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최종편집2022-05-18 19:59 (수) 기사제보 구독신청
[겁쟁이 부자들②] 리츠도 투자성향 ‘제각각’…내게 맞는 방식 어떻게 찾나
[겁쟁이 부자들②] 리츠도 투자성향 ‘제각각’…내게 맞는 방식 어떻게 찾나
  • 박지훈 기자
  • 승인 2021.11.17 11:17
  • 댓글 0
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투자 성향 따라 섹터 고를 수 있다는 점이 리츠 투자의 장점이자 재미
시세차익 주택용 리츠, 배당안정 리테일 리츠, 호경기 숙박·리조트 리츠
ESR켄탈스퀘어리츠의 투자자산 고양 물류센터는 쿠팡과 임대차 계약을 맺고 있다.<ESR켄달스퀘어리츠>

지난해 4월부터 올해 상반기까지 주식시장은 코로나 경제 위기 극복을 위해 대한민국은 물론 각국 종부가 시중에 뿌린 돈이 흘러 들어오며 활황이었다. 올 하반기부터는 미국-중국 갈등 증폭, 금리 인상 우려 등으로 약세를 면치 못하고 있다. ‘겁쟁이 부자들’은 유동성 파티가 끝났음을 직감하고 안정적인 수익을 올릴 수 있는 곳을 찾아 이곳 저곳을 기웃거리고 있다. 그중 가장 주목받는 곳은 리츠다. 실제 리츠로 돈이 몰려드는 분위기다. <인사이트코리아>는 금리 상승기 리츠 투자의 장단점을 4회에 걸쳐 싣는다.


[인사이트코리아=박지훈 기자] 부동산 자산의 종류는 여러가지다. 주거 겸 투자용인 아파트와 오피스텔, 유휴토지를 활용하는 공장·창고, 임대료 수익 확보 목적의 상가 등으로 다양하다.

리츠(REITs·부동산투자신탁)도 마찬가지다. 주식시장 성장주처럼 배당보다 높은 시세차익이 기대되는 주택용 리츠, 임대수익 배당을 안정적으로 받을 수 있는 리테일 리츠, 호경기에는 기대 이상의 수익을 실현하는 숙박·리조트 리츠 등이 있다. 자신의 투자 성향에 따라 섹터를 고를 수 있다는 점은 리츠 투자의 장점이자 재미다.

‘성장 리츠’ 찾는다면 신종섹터 노려야

코로나19 사태가 비대면 경제를 자극하면서 지난해 대부분의 미국 리츠 섹터가 부진했다. 리테일 리츠의 손익률은 –25.2%로 가장 나빴으며 이어 숙박·리조트(-23.6%), 오피스(-18.4%), 거주용(-10.7%) 등 주요 섹터도 좋지 않았다.

반대로 새로운 경제 추세와 관련된 리츠 섹터는 양호한 수익률을 보였다. 데이터센터 리츠는 지난해 수익률 21%를 보여 주목을 받았으며 물류(12.2%), 인프라(7.3%)도 강세를 보였다. 데이터센터와 물류 섹터는 통신·이커머스 등 비대면 경제 확대, 인프라 섹터는 경기부양책 호재를 누려 높은 수익률을 낼 수 있었다.

미국뿐만 아니라 국내에서도 신경제 관련 섹터는 투자 유망처로 인식됐다. 쿠팡 물류센터 등을 자산으로 보유한 물류 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠는 지난해 12월 주당 5000원에 상장한 뒤 비대면 경제 호재를 타고 7790선까지 솟았다. 12월에는 신규 자산 매입을 위한 4500억원 규모의 유상증자를 진행한다.

미래에셋글로벌리츠는 국내 최초로 아마존·페덱스가 장기 임차한 물류자산을 자산으로 담고 있는 리츠로서 이달 기관 수요예측을 마치고 내달 상장한다. 향후 2년 내로 1조원 이상의 리츠로 성장시킨다는 계산이다.

급증하는 2030세대 1인 가구를 겨냥한 이지스레지던스리츠도 있다. 민간임대주택·공유주거 등에 투자하는 이 리츠는 주거용 리츠가 흔한 미국과 달리 국내 유일로 희소가치가 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “임대주택은 공실 가능성이 낮고 투자비가 낮으며 경기에 민감하지 않은 편으로 꾸준한 시세 차익이 가능하다”고 설명이다.

