[