[인사이트코리아=이하영 기자] 광주 화정아이파크 사건 이후 HDC현대산업개발이 파격 조건으로 재건축 사업을 수주한데 대해 뒷말이 무성하다. HDC현산이 퇴출 위기에 몰리자 수익성을 따지지 않고 마구잡이로 사업  수주에 나섰다는 지적이 나온다. 당장 막대한 금융비용을 어떻게 조달하겠다는 것인지 업계에서 의구심이 일고 있다.

10일 건설업계에 따르면 HDC현산은 지난 5일 경기도 안양시 관양현대아파트 재건축 사업을 수주했다. 하지만 HDC현산이 이 사업을 마무리지을 수 있을지 의문이다. 당장 서울시 등이 HDC현산의 등록말소까지 고려하고 있는 만큼 최대 1년 8개월 가까이 영업정지가 예상된다. 이 경우 재건축 공사가 전면 중단될 수밖에 없다. 업계에서는 HDC현산이 수익성이 없더라도 최대한 수주를 많이 해서 관계당국이 강력한 제재를 할 수 없도록 하려는 전략으로 풀이하고 있다. 여러 곳에서 공사가 진행 중인 상황에서 건설교통부, 지자체 등의 제재에 한계가 있을 것이란 계산을 하고 있다는 것이다. 

관양현대아파트 재건축사업은 안양시 동안구 관양동 1396번지 일원 6만2557㎡ 부지에 지하 3층~지상 32층, 공동주택 15개동, 1305가구와 부대복리시설 등을 조성하는 사업이다. 총 공사비는 4240억원 규모다.

영업정지 전 사업 수주 안간힘

지난 9일 HDC현산은 지난해 잠정 매출 3조3693억원, 영업이익 3304억원을 기록했다고 공시했다. 이는 2020년보다 각각 8.2%, 43.6% 감소한 수치다. 특히 화정아이파크 붕괴사고 손실 반영으로 지난해 4분기 영업이익은 전년 동기(1684억원) 대비 75.8%나 줄어든 408억원을 기록했다.

재무재표를 최근 4년으로 넓혀보면 사정은 더 암울하다. 2018년 매출 2조7927억원(영업익 3179억원)으로 저점을 찍고 2019년 매출 4조2165억원(5515억원)으로 상승기조를 보였으나 이후 2년 연속 하락세를 면치 못하고 있어서다. 매출이 2조원대로 떨어지지는 않았지만 영업정지가 현실화하면 사상 최악의 실적을 낼 수도 있다. 

증권가에 따르면 당장 1분기에 1조5000억원 상당 단기차입금 만기가 돌아온다. 지난해 기준 현금이 1조9000억원 정도 있지만 행정소송 기간이나 피해자와 입주민 보상금 등을 생각하면 유동성 위기가 불가피 할 전망이다.

가장 내상이 심한 것은 국내 대표 신용평가사인 한국신용평가와 나이스신용평가가 HDC현산과 지주사인 HDC의 신용등급 하향을 검토하고 있다는 점이다. 현재 두 회사의 신용등급은 A+로 가장 높은 수준이다. 신용등급이 내려가면 이자 부담이 늘고 대출이 어려워진다. HDC현산으로서는 최대한 신용등급 하락을 막는 게 급선무다.

‘기사회생’ 계기될까

HDC현산은 관양현대아파트 조합에 파격적 대우를 약속했다. 먼저 가구당 7000만원의 사업추진비를 지급하겠다는 것이다. 현재 3.3㎡(1평)당 3100만원대 관양현대아파트를 후분양으로 평당 4800만원의 분양가 보장을 약속했다. 이는 안양시 최고 수준으로 조합원 총회 예상보다 70%가량 높은 수준이다.

HDC현산은 미분양 발생 시 대물변제로 조합원들에 분양가 ‘환급’까지 약속했다. 32평을 소유한 조합원이 40평형으로 옮겨도 부담금이 발생하지 않을 정도다. 여기에 외부 전문 안전감독관 업체 운영비용을 대주고, 세계적인 디자인 그룹의 조감도를 제시해 조합원들에게 높은 점수를 받았다. 일부 조합원은 큰 사고가 났기 때문에 “안전에 더 신경 쓸 것”이라는 입장이다.

부동산 전문가들 사이에서는 HDC현산의 관양현대아파트 수주에 대해 평가가 엇갈린다. 한 부동산 전문가는 “현 시세가 평당 3000만원대인 곳에 4800만원은 과하다”며 “HDC현산이 손해를 많이 볼 것”이라고 말했다. 또 다른 전문가는 “(정부가) 공시지가 현실화율을 90% 이상 상향하겠다고 한 만큼 토지 원가가 오르면 분양가도 높아질 수밖에 없다”며 “미분양을 HDC현산이 인수한다고 해도 준공 후 시세가 높아질 가능성이 있다”고 밝혔다.

문제는 또 있다. 기존 계약 조합과의 형평성 시비가 불가피하고 향후 수주를 앞둔 지역들의 기대치가 동반 상승하게 된다는 점이다. 실제 관양현대아파트에서 불과 800m 거리에 위치한 뉴타운맨션삼호아파트는 HDC현산과 총 공사비 5165억원에 계약을 마치고 내달 철거를 앞둔 상태지만 대우는 천양지차다.

관양현대아파트 분양가가 4800만원으로 책정된 것과 달리 평당 분양가가 2500만원으로 책정돼 가구당 2억5000만원의 높은 분담금이 예고된 상태다. 사정이 이렇다보니 삼호아파트는 설 연휴 이전 SNS 단톡방에서 시공사 교체 관련 설문조사까지 했다.

400명 중 186명이 응답한 설문조사에서 90.3%(170명)가 시공사 변경에 찬성했다. 반대한 조합원의 경우 분담금 증가와 공사기간 연장 부담을 이유로 들었다. 경제적 부담이 덜어지면 다른 건설사로 갈아 탈 수도 있는 상황이다. 안양시가 분양가상한제를 적용하는 지역인 만큼 건설사가 분양가를 약속하는 것 자체가 문제라는 점, 본계약 시 달라질 수 있다는 점 등도 우려된다.