[인사이트코리아=이하영 기자] “임대사업자 특혜 폐지가 답입니다.”

이재명 경기도지사가 지난달 27일 자신의 페이스북에 게재한 글의 제목이다. 이 지사는 해당 글에서 주택시장 교란 및 집값 폭등 주범으로 주택임대사업자를 언급하며 “이들에 대한 혜택을 즉시 폐지하고 강한 조세를 부담하게 해야한다”고 주장했다. 김두관 민주당 의원도 등록임대사업자에 대한 종합부동산세 합산배제가 시작된 후 서울시 공동주택 실거래가 지수가 가파르게 상승했다며 혜택 축소를 거론했다 김 의원이 국토교통부 자료를 분석한 결과에 따르면 종부세 합산배제 발표 당시(2017년 12월 지수 100.4)부터 지난해 연말(지수 144.1)까지 연평균 지수 상승률이 12.8%를 기록했다.

이에 대해 등록임대사업자들은 “집값 상승은 일부 일반(비등록) 임대사업자와 투기꾼 때문”이라며 억울함을 호소하고 있다. 오히려 임대차 3법 등으로 피해만 입고 있다고 주장한다. 과연 등록임대사업자들이 집값 상승을 견인한 걸까. <인사이트코리아>는 지난 6일 서울 양재동에 위치한 대한주택임대인협회에서 성창엽 회장을 만나 집값 상승 책임 문제에 대해 물었다. 

대한주택임대인협회에 대해 간단히 설명해달라.

“‘등록주택임대사업자’란 공공주택사업자가 아닌 1호 이상의 민간임대 주택을 취득해 임대사업을 하는 사람을 뜻한다. 취득유형에 따라 매입임대주택과 건설임대주택으로 구분되며 임대 의무기간(단기 4년, 장기 8년, 현재는 장기 10년만 가능) 동안 임대료 증액이 5%로 제한된다. 협회는 지난해 7‧10 부동산 대책 후속 조치로 정부가 민간임대주택에 관한 특별법을 개정해 민간임대주택 제도를 폐지하고, 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)을 도입해 주택임대차보호법을 개정한 것에 반발해 임대인과 임차인이 상생하는 건강한 임대차 문화를 정착시키기 위해 조직됐다. 지난해 10월에는 임대차 3법의 위법성을 알리기 위해 헌법소원을 청구했다.”

부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트 전셋값이 14.24% 올랐다. 임대사업자 전체 물량 중 아파트 물량이 10%가 안 된다고 해도 36만979호라고 하면 적지 않은 것 아닌가?

“답답하다. 현재 물량 부족 현상이 일어나고 있는 건 3~4인 가족이 가장 필요로 하는 85㎡(약 25.7평)의 국민주택 규모다. 국토교통부 통계누리 자료에 따르면 임대주택 면적별 비율 중 85㎡ 초과 매물을 보유한 등록임대사업자는 3.76%, 60~85㎡ 이하는 15.55%에 불과하다. 이외에는 대부분 다세대‧다가구‧주거형 오피스텔 등 비아파트 임대주택이다. 85㎡ 초과 경우 여러 세대를 하나의 주택으로 간주하는 다가구주택이 대다수이다. 올해 2월 윤성원 국토교통부 제1차관도 임대사업자 보유 주택 중 아파트 물량이 10%(2019년 기준 약 13만8000호)도 안 된다고 말한 바 있다. 심지어 아파트 물량에는 뉴스테이나 공공지원 임대주택도 10만호 가량 포함돼 있다. 지역을 서울로 좁히면 등록임대사업자의 총 아파트 분포 비중은 1.5%로 미미할 정도다(한국부동산원). 구별로 따져도 용산구 9.2%를 제외하고 ▲강남구 2.8% ▲서초구 2.2% ▲송파구 0.8% ▲강서구 3.1% ▲노원구 2.9% ▲도봉구 2.6% ▲성동구 3.0% 등으로 분포율이 3% 내외다.”

실제 아파트 임대사업자들이 전셋값을 수천에서 많게는 억단위로 올려 문제 되고 있는 것 아닌가?

“이 부분은 확실히 오해다. 지난해부터 벌어진 전세가격 급증 물량은 대개 일반 임대사업자 즉 ‘비등록임대사업자’ 물량이다. 등록임대사업자는 의무임대기간 중 5%를 초과해 임대료를 증액할 수 없으나 비등록임대사업자는 이러한 제한을 받지 않는다. 실제 작년 10월 화제가 된 서울 강서구의 저렴한 아파트 전세 매물도 등록임대사업자 물량이었다. 아파트를 구경하려고 십여팀이 줄을 섰던 것은 오래도록 회자됐다. 당시 김현미 국토교통부 장관도 임대사업자의 매물이라 언급했다. 이는 등록임대사업자가 전세가격 인상을 억제하는 순기능을 하고 있다는 방증이다. 최근에도 강남에 소형 아파트를 보유중인 협회 회원이 임대 매물을 등록한 후 1시간만에 새 임차인을 구했다. 이 회원에 따르면 공인중개사에 아파트 임대 매물 등록 후 30분도 지나지 않아 임차인 문의가 쏟아졌으며 집을 보지 않고 계약금을 이체 받았다. 지난해 정부는 ‘임대차 3법’이라 불리는 법안을 무리하게 도입해 비등록임대사업자들이 가격을 많게는 억대로 올릴 수 있는 기회를 제공한 꼴이다. 다시 한 번 강조하지만 이는 등록임대사업자들에게는 해당사항이 없다.”

