[인사이트코리아=이하영 기자] 문재인 정부가 25번째 부동산 정책을 내놨다. 정부는 4일 정부서울청사에서 2025년까지 서울에 32만3000호, 경기·인천 지역에 29.3만호, 5대광역시에 22만호 등 전국에 총 83만6000호의 주택을 공급한다는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.

이번 정책은 지난해 12월 변창흠 국토교통부 장관이 주장했던 대로 역세권·준공업지역·저층주거지를 공공이 나서 주거지로 추진한다는 게 골자다. 정부는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관을 중심으로 개발해 5년 내 주택 물량을 대대적으로 풀겠다는 계획이다.

‘용적률·규제완화’ 공공주도로 5년 내 83만여호 공급

정부는 이날 발표에서 공공주도 공급이 필요한 이유로 여러 이해관계의 상충과 사업 기간 장기간 소요 등 민간 주도 개발의 한계점을 지적했다.

83만여호의 공급을 위해 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브가 500~700%까지 주어지고 일조권 및 높이제한 등 각종 도시규제도 완화된다. 사업에 참여하는 토지주에게는 10~30%p의 높은 수익률과 사업기간 단축, 인허가‧개발비용‧주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담하기로 약속했다.

재건축 조합원들에게는 2년 거주 의무 미적용은 물론이고 재건축초과이익 부담금 미부과, 분양가상한제 미적용 등의 혜택을 예고했다.

이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이번 대책을 ‘공급 쇼크’라고까지 표현하며 “주택시장 안정세로 이어질 것”이라고 자신했다.

“지나친 기대, 택지지구도 4년은 걸려”

시장 반응은 다소 싸늘하다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “공공재개발은 공공용지를 갖고 해야 하는 것”이라며 “남의 땅 가지고 사업하면서 개발이익도 챙기고 토지도 빼앗아 좋은 사업을 유지한다는 것은 지나친 장밋빛 해석”이라고 지적했다.

또 “택지에 주택을 짓는 데도 4년이 걸린다”며 “땅주인인 주민들에게 일일이 동의를 얻어 진행하려면 이보다 더 많은 시간이 걸리는 것이 자명한 일”이라고 우려했다. 서류상 계획만으로는 재개발·재건축 사업주체들이 매력을 느끼기 힘들다는 분석이다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “‘대책 적용 시점’으로 재산권 침해 우려가 불거질 수 있다”며 “공공개발지가 선정되지 않은 상태에서 대책 발표 다음 날부터 매수자를 현금청산 대상으로 규정한 것은 실거주 목적의 수요자를 선의의 피해자로 만들 우려가 있다”고 말했다.

이번 대책에 따르면 매매 날짜에 따라 ‘당첨되듯’ 분양 대상자가 정해질 수 있다는 문제도 제기돼다. 임 연구원은 “2년 미만 거주 요건 강화나 분양가상한제를 적용하지 않은 것은 매력적인 요소로 작용할 수 있다”면서도 “(역세권 개발을 위해서는) 빌라 등 주택뿐 아니라 상가 건물 토지주의 동의를 이끌어야 해 쉽지 않을 것”이라고 지적했다.