[인사이트코리아=이하영 기자] 물가는 치솟는데 월급 상승률은 미미하다. 믿었던 삼성전자‧네이버‧현대자동차 등 국내 대표 주식도 힘을 못 쓰고 있다. 투자자들이 부동산을 주식처럼 투자할 수 있는 고배당 리츠(REITs)로 눈을 돌리고 이유다.

통계청에 따르면 소비자물가지수는 올해 10월 기준 전년 동월 대비 3.2% 상승했다. 9년 9개월 만에 가장 높은 수치다. 한국은행이 최근 발표한 10월 수출입물가지수는 130.43으로 전월보다 4.8% 상승했다. 전년 동기 대비로는 35.8% 상승한 수치이며 8년 9개월 만에 최고치다.

물가가 뛰는 동안 임금 상승률은 사실상 제자리걸음이다. 대통령직속 일자리위원회에 따르면 최근 5년간 명목임금 상승률은 ▲2016년 3.8% ▲2017년 3.3% ▲2018년 5.3% ▲2019년 3.4% ▲2020년 1.1%이다. 명목임금 상승률은 물가 상승률을 고려하지 않은 임금이다. 물가 상승을 고려하면 실질임금은 감소했을 것으로 예상된다.

반면 최근 주택가격은 폭등했다. 한국부동산원의 공동주택 실거래가격지수에 따르면 올해 8월 전국 아파트 실거래가격지수는 139.8을 기록했다. 1년 전(112.7)과 비교해 27.1포인트 상승한 수치다. 상승률로 따지면 24%, 급등이란 표현이 어색하지 않다.

부동산 직접 임대 때 고려해야 할 사항

KB금융지주 경영연구소의 ‘2021 한국 부자 보고서’에 따르면 부자의 자산 포트폴리오는 59%의 부동산자산과 36.6%의 금융자산으로 구성된다. 보통사람으로 범위를 넓혀도 한국인 자산의 80% 가량은 아직까지 ‘집’이 차지하고 있다. ‘부동산은 절대 배신하지 않는다’는 말이 뿌리 깊게 박혔다.

지난해 전국적으로 부동산규제지역이 대대적으로 지정되면서 주변지역이 오르는 풍선효과가 벌어졌다. 임대차3법(계약갱신청구권‧전월세상한제‧전월세신고제)이 통과되면서 전세 매물이 잠기고 매매가가 오르는 역효과가 났다는 지적도 나온다.

이러한 상황을 미루어보면 부동산 열풍이 분 것은 어쩌면 당연하다. 그렇다고 부동산으로 돈 버는 일이 쉬운 건 아니다. 종합부동산세, 취득세, 양도세 등 각종 세금이 일제히 올라 다주택자는 팔아봤자 이익이 나지 않으니 매물을 끌어안고 버틴다.

집 관리도 보통 일이 아니다. 수도나 보일러 등 큰 고장은 집주인이 수리해줘야 한다. 또 임대 대금을 치르지 않고 계속 버티며 사는 경우나 계약과 다르게 동물을 키우는 등의 일도 있을 수 있다. 이런 무대포 임차인을 만나면 돈도 못 벌고 속만 썩을 수 있다.

임대가 장기적으로 이뤄지지 않았을 때 입을 손해도 생각하지 않으면 안 된다. 시시각각 변하는 정책과 시세변동으로 인해 손해가 날 수 있다는 점도 감안해야 한다. 임대차3법 통과로 등록임대사업자에게만 적용되던 5% 전월세상한제 룰도 기존 임차인과 재계약한 일반임대사업자에게 의무가 됐다.

다주택자들 중에는 전세가를 시세대로 올릴 수 없어 보증부월세(반전세)로 돌리거나 아예 자식에게 세를 놓거나 증여하는 일도 늘고 있다. 배부른 소리로 들리지만 팔 수 없으면 좋은 집도 애물단지에 불과하다. 다주택자는 손해보지 않는 방법으로 호가를 높여 부르거나 증여하는 방법을 택했다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~9월까지 전국 아파트 증여건수는 6만3054건으로 지난해 같은 기간(6만5574건)보다 2000여건 정도 줄어든 수준이다. 지역별 증여건수는 서울‧경기‧인천 등 수도권을 중심으로 높다. 임대차2법(계약갱신청구권‧전월세상한제)이 통과된 지난해 전국 아파트 증여건수는 9만1866건으로 사상최대를 기록한 바 있다.