이마트 성수동 본사는 미래에셋-크래프톤 컨소시엄에 1조2200억원에 매각될 예정이다.
이마트는 성수동 본사를 미래에셋-크래프톤 컨소시엄에 1조2200억원에 매각할 예정이다.<뉴시스>

안정 지향한다면 ‘전통 강자’ 리테일

리테일과 오피스는 리츠 역사와 함께한 전통 섹터이다. 국내 대표 리테일 리츠는 각각 이랜드와 롯데 유통 계열의 쇼핑몰 건물을 투자자산으로 보유한 이리츠코크렙, 롯데리츠다.

미국 등 해외와 달리 국내 리테일 상장 리츠는 수익 안정성이 최대 장점이다. 롯데리츠는 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스와 투자대상 건물 전체에 대한 책임임대계약을 체결하고 있다. 코로나19 유행과 모바일 쇼핑 활성화라는 악재에도 불구하고 임대료는 책임임대계약 덕분에 매년 꾸준히 상승한다.

대형 유통사 실적 부진은 남 얘기 인 듯 관련 리츠의 수익률은 비교적 양호하다. 이날 이리츠코크렙 주가는 1년 전보다 3.4% 오른 6050원, 롯데리츠의 경우 5.6% 상승한 5650원이다. 임차인의 실적과 무관하게 장기계약에 따라 안정적인 배당 수익이 기대돼서다. 예컨대 롯데리츠 자산을 일부 임차하는 백화점·할인점·슈퍼 부문의 올해 3분기 누적 매출은 7조5590억원이나 지난해 같은 기간(8조202억원)보다 5.8% 감소했다.

모든 부동산 리츠가 기간 경과에 따른 감가상각으로 투자자산에 대한 순수가치가 낮아지기 마련이나 리테일 리츠만큼은 오히려 높아진다고 볼 수 있다. 리테일 리츠가 보유한 투자자산은 소비자 접근성 때문에 도심부에 위치해 있어 건물이 낙후해도 향후 재개발 가능성이 높다.

참고할 만한 케이스는 이마트 성수동 사옥이다. 이마트는 노후점포의 자산 가치 극대화, 디지털 전환을 위한 자금 확보를 위해 성수동 사옥을 미래에셋-크래프톤 컨소시엄에 1조2200억원에 매각하기로 했다. 이마트 성수동 사옥은 상장 리츠의 자산이 아니지만 리테일 리츠의 노후자산도 막대한 매각수익을 가져다줄 수 있다는 점을 간접적으로 보여줬다.

포스트 코로나에 베팅한다면…숙박·리조트 ‘주목’

코로나19 유행으로 가장 수익에 타격을 받은 리츠 섹터는 숙박이다. 오피스와 인프라, 리테일 리츠는 임차인과 중장기 임대계약을 맺은 경우가 많아 공실에 따른 임대료 수익 감소 우려가 덜하나 숙박의 경우 직접적인 타격이 되기 때문이다.

숙박·리조트 리츠 섹터는 지난해 손익률 –23.60%를 기록했다. 올해 수익률(10월 누적)은 경기 회복세에 반등한 리테일(42.58%)과 달리 다소 부진한 15.80%를 나타내고 있다.

4분기부터는 숙박·리조트 리츠의 반등이 기대된다. 위드코로나 기대에 따른 부동산 수요 회복, 백신을 접종한 해외 외국인 관광객의 입국 허용으로 연말 연휴 시즌 관광 수요 회복이 예상되기 때문이다. KB증권에 따르면 미국 비행 여행 수치(TSA Data)는 지난 5일 기준 203만명으로 코로나19 유행 직전인 2019년 같은 기간의 80% 수준까지 회복했다.

김다현 KB증권 연구원은 “7월 이후 코로나19 재확산으로 3분기 실적은 다소 제한적일 전망이나 4분기 이후 본격적인 수요 회복에 실적 개선이 전망되며 리츠의 경우 비즈니스, 해외 관광객이 선호하는 브랜드 호텔의 비중이 높아 평균 대비 더 빠른 수요 회복이 예상된다”고 설명했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA


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