[인사이트코리아=이하영 기자] 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 가운데 몇 년 전 일본과 비견해 대세로 언급됐던 ‘집값 급락론’이 재조명받고 있다. 

19일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 서울 아파트 가격 상승률은 3.18%로 지난해 연간 상승률 3.01%를 이미 넘어선 것으로 나타났다. 자치구별로는 노원구(5.08%), 송파구(4.52%), 서초구(4.20%), 강남구(3.94%) 순이다.

올해 초 2‧4대책을 기점으로 소강상태를 보이던 서울 집값은 4월 오세훈 서울시장이 당선되면서 재건축 기대감에 노후 공동주택이 다수 분포된 강남권 주요단지 중심으로 큰폭 상승했다.

2015~2016년 많은 전문가들이 일본 상황을 거론하며 ‘집값 폭락’을 예측했다. 반면 최근 몇년은 ‘집값 폭등’을 예상하는 전문가들이 대다수다. 이처럼 전문가 진단이 다른 이유는 뭘까.

고령화 시대 인구 감소에 ‘주택 과잉’ 우려

2015년 한국개발연구원(KDI)은 2016년말부터 주택가격이 급락할 수 있다는 분석을 내놨다. 당시 송인호 KDI 거시경제연구부 연구위원은 ‘최근 아파트 분양물량 급증의 함의’ 리포트에서 “금년(2015년)도 아파트 분양물량(49만호)은 중장기(2013~2022년) 주택공급계획상의 아파트 추정물량(연평균 27만호)을 큰 폭으로 초과하는 수준”이라며 “주택수요의 증가세가 유지되지 않을 경우 금년의 분양물량 급증이 향후 준공 후 미분양물량 증가로 나타날 개연성을 시사한다”고 밝혔다.

숭 연구위원은 연합인포맥스와의 인터뷰에서 “일본의 주택가격은 인구구조와 거의 동일하게 움직였고 우리나라도 유사한 형태로 진행하고 있다”며 “5세 미만과 65세 이상의 인구를 합쳐 ‘분모’로 생산가능인구(15~64세)를 ‘분자’로 두는 이른바 ‘부양비의 역수’를 주목해야 한다”고 주장했다.

분양 물량은 늘었는데 생산가능 인구수가 줄어 미분양이 넘치는 현상이 나타날 수 있다는 판단이다. 한국의 부양비 역수 또한 유사한 그래프를 나타내 일본의 선행지표를 쫓아갈 것으로 예상했다.

2016년 손명혜 KDB 연구원도 ‘일본의 신도시 공동화 현상과 시사점’에서 “서울과 신도시를 포함한 수도권 전체의 주택 공급 확대가 인구 감소와 맞물릴 경우 주택 수급 불균형을 예상할 수 있다”며 “다마뉴타운의 경우와 같이 서울 부동산 가격 하락과 신도시 주택 수요 감소로 이어질 가능성이 있다”고 경고했다.

이러한 연구 결과는 전국 건축허가면적 증감률에도 반영됐다. 통계청에 따르면 2015년을 꼭짓점으로 2016~2019년까지 하락세를 기록하다 2020년 주택공급 부족이 사회문제화 되자 반등기조를 나타냈다.

공급 감소가 본격화된 2016년도 전년 대비 주요 도시 건축허가면적 증감률은 대부분 지역에서 100% 이상 줄어든 것으로 나타났다. 당시 주택이 남아돌 것이라는 생각이 팽배했고 2015년은 미분양이 크게 늘어난 부분도 한몫했다. 주택 과잉 우려로 집을 구매할 사람도 없으니 건설사도 아파트 짓기에 소극적일 수밖에 없었다.  

1인가구 아닌 3~4인가구 아파트 가격 급상승

문재인 대통령은 올해 1월 18일 신년기자회견에서 “부동산 안정화에 성공하지 못했다”며 “지난해 우리나라 인구가 줄었는데도 무려 61만 세대가 늘어났다. 예정에 없던 세대수의 증가”라고 말했다. 세대수 증가를 예측하지 못했기 때문이라는 것이다. 1인가구가 늘어나고 있다는 측면에서 맞는 말이지만 ‘집값 상승 측면’에서만 본다면 맞지 않는 분석이라는 지적이 나온다.

문 대통령이 밝힌 세대수 증가에 큰 영향을 미친 1인가구는 지난해 전체 세대의 30.4%를 차지할 정도로 큰 폭으로 성장했다. 문제는 지난해 가격이 급격히 상승한 것은 1인가구가 사는 오피스텔이나 원룸이 아닌 3~4인가구가 사는 아파트라는 점이다.

전문가들은 집값 상승 원인으로 ‘아파트 공급부족’을 지목했다. 지난해는 취득세, 양도세, 종합부동산세 중과로 매물이 나오지 않았고 주택 매물이 다수 증여로 돌아섰다. 국세청에 따르면 2020년 주택‧아파트‧상가 등 건물 증여 건수는 7만1691건으로 2019년보다 68%가량 늘었다.

부동산정보업체 직방에 따르면 지난해 전국 오피스텔 매매가격 변동률은 -0.47%로 오히려 떨어졌다. 갈아타기 수요를 위해 일정부분 있어야 하는 미분양 주택마저 2018년 5만9000채에서 2019년 4만8000채, 2020년 1만9005채로 줄었다. 결국 자연스런 인구 변화로 집값이 하락한 일본과 달리, 여러 정책이 뒤섞여 주택 공급이 막히는 바람에 집값 하락 효과가 나타나지 않았다는 것이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과잉 공급 우려도 일부 있었지만 이것만으로 시장을 파악하기는 어렵다”며 “2015년 이후 과잉 공급 예상에 국민의 주택 소유욕구가 크지 않았고 이에 자연적으로 건설사도 물량을 줄였다”고 말했다. 이어 “정비사업으로밖에 주택 공급이 되지 않는 서울 지역은 인허가 감소 영향이 크게 작용한 것으로 본다”고 덧붙였다.

향후 집값 하락을 예상하는 전문가들도 있다. 한 부동산 전문가는 “지난해 분양된 아파트가 많은 만큼 건축 기간인 2~3년 뒤에 주택 물량이 대량으로 풀리면 집값 하락 가능성이 있다”며 “3기신도시 입주 시점에도 대량 공급이 있는 만큼 집값이 하락할 수 있다”고 말했다.