월 100만원 소득 기회 비용, 리츠보다 아파트가 3배 이상

리츠를 단순히 해석하자면 ‘기업이 대신 해주는 임대업’이라고 할 수 있다. 리츠에 투자하면 부동산 매물 찾기부터 시작해 각종 세금이나 시설관리비용을 계산하지 않아도 된다. 배당보다 주식 가격이 오르면 원하는 시점에 현금화 할 수 있다는 것도 리츠의 장점이다.

전월세처럼 임차인 사정에 따라 2년이 아니라 1년에도 여러번 원치 않는 변동을 겪을 필요가 없다. 고민해야 할 것은 주택, 물류, 빌딩 등 어떤 리츠에 투자해야 하느냐다. 예를 들어 월 100만원 정도의 소득을 목표로 임대 사업에 투자한다고 가정해보자. 어떤 사람은 주택으로만, 또 다른 사람은 오피스텔에 지식산업센터 2~3채의 월세를 합산해 월 100만원의 소득을 만들 수 있다.

아파트 거래앱 호갱노노에 따르면 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움 전용면적 85㎡가 지난달 15일 보증금 4억원에 월세 100만원으로 거래됐다. 집주인 A씨의 상황(주택수, 대출금, 취득 시기 등)은 알 수 없으므로 월세에 따른 기회비용을 1개월 평균 매매가인 14억9000만원에서 보증금 4억원을 뺀 11억원가량으로 계산할 수 있다.

임대인 B씨는 지난 8월께 경기 하남의 지식산업센터 미사스카이폴리스 투룸 기숙사를 임대해 월 100만원의 수익을 올리고 있다. 매매가는 2억6000만원이다. 취등록세 4.6%와 등기비 0.4% 등 1300만원 가량을 더해 2억7000만원 정도 투자됐다. 대출 70%로 1억8200만원을 충당해 실투자금은 8000만원선이다.

투자자 C씨는 지난해 하반기 이리츠코크랩이라는 리테일 리츠(책임 임대차 계약, ~2038년 8월)에 투자했다. NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산점‧평촌점 등이 해당 리츠의 투자자산이다. 배당 결산주기는 6‧12월로 지난해 하반기와 올해 상반기 주당 각각 175원과 179원을 배당받았다. C씨는 지난해 9월 17일 주당 시가 6010원에 3만3898주를 사들여 2억372만8814원을 투자했다. 이렇게 지난 1년간 월 환산 100만원의 수익을 올렸다.

금전적 기회비용 측면으로만 본다면 이 가상투자대결의 승자는 실투자금 1억원 이하로 지식산업센터를 매입한 임대인 B씨다. 시세차익 측면에서 따지자면 인기 대단지 아파트를 얻은 A씨가 우세할지도 모른다. 그러나 안정성과 투자 고민 시간을 더한 기회비용을 모두 따지면 C씨가 이겼다고 볼 수 있다.

임대인 A씨의 기회비용 11억원은 진입장벽이 높다. 일단 서울이 투기과열지구라 9억원 이하 대출이라고 해도 최대 50%(4억5000만원)가 한계다. 이 때문에 6억5000만원의 현금은 꼭 쥐고 있어야 한다. 임대인 B씨는 안정적인 입지를 찾기 위해 수십차례 임장을 다니고, 교통망‧인근 부동산 시세‧공실률‧100인이하 기업 수 등을 파악해 신중하게 골랐다. 이는 거의 전업 임대인과 다름없는 정보력과 시세 파악 능력을 갖추고 있어야 가능한 일이다.

반면 투자자 C씨의 기회비용은 리츠 종류를 비롯해 투자자산과 임대차 계약 기간, 배당금 등을 확인한 정도다. 투자 초보자도 안정적으로 수익을 거둘 수 있다는 얘기다. 이외에도 국내 대표 상장리츠로 배당 수익 월 100만원을 얻기 위한 투자금은 ▲신한알파리츠 3억1000만원 ▲롯데리츠 2억3000만원 ▲이지스레지던스리츠 2억3500만원 등이다. 

김상진 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수는 “리츠는 실물 자산을 기초로 하기 때문에 불경기나 유동성이 풍부한 시기에도 견딜 수 있는 장점이 있다”며 “동부이촌동 아파트가 50년이 지나도 남아있듯이 입지의 가치는 항상성을 지닌다”고 말했다.