아파트 외에 임대 매물도 많다. 임대차 3법 도입으로 오른 오피스텔이나 원룸 등에도 이런 논리로 주장할 것인가?

“당연하다. 임대사업자 매물은 오피스텔‧다세대 주택‧원룸 등이 대다수를 차지한다. 등록임대사업자의 경우 임대료 5% 증액제한을 위반할 경우 최대 3000만원에 달하는 과태료를 부과하기에 임대의무기간 동안 이를 초과한 임대료 인상이 사실상 불가능하다. 증액은커녕 지방이나 원룸 등 소형 임대주택은 공실을 걱정해야 하는 것이 현실이다.”

원룸 또한 임대료가 높아 대학생들이나 사회초년생들에게 부담을 준다는 말이 꾸준히 제기된다.

“일부 대학가 사례일 뿐 일반화에는 무리가 있다. 자유시장 경제체제 하에서 상품 가격은 수요와 공급에 의해 정해진다. 주택 매물도 이와 같다. 교통의 편의성과 주변 주거환경의 선호도, 높은 초기 투자비용으로 소위 가전‧가구 등 다양한 주거 인프라 옵션을 구축한 경우는 당연히 그에 해당하는 임대료를 책정하게 될 것이다. 구축주택이거나 다소 부족한 주거환경을 갖춘 경우 상대적으로 저렴한 임대료가 책정되게 될 것이다. 또 지속적인 출생률 감소가 학생 수 감소로 이어지면서 최근 소형 임대주택의 임대시세는 특별히 대학 주변이나 그렇지 않은 지역과 차이가 없다고 봐도 무방하다. 오히려 작년부터 코로나19로 대학교 비대면 수업이 이어지면서 대학가 임대사업자는 임대료 하락뿐 아니라 공실까지 걱정하는 실정이다.” 

한국토지주택공사(LH)나 서울주택공사(SH)에 비해 너무 비싼 것 아닌가?

“LH와 SH 등 공공임대와 민간임대는 비교의 대상이 아니다. 엄연히 다른 영역이다. 하지만 LH가 공공임대주택을 지을 때 늘어나는 부채가 임대주택 1호당 1억2000만원에 달한다는 것을 생각하면 사회적 비용이 엄청나다. 정부는 지난 2018년부터 2022년까지 65만호의 공공임대주택을 공급하겠다고 발표했다. 이 중 70% 정도를 LH가 담당하고 있다. 단순히 계산해도 65만호의 70%인 약 45만5000호를 공급하는데 증가하는 부채는 54조6000억원이며, 이미 LH의 지난해 부채는 126조7000억원이라는 천문학적인 규모다. 국민 세금이 과다하게 투여되고 있다는 생각을 지우기 힘들다. 공공임대 부분도 국가가 활용할 수 있는 재화가 한정돼 모든 부분을 맡을 수 없는 것이 현실이다. 많은 부분을 민간임대에 기댈 수밖에 없어 마련한 게 등록임대사업제도다. 최근 급등한 전월세 시장 속에서 공공임대와 같이 저렴한 임대료로 주거 안정의 순기능을 하고 있다고 자부한다.”

임대사업은 갭투자와 비슷한 것 아닌가?

“혹시 지난해 청주 사례로 대표되는 ‘단기 갭투자’를 등록임대사업자가 주도했다고 얘기하는 건가? 전혀 아니다. 방사광가속기를 빌미로 한 청주의 사례는 LH 땅 투기와 비견될 정도로 전형적인 투기꾼들의 작업이다. 지난해 청주는 방사광가속기 건설이라는 호재를 빌미로 많은 외지 투기 세력이 유입돼 단기간에 특정 아파트 단지 매물을 매점매석하고 단숨에 거래가격을 올려 시세차익을 실현하고 옮겨가는 행태로 아파트 가격을 급상승시켰다. 이는 전국 여러 지역으로 번지게 됐고 이에 따라 정부는 6‧17대책 등을 통해 부동산 규제 지역을 확대했지만, 다시 ‘똘똘한 한 채’로 전략을 변경해 서울과 수도권 중심 고가 아파트 가격이 급상승하는 결과를 나타냈을 뿐이다. 등록임대사업자와 투기꾼은 주택 매매 성향 자체가 정반대다. 임대사업자로 등록하면 임차인의 주거 안정을 위해 당시 최소 4년, 최대 8년의 임대의무기간 동안 매매가 불가능하고 본인이 해당 주택에 거주할 수 없으며 갱신 시 임대료를 5% 이상 받을 수도 없다. 반면 투기꾼들은 일정 지역에 몰려가 전세‧매매 등 주택 매물을 매점매석 하다시피 선점하고 매물대를 올려 판다. 주택 가격이 비싸도 실수요자는 울며 겨자 먹기로 살 수밖에 없다. 이들의 투기는 짧으면 1개월, 길면 3~6개월 정도 기간에 마무리된다.”

