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최종편집2024-03-29 18:38 (금) 기사제보 구독신청
[윤석열 시대] 주택공급‧대출규제‧임대차3법…“부동산 민심 잡을 준비됐나”
[윤석열 시대] 주택공급‧대출규제‧임대차3법…“부동산 민심 잡을 준비됐나”
  • 이하영 기자
  • 승인 2022.03.10 13:27
  • 댓글 0
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250만호 공급, 민간 건설사 주도 예상
종부세 폐지, 양도세 중과 2년 유예 전망
임대차3법 유예기간 두고 폐지도 검토
윤석열 20대 대통령 당선인이 10일 오전 서울 여의도 국회에서 당선인사 기자회견을 하고 있다.<뉴시스>

[인사이트코리아=이하영 기자] 부동산 표심이 윤석열 시대를 열었다.

제20대 대통령 선거 화두는 단연 부동산이었다. 현 정부에서 급등한 집값에 민심이 돌아섰기 때문이다. 자웅을 겨룬 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보의 공약도 이를 의식해 부동산에 집중됐다.

두 달 뒤 열리는 윤석열 시대는 성난 부동산 민심을 잡을 수 있을까. 윤석열 당선인의 공약을 통해 부동산 시장의 변화를 전망해본다.

‘민간 주도’ 부동산 시대 열린다

국토교통부에 따르면 2021년 기준 전국에 30년 이상된 노후 건축물 비율은 49.1%이다. 지역별로 살펴보면 서울이 28.5%로 가장 높고 대구 25.3%, 부산 24.7%, 대전 21.4%, 울산 21.5%, 대전‧경북 21.4% 등 순으로 전국적으로 노후도가 높은 주택이 고르게 분포돼 있다.

윤석열 당선인은 250만호 건설과 함께 재개발‧재건축‧리모델링 등 도시정비사업의 민간주도 개발을 강조해왔다. 민간사업 활성화를 외친만큼 수분양자 선호도가 높은 대형건설사들이 반사이익을 거둘 것으로 전망된다. 같은 당 오세훈 서울시장이 진두지휘하는 신속통합기획 등 각종 도시정비사업도 힘을 받을 것으로 예상된다.

준공 30년이 넘은 1기 신도시 재건축과 리모델링 관련 공약도 폈다. 구체적으로 토지용도변경 및 종상향을 통해 10만가구 이상을 추가 공급, 정비과정에 이사수요가 집값을 자극하지 않도록 ‘이주전용단지’ 설립, 세입자에 일반분양 우선청약권과 임대주택 입주권 제공 등이다.

향후 1기 신도시 정비사업 활성화 과정에서 인허가가 활발히 진행되는 것은 물론, 리모델링업계에서 꾸준히 주장한 종상향과 내력벽 철거 허용과 용적률 상향이 향후 사업성을 가르는 척도가 될 전망이다. 서울 외에도 경기‧인천 등 수도권 주택의 노후도가 높아 지역민들의 호응이 클 것으로 예상된다.

현재 리모델링이 가장 빠르게 추진되고 있는 지역은 경기도다. 분당 한솔마을 5단지는 리모델링 착공을 앞두고 있으며 무지개마을 4단지도 상반기 이전 철거를 위한 이주가 예상된다. 평촌과 산본은 각각 21개와 18개 리모델링 단지가 모여 연합회를 설립했으며, 일산도 문촌마을 16단지 등 5~6개의 리모델링 단지가 설립됐다.

국토교통부가 지난 8일 발표한 전국 건축물 현황을 보면 서울의 주택 노후도가 전국에서 가장 높다.<국토교통부>

종부세‧양도세‧대출완화…당장은 어려워

문재인 정부 부동산 정책에서 강한 반발을 산 것은 세금 규제와 대출 조이기 정책이다. 종합부동산세(종부세)는 고가 주택 보유자에 조세부담 형평성을 제고하고 부동산 가격안정을 도모할 목적으로 걷는 세금이다. 종부세가 공평하게 걷히지 않는다는 점이 논란이 됐다. 

집값 상승에 더해 공시지가 현실화율 추진으로 대상 범위가 늘어난 점, 다주택자에만 부과되던 세금인 종부세가 1주택자에게도 적용되는 점, 고정수익이 없는 고령자에 부과되는 점 등이 핵심이다. 윤석열 당선인은 보유주택 수가 아닌 보유액 기준으로 세금을 부과할 방침이다.

현행 고가주택 기준은 15억원으로 이 금액을 넘으면 은행 대출이 나오지 않는다. 일각에서는 최근 몇 년새 집값이 천정부지로 올라 기준을 높여야 한다고 지적한다. KB국민은행 통계에 따르면 지난해 6월 서울 아파트 중간가격을 뜻하는 중위가격이 10억1417만원을 기록했다. 중위가격이 10억원을 넘긴 시점에서 15억원이 고가주택의 기준이 되기에는 부적절하다는 지적이 나온다.

다주택자가 집을 매매할 때 얻는 양도차익에 중과를 하는 양도소득세 중과 조치를 2년 유예하겠다는 공약을 발표하기도 했다. 보유할 때 내는 종부세, 살 때 내는 취득세, 팔 때 내는 양도세 등에 모두 세금을 높게 매기면 부동산 매물이 나오지 않는다는 논리다.

시장 의견은 양쪽으로 갈린다. 한편에선 양도세 중과 조치를 연장할 경우 시세차익을 노리고 오히려 주택 매물이 들어갈 수 있다고 주장하고, 또 다른 한편에서는 양도세를 풀어줌으로써 종부세와 취득세로 묶여있던 매물 잠김 현상이 다소나마 해소될 수 있다는 논리다. 수싸움에서 매물 잠김 해소 예상이 우위에 있다.

윤석열 당선인은 실수요자의 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 완화하겠다고 밝혔다. 그러나 부동산 전문가들은 총액을 조율하기 위해서는 총부채원리금상황비율(DSR)까지 함께 높여야 효과가 있을 것이라고 입을 모은다. DSR은 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 뜻하며 총 부채가 2억원을 넘으면 일정부분 규제가 시작된다.

금융 규제는 국제정세를 포함한 여러 가지 복잡한 사건이 얽혀있어 쉽게 결론이 내려지지는 않을 전망이다. 코로나19로 시중에 돈이 많이 풀리며 국내 재정건전성이 약화된 상태다. 이 때문에 한국은행이 기준금리를 올리고 가계부채를 관리하기 위해 DSR을 줄여서다. 

‘뜨거운 감자’ 임대차3법, 원상복귀 가능

윤석열 당선인은 임대차3법에 대해 유예기간을 두고 원상복구한다는 방침이다. 전월세 세입자 보호를 명목으로 2020년 7월 도입된 임대차3법은 전면 폐지가 검토된다. 임대차3법은 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제를 골자로 한다. 이 법은 시행 이전부터 2017년 주임사 권장 정책을 뒤집는다는 반발과 각종 부작용을 둘러싸고 정부, 여당과 업계관계자가 날을 세워왔다.

부동산 전문가들 사이에서는 세입자 보호를 위해 임대차3법이 필요하나 주택공급이 부족한 시기에 시행돼 부작용이 클 것이라는 의견이 많았다. 법률전문가들은 소급입법과 개인의 사유재산권 침해 등을 이유로 위헌소지가 높다는 의견을 밝히기도 했다.

법안 통과 과정에서 더불어민주당을 중심으로 주택임대사업자가 집값을 올린다는 비난이 수차례 제기됐다. 이에 반발한 주임사들은 협회를 만들어 2020년 10월 헌법소원을 제기한 바 있다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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