[인사이트코리아=도다솔 기자] 올해 아파트 시장은 다양한 부동산 규제에도 두 자릿수 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 상반기에는 풍선효과 이슈로 서울 외곽을 비롯한 수도권 지역의 오름세가 두드러졌고, 하반기에는 패닉바잉(공황구매) 현상과 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 수도권, 지방 할 것 없이 아파트 값이 올랐다.

전세시장은 매물 부족이 장기화하면서 11·19 전세 대책이 발표됐지만 전셋값은 꺾이지 않고 상승세가 이어졌다.

지난해 말 초강력 규제를 담은 12·26 부동산 대책 이후에도 전국 아파트 값 상승세가 이어지면서 올해 들어서도 굵직한 부동산 대책이 발표됐다. 2·20 부동산 대책을 시작으로 6.17 대책과 7.10 보완 대책. 8.4 공급 대책과 11.19 전세 대책까지 크고 작은 정책과 제도가 연이어 발표됐다.

특히 상반기에는 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 서울 노도강(노원·도봉·강북)과 경기도 수용성(수원·용인·성남) 등에서 아파트 값이 크게 올랐다.

9억원 초과 주택에 대한 대출규제와 강남권 재건축 단지를 중심으로 양도세 절세 매물이 쏟아지면서 서울 아파트 값이 한때 하락 전환되기도 했으나 계속된 풍선효과와 패닉바잉 현상, 전세수요의 매매 전환 등의 영향으로 상승세가 꺾이지 않고 있다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 매매가격은 13.46% 올라 지난해 변동률(4.17%)보다 3배 가까이 높은 상승률을 기록했다.

특히 17개 광역시도가 일제히 상승했다. 지역별로는 세종이 42.81% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 지속적인 인구유입과 정주여건 개선, 아파트 입주물량 감소와 행정수도 세종시 이전 이슈 등이 맞물리면서 가격이 크게 오른 것으로 분석된다.

대전은 19.87% 올라 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 대전은 투자 수요 유입으로 아파트 값 상승세가 이어지면서 6·17 부동산 대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동·중·서·유성구)로 지정됐다. 하지만 혁신도시 지정과 도시철도 2호선 추진 등 개발 호재 등으로 하반기에도 상승세가 계속됐다.

경기는 17.48% 올랐다. 지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간 개통과 3기 신도시 청약에 대한 기대감으로 하남이 가장 많이 올랐고, 전세 매물 부족으로 매매 수요가 이어졌던 화성과 풍선효과로 수·용·성 등의 상승폭이 컸다.

부산은 분양시장 호조세에 힘입어 15.29% 상승했다. 서울은 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 이어진 노도강(노원·도봉·강북)과 업무시설 접근성이 양호한 관악·동대문·중구 등이 가격 상승을 이끌면서 13.81% 올랐다.

지난해 하락했던 강원·경남·경북·충북·전북·울산 등은 입주물량 감소와 지역 경기가 일부 회복되면서 2020년 상승 전환됐다.

전세 품귀 지속, 공급 감소...내년 시장 전망은?

올해 전국 아파트 전세시장은 12.47% 올라 상승폭이 커졌다. 특히 2016년부터 2019년까지 4년 동안 비교적 안정세를 보였던 서울 전세시장은 올해 들어 새 임대차법 시행과 청약 대기수요 증가, 실거주요건 강화, 전세의 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 품귀 현상이 빚어지면서 오름폭을 키웠다.

지역별로는 지난해 하락했던 세종이 34.59% 올라 상승폭이 가장 큰 것으로 나타났다. 정주 여건 개선과 입주물량 감소 영향으로 전셋값이 크게 오른 것으로 분석된다. 이어 ▲대전(17.61%) ▲경기(17.16%) ▲서울(14.24%) 순으로 전세 가격이 많이 올랐다.

내년 아파트 시장은 지속되는 전세 수급 불균형이 전셋값 상승과 함께 매매 상승 압력으로 작용할 전망이다. 새 임대차법 등의 영향으로 전세 매물 잠김 현상이 이어질 것으로 예상되는 가운데 저금리와 풍부한 유동성 등이 상승 요인으로 작용할 것으로 점쳐진다.

전세난이 장기화할 경우 서울 외곽지역을 비롯해 경기 일부 지역에서 중저가 아파트에 대한 매매 전환이 수도권 집값을 자극할 것으로 예상된다. 입주물량 감소도 불안 요인 중 하나다.

내년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 올해 36만2815가구 대비 25% 가량 감소하고, 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해서도 30% 정도 줄어들 전망이다. 아파트 공급물량은 2018년 45만9879가구로 정점을 찍은 이후 2021년에는 30만 가구 공급선이 무너질 것으로 보인다. 권역별로는 수도권 15만5342가구, 지방 5대 광역시와 기타지방각각 4만6156가구, 7만2151가구가 공급될 예정이다.

지역별로 아파트 입주물량이 크게 줄어드는 곳은 그만큼 전세 불안이 커질 수 있다. 내년 광역시도별 아파트 입주물량은 서울이 2만8931가구로 올해 대비 절반 가까이 줄어든다. 경기도는 10만6495가구가 공급돼 올해 보다 2만 가구 정도 줄어든다.

지방에서는 부산과 경남이 1만 가구 가까이 줄어 감소폭이 크다. 전세난이 장기화하고 있는 가운데 전년 대비 입주물량이 크게 감소하는 지역에서는 전세 시름이 깊어질 전망이다.

다만 코로나19 장기화에 따른 경기 둔화, 보유세 부담에 따른 다주택자 매물 증가 등의 영향으로 올해와 같은 두 자릿수 이상의 상승은 제한적일 것으로 보인다.

내년 상반기 중에 보유세 부담으로 다주택자 매물이 나올 것으로 예상되는 가운데 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 이어지면서 수도권 외곽 지역에서부터 매물이 나올 것으로 예상된다. 하지만 시장에 나오는 매물량과 시장에서의 소화 능력에 따라 효과는 달라질 전망이다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “전세시장은 유통 가능한 매물이 줄어 내년에도 상승세가 예상된다”며 “저금리 기조가 이어지면서 월세 전환이 꾸준하고 3기 신도시 등 사전청약으로 청약 대기수요가 여전한 상황인데, 여기에 전국 아파트 입주물량도 크게 줄어 전세 불안 요인이 커질 것”이라고 분석했다.

임 수석연구원은 “11·19 전세 대책을 통해 전세 물건이 부족한 현 상황에서 전세형 주택을 집중적으로 공급하는 것은 시기적으로 의미가 있다”면서도 “전세 수요가 원하는 지역에 주택 유형이 적절히 공급되지 못한다면 전월세 수요를 흡수하는데 한계를 보일 것”이라고 말했다.