실제 임대사업자 중에 몇백채씩 집을 소유하고 갭투자하는 경우가 많지 않은가?

“잊을 만하면 한번씩 나오는 기사다. 그런데 몇백채씩 사들여 전세금 사기를 치는 경우는 전체 등록임대사업자 문제가 아닌 극히 일부의 문제다. 어떤 법이라도 빠져나가는 사람은 있다. LH 아파트에 외제차 타는 부자가 편법 입주한다고 해서 공공임대주택을 포기하는 것은 아니지 않나? 왜 범죄 영역의 문제를 제대로 대응하지 못하고 세금을 성실히 내는 평범한 임대사업자들에게 전가하는지 이해할 수 없다. 심지어 이것 또한 지난해 7‧10대책에서 등록임대사업자에게 등록 임대주택의 보증보험 가입을 의무화하며 해소된 문제다.”

이재명 경기도지사 말처럼 임대사업자 혜택을 줄이면 매물이 시장에 나와 부족한 주택 매물을 충분히 수혈 받을 수 있을 거라 보는 사람도 많다.

“이 지사 및 여당이 주장하는 등록임대사업자 물건 160만호는 수치부터 틀렸다. 이는 지난해 7‧10대책으로 인한 단기 유형, 아파트 유형의 제도 폐지 이전 수치일 뿐이다. 같은 당 박상혁 의원실에서 국토교통부의 자료를 통해 밝힌 등록임대 자동말소 현황을 분석해도 이미 지난해 12월 말 약 46만8000호에 달하는 임대주택이 이미 등록 말소됐다. 협회 추산 이달까지 의무임대기간 종료로 자동말소 되거나 폐지 유형에 속해 자진말소 한 주택 수를 포함하면 현재 등록임대주택은 100만호 남짓에 불과할 것으로 예측된다. 아파트의 경우 최소 8년 임대는 물론이고 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 최대 12년 동안 시장에 매물 출회가 불가능하다. 지난해 8월 18일 이후 대략 60만호에 달하는 임대주택이 말소조치 됐음에도 주택 가격은 계속 상승세다. 매물 출회 효과가 있는지 이 지사에게 묻고 싶다.”

수백채를 소유한 임대사업자도 매물을 내놓기 힘든가?

“이 지사는 ‘임대사업자 200명이 남원시 전체 주택에 달하는 주택을 보유하며 매점매석을 하고 있다’라고 말했다. 이 말만 들으면 마치 임대사업자들이 국민들이 원하는 아파트를 수백채씩 매점해 임대등록하고 있는 것처럼 들린다. 송석준 국민의힘 의원실에서 국토교통부 민간임대정책과에 요구해 전달받은 내용은 다르다. 2020년 5월 기준 753채를 임대 등록한 등록임대주택 수 1위 사업자의 현황 자료를 보면 총 753호 중 아파트는 8호 뿐이다. 이외 다세대 638호, 연립 2호, 오피스텔 105호 등은 비아파트 유형으로 개별등기 됐다. 이마저도 건설업자로서 해당 주택 건설 후 미분양 주택 물량을 사업상의 이유로 임대 등록했을 개연성이 높다. 2018년 600채가 넘는 임대주택을 등록해 ‘임대왕’이라고 불린 부산 기장군의 임대사업자도 실제 지방 중소건설업체의 대표로 건설 후 미분양 주택을 떠안은 것으로 드러난 바 있다. 미분양 된 주택은 시장성이 떨어지므로 주택 보유량이 다수라도 내놔 봤자 매매가 어려울 것으로 짐작 가능하다. 수백채를 소유한 사람이 대개 앞서 언급한 뉴스테이로 불리는 기업형임대와 공공지원민간임대 형태라는 점도 간과해선 안 된다. 2019년 현황 통계를 바탕으로 분석하면 기업형임대, 공공지원민간임대 사업자의 경우 사업자당 임대주택 호수가 150호에 달한다(2020년 민간임대주택현황은 9월 배포 예정). 기업형 규모의 임대사업자들이니 당연히 1인당 임대주택 등록 호수가 많을 수밖에 없다. 이를 마치 민간에서 활동하는 등록임대사업자들이 주택 매물을 꽉 잡고 출회하지 않는 것처럼 정치인들이 포장하고 있다.”

