는 분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 1997년 도입된 제도이다. 규제 강화와 완화를 거듭하던 중 2020년 7월 29일부터 민간택지 분양가상한제가 본격 시행됐다.

고분양가 미분양 시작…일산 두산위브 재현?

분양가상한제가 폐지 수순을 밟게되자 일각에서는 ‘미분양 무덤’으로 불렸던 일산 두산위브더제니스 사태를 떠올린다. 두산건설이 시공한 이 단지는 계약자의 67%나 입주를 포기해 건설사를 부도 위기까지 몰아넣었다. 분양이 잘 되지 않은 탓에 시공비를 받지 못해서다.

두산건설은 할인 분양, 중도금 무이자 대출, 관리비 대납 등 수많은 방법을 동원했으나 미분양을 11년간 정리하지 못했다. 2020년 부동산 경기 상승에 편승하고 나서야 악성 미분양을 완전히 처리할 수 있었다. 처음에는 인근보다 높았던 이 단지의 분양가가 부동산 시세 급등으로 ‘적정 수준’이 되고 나서다.

천정부지로 치솟던 부동산 경기가 한풀 꺾이며 서울에서도 미분양이 속속 나타나고 있다. 대표적인 단지는 올해 1월 청약을 진행했던 강북구 미아동 ‘북서울자이폴라리스’다. 자이 브랜드로 이름 높은 GS건설이 시공을 맡아 1순위는 두자릿수(34.4대 1), 특별공급은 세자릿수(367.1대 1) 경쟁률까지 기록할 정도로 인기를 끌었다. 그러나 막상 정당계약에서는 고분양가 논란이 일며 예비 당첨자 400명이 모두 계약을 거부해 18세대의 미분양이 발생했다.

대원건설이 시공하는 ‘칸타빌 수유팰리스’는 시세보다 약 3억원가량 비싼 분양가로 철저히 외면 받았다. 216세대 일반분양 물량 중 92%에 달하는 198세대에 미분양이 발생한 것이다. 대다수 사람들이 분양을 받는 것은 시세보다 저렴하게 내 집 장만을 하기 위해서다. 분양가가 지나치게 높아질 경우 이러한 이점이 사라지게 돼 청약의 매력이 떨어진다.

건설업계는 지난해부터 코로나19 이후 경기 진작과 러시아의 우크라이나 침공으로 원자재 가격이 급등하면서 분양가 상승 압박을 강하게 받고 있다. 물가가 치솟으면서 가처분 소득이 줄어들고 은행 대출 금리가 높아지면서 수분양자가 고분양가를 감당할 수 있을지가 문제로 거론된다.

건설사 부도는 ‘기우’…분양가 양분화 예상

부동산업계에서는 분양가상한제가 폐지된다고 해도 건설사가 부도나는 사태는 벌어지지 않을 것으로 예상한다. 일산 두산위브더제니스와 같이 절반 이상 미분양 되는 경우는 드물기 때문이다.

대신 입지에 따라서 분양가 양분화 현상이 나타날 것으로 전망했다. 고분양가가 가능한 단지와 불가능한 단지로 나뉠 것으로 예상돼서다.

분양가는 분양주체가 생각할 때 팔릴만한 가격 또는 받고 싶은 가격으로 책정된다. 이때 가격을 결정하는 주된 요소가 입지 우수성에 기인한다. 전통적으로 입지가 좋은 서울 강남지역은 학군‧직주근접‧교통망 등이 우수해 분양가가 올라도 수분양자가 충분히 매력적으로 느낄 수 있으나 그 외의 지역은 분양가를 많이 올리기 힘들 것이라는 분석이다.

실제 최근 일반분양을 연기한 5곳 중 이문1구역만 동대문구다. 이외 지역은 전통적으로 부동산 가격이 높은 강남‧서초‧송파구 등 강남 3구에 속해 있다. 재건축‧재개발조합이 선호할 만큼 분양가를 올릴 수 있어 주택 분양이 늘어날 가능성도 높다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “(분양가상한제가 폐지되면) 저렴한 아파트 분양은 줄어들지만 (전체적인) 주택 분양이 늘어날 가능성이 높다”며 “인천‧세종‧대구 사례처럼 주택 공급을 많이 하면 아무리 고분양가로 분양을 하더라도 자연스럽게 분양가가 조정될 것”이라고 내다봤다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “고분양가가 되면 앞으로 부동산 가격이 상승하지 않는다는 인식으로 미분양이 발생할 가능성이 많다”면서도 “입지와 가격상승 여력에 따라 분양가를 결정하기 때문에 무조건적인 분양가 상승은 쉽지 않을 것”이라고 밝혔다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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기사 오류 2022-05-08 01:39:50
칸타빌 시공사는 계룡건설이 아니라, 대원이라는 회사로 알고 있습니다.