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최종편집2024-03-29 17:45 (금) 기사제보 구독신청
“文 정부 출범 후 부동산 규제에 의한 단기 가격 안정 효과 미약”
“文 정부 출범 후 부동산 규제에 의한 단기 가격 안정 효과 미약”
  • 이하영 기자
  • 승인 2021.02.02 15:45
  • 댓글 0
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한국건설산업연구원 2일 ‘주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’ 발간
“규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 장기적 부동산 시장 안정 달성할 수 있어”

[인사이트코리아=이하영 기자]

[사진=한국건설산업연구원]
[사진=한국건설산업연구원]

[인사이트코리아=이하영 기자] 초저금리하에서 부동산 시장을 살리려면 규제를 타파해야 한다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원(건산연)은 2일 ‘주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집’을 발간하고 “규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리하에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산 시장 안정을 달성할 수 있다”고 밝혔다.

건산연에 따르면, 문재인 정부 출범 이후 부동산 규제에 의한 단기 가격 안정 효과가 미약해지고 대책 주기가 짧아지고 있다. 정부는 부동산 시장 안정을 위해 금융‧세제‧공급 규제 등을 망라한 종합대책을 매해 한차례 이상 발표했다.

잇따른 규제로 현재 제주를 제외한 15개 시도 모두에 조정대상지역이 분포하고 있다. 규제 중심 정책으로는 ▲매매‧임대료 동반 상승 ▲지역별‧상품별 풍선효과 발생 ▲가수요 촉발 ▲공급의 공간‧상품 수급 불일치 심화 ▲자산 격차 확대 등이 부작용으로 언급된다.

최근 4년여간 아파트 실거래 가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했다. 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전‧월세 가격마저 상승세다.

아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 임대차2법이 시행되고 전방위적 실거주 요건이 강화됐다. 이에 임대 매물이 감소하고 신규 임대차 계약 임대료가 급등했고, 당분간 임대료 불안 문제가 커질 것이라는 전망이다.

코로나19 이후 초저금리 상황은 부동산 규제 정책이 풍선효과와 가수요를 촉발시키는 촉매로 작용했다는 분석이다. 가격 상승폭을 확대시키고 단기 변동성이 커지는 등 시장 왜곡을 키웠다는 것이다.

우리나라 가계 자산 중 부동산 비중이 76.4%로 높은 측면도 가격 상승 견인차가 됐다. 대안적 투자처가 확보되지 않은 상황에서 세제 등 비용을 증가시킨다고 저가 매도로 이어질 가능성은 낮다.

집주인들은 오히려 절세 방안을 모색하거나, 증세분을 임대료에 전가해 수익 구조를 변화시키는 방식을 선택할 가능성이 높다. 전세제도가 매매시장과 임대차시장의 연결성이 직접적이고 변동성이 큰 것도 주목할 점으로 거론된다. 

정부는 주택 보유주의 세제와 금융 측면의 비용을 증가시켜 저가 매도나 구매 포기를 기대했으나, 매매가격과 임대료에 비용이 반영되는 역효과가 나타났다는 것이다. 또 다주택자를 투기수요로 규정해 주요한 민간 임대주택 공급 경로를 차단한 부분은 임대주택 공급 감소와 비용 전가로 이어졌다는 분석이다.

수요자가 원하는 주택과 공급 상품의 불일치도 시장 왜곡을 부추겼다는 지적이다. 주택가격 상승의 진원지는 도심의 중산층 분양형 아파트였다. 정부는 외곽지역 공급이나 임대주택 공급을 주요 목표로 내세우며 공간과 상품에 대한 수급 불일치를 심화시켰다는 것이다.

공급 정책은 시차와 노후화를 고려한 장기 안정성에 기반해 제도를 운영해야 하는데, 정부는 재개발·재건축발 집값 안정을 명목으로 규제를 강화해 장기적 공급 안정성을 해치고 오히려 도심 주택의 희소성을 높였다는 분석이다.

서울과 경기·인천은 주택 가격 격차 확대가 지속돼 지역 간 자산 격차가 심화됐다. 고가 아파트의 경우 가격 상승률이 높고 6억원 미만 주택은 상승률이 낮아 매매가액 및 규모별 가격 격차가 확대됐다. 더욱이 금융규제 강화로 자산을 형성하지 못한 계층은 시장 진입이 어려워지면서 계층 간, 세대 간 격차도 커졌다.

허윤경 건산연 연구위원은 “이러한 정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경 하에서 주택시장 메커니즘의 이해 부족에 기인한다”며 “특히 가계의 거주주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다”고 분석했다.

또 “임대차시장 안정은 주택시장에 있어 가장 중요한 이슈”라면서 “다주택자와 임대사업자에 대한 대중적 인식이 아니라 임대시장에서의 역할에 대한 계량적 평가를 통해 제도 방향을 설정해야 할 것”이라고 강조했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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