세제혜택을 받기 때문에 건설임대나 주택임대사업자가 등록임대를 시작한 것 아닌가. 그만큼 혜택을 많이 받는다고 생각할 수밖에 없다.

“등록주택임대사업자제도는 1994년부터 운영돼왔던 제도다. 현 정부가 2017년 등록을 장려한 것과 무관하게 이미 등록임대사업을 영위하고 있던 사업자 수가 20만명을 넘었다. 정부가 이전부터 필요에 의해 주택임대사업자에게 일정 부분 혜택을 제공했다고 볼 수 있다. 더욱이 국토교통부의 2017년도 등록임대사업자 장려 정책과 관련한 자료를 보면 인센티브 제공 후에도 등록이 저조하면 강제로 계획을 진행하겠다고 수차례 밝혀왔다. 현재 등록임대사업자들은 2017년 장려 당시 혜택을 받기 위해서만 노력하는 것이 아니다. 등록임대사업자들이 세제 혜택을 받는 대신 10여가지에 달하는 공적의무사항과 최대 3000만원에 달하는 20여가지 과태료 부과의 위험을 안고 있는 점도 알아줬으면 한다. 등록임대사업자들은 공공이 주택임대시장을 모두 다룰 수 없는 현실 속에서 임차인의 주거안정을 위해 노력하고 있다. 국가와 일종의 계약을 통해 상호 협력하는 등록임대사업자들에게 등록을 장려했던 정부가 주택 가격 폭등이라는 실책을 덮기 위해 우리를 이용한다고밖에 생각할 수 없다. 완결되지 않은 일에 법을 적용하는 부진정소급을 사용해 이전 정책을 뒤집는다면 앞으로 어떤 국민이 정부 정책을 신뢰하겠나.”

임대사업을 포기하고 주택을 매매하는 것도 한 방법 아닌가?

“집권 여당의 국회의원도 많은 시민단체도 등록임대사업자들에게 ‘싸게 팔면 된다’고 말한다. 판다고 가정하자. 그런데 과연 살 사람은 있나? 앞서 이야기했듯 등록주택임대사업자의 임대주택은 대부분 다세대, 다가구, 주거형 오피스텔 등 비아파트 물량이다. 헐값에 내놓아도 아무도 소유하고자 하는 주택이 아니기에 사는 사람이 없다. 이러한 소형 위주 비아파트 주택들은 본인의 필요로 잠시 거쳐 가는, 빌려 쓰는 공간일뿐 실거주 목적으로 매수하지는 않기 때문이다. 10평 이하 원룸을 사면 소중한 청약 기회가 날아가는데 과연 누가 살까. 현재 임대매물 중에는 LH에서도 수익률이 낮다고 외면한 물건이 많다. 일반 시민은 고사하고 다른 임대업하는 사람이라고 매수하려고 할까? 혹시 매수하겠다고 나선다 한들 임대의무기간이 끝나지 않은 상태에서 무단으로 매도하면 과태료가 호별 3000만원이다. 아파트의 경우 누차 말했듯 거주하고 있는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 팔 수도 없다. 더욱이 지금 같은 전세난 속에서는 십중팔구 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 확률이 높다. 아파트 유형은 임대등록을 자진 말소하고 매매를 결심해도 자진 말소 시 임차인 동의서를 필수로 받아야 한다. 갱신 시 5%밖에 올리지 않은 등록임대사업자의 임대주택을 임차인이 자진 말소에 동의하기를 바라기 어렵다. 모 국회의원들처럼 시세보다 몇 십% 높은 가격에 재계약은 언감생심 꿈도 못 꿀 일이다.”

정부와 여당에 하고 싶은 말이 있다면.

“과거 인디언들이 했던 기우제는 비가 올 때까지 지속됐다고 한다. 지금까지 많은 국민이 생각하는 정부와 집권여당의 부동산 정책이 이와 같지 않은가? 20여 차례가 넘는 집값을 잡기 위한 부동산 정책들의 남발은 마치 인디언 기우제를 연상케 한다. 지난 보궐선거를 통해 집권 여당도 국민의 목소리를 충분히 전해들었다고 생각한다. 현재 민주당 내에 부동산특별위원회가 구성되고 부동산 정책 전반에 대해 고민하고 있는 것으로 안다. 당정은 또다시 억울한 피해자를 양산해 부동산시장을 혼란에 빠뜨리지 말고 임대차시장 당사자들의 목소리를 직접 듣고 정책 수립에 신중을 기하길 바란다. 보여주기식 말과 구색 맞추기가 통할 때는 지났다.”