[인사이트코리아=이하영 기자] 등록주택임대사업자 임대보증금 보증보험 의무 가입을 놓고 업계 반발이 거세다. 임대인들은 가입하고 싶어도 임차인 반발이나 보증기관 거절 등으로 등록이 어렵다고 주장한다.

대한주택임대인협회는 오는 26일 오전 헌법재판소 앞에서 ‘등록주택임대사업자 임대보증보험 법령 효력정지 가처분 청구’를 할 예정이다. 협회는 임대인 뿐 아니라 임차인, 보증회사 등의 협조가 없으면 보증보험 전면 도입이 불가능하다는 입장이다.

임대보증보험 의무화는 지난해 7‧10 부동산 대책에서 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 소위 ‘깡통전세’를 방지하겠다는 취지로 만들어졌다. 보험료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담한다. 지난해 8월 18일 시행 이후 1년여의 유예기간을 거쳐 이달 18일부터 정식으로 시행됐다. 신규나 갱신 계약의 경우 의무적으로 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다.

보증보험에 가입하지 않으면 최고 3000만원(보증금의 10%)의 과태료가 부과된다. 1년 전 법안 통과 당시는 보증보험 미가입 시 처벌은 1호당 과태료 2000만원 또는 2년 이하의 징역이었으나, 지난달 개정안이 수정 가결되며 과태료 부분이 상향됐다.

주무부처 국토부는 다양한 민원 '모르쇠'

보증보험 등록 기관인 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)은 대출금이 주택가격의 60%를 초과하면 가입을 거절하고 있다. 계약 갱신한 세입자가 관련 서류를 제출하지 않아도 사실상 가입이 불가능하다. 선순위 근저당권이 공동담보로 설정돼 있거나 주인세대가 함께 담보로 묶여 있어도 가입할 수 없다.  

10년 넘게 임대사업을 해온 A씨는 법인 임차인의 보증보험 가입 비협조로 골머리를 앓고 있다. 기업이 기숙사용으로 사용하기 위해 임대한 경우 보증금액에 상관없이 의무적으로 전세금 우선변제권을 갖는 전세권설정을 해야하고 해당 임차인의 전입세대열람원 및 중소기업 확인서, 재직증명서 등 각종 서류도 제출해야 한다. 전세계약상 변동이 없는 묵시적 갱신을 수차례 이어온 해당 기업에서는 “귀찮게 전화하지 말라”며 관련 서류를 요청하는 A씨의 연락을 거부하고 있는 상태다.

도시형생활주택을 세놓는 B씨도 답답하긴 마찬가지다. 근저당이 분리된 월세호실은 보증보험 가입 의무가 없지만 일부 전세 호실의 경우 부채비율이 높아 보증보험 가입이 반려됐다. 현재 임차인의 퇴거를 유도하고 법에 맞춰 새 계약을 진행하려 했으나 이마저 거절당했다. 국토교통부에 수차례 문의한 결과 “합법적인 자구노력(선순위 채권금액의 하향) 또는 임차인과의 합의 등을 진행해야 한다”는 원론적인 답변 밖에 들을 수 없었다.

C씨는 다세대 공동담보로 보증보험을 거절당한 경우다. C씨는 자신이 사는 세대 포함 총 8세대와 토지를 공동담보로 잡아 놨다. 월세 보증금 합계가 2000만원 밖에 되지 않아 보증보험 등록에 문제가 없을 것으로 예상했으나 현실은 달랐다. HUG는 주인세대와 공동담보라는 이유로, SGI는 세대당 공동담보액 초과로 보증보험 가입을 거절했다. C씨에 따르면 공시지가 기준 1세대일 경우 담보 비율이 28.5%에 불과하나 8세대가 합산되며 담보액이 초과됐다.

결국 피해는 세입자에…전세 줄고 준전세 늘어

보증보험 증가로 임대인 부담이 가중되자 임대차 시장이 요동치고 있다. 집주인들이 보증보험 의무화 이전에 전세를 준전세나 월세로 바꿔 보증료 부담을 줄이려는 움직임을 보이는 것이다. 보증료율은 주택가격이 높고 주택유형이 고급형일수록 올라간다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 8월부터 올해 8월까지 1년여간 빌라(다세대‧연립) 전세 거래는 7만8289건으로 직전 1년(2019.8~2020.8, 8만2887건)과 비교해 5.3%(4598건) 줄어든 것으로 나타났다. 같은 기간 서울 빌라 준전세 거래는 7669건에서 8093건으로 1년새 5.5%(424건) 늘어난 것으로 조사됐다.

전세 거래의 경우 1년 전과 비교해 올해 6월에는 782건, 7월에는 1419건 줄어들며 낙폭을 키웠다. 부동산 거래가 대개 2~3개월 기간을 두고 진행되는 만큼 8월 보증보험 적용 시기 전에 거래를 마쳤다고 볼 수 있다.

A씨는 “사람들은 임대사업자가 세금 특혜를 많이 받는다고 생각하지만 연간 80만원 상당 종합부동산세 합산 배제 밖에 없다”며 “이번에 법인에서 서류 제출을 거절해 과태료를 3000만원 받으면 큰 손해”라고 하소연 했다.

그는 이어 “1~2년 노력해 보증보험 예외가 적용될 만큼 보증금을 줄여 전세를 월세로 돌릴지 고민 중”이라며 “임대사업자 등록 후 너무 힘들어졌다. (정부가) 사람을 치사하고 독하게 만든다”고 한숨지었다. 5000만원 이하 소액 보증금은 보증보험 가입 예외가 허용된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “보증보험 의무화는 4가지 악영향이 있다. ▲보증보험료 증가가 임차인에 전가되는 효과 ▲보증금이 높은 경우 보증부월세(준전세)로 전환 가속화 ▲가입 거부당한 임대사업자의 범법자 양산 ▲임대인의 더 많은 비용 부담으로 수익자부담원칙이라는 보험의 근간을 흔드는 것 등”이라며 “임대차 3법으로도 충분히 임차인 보호가 가능하다. (보증보험 의무화는) 없애도 된다”고 지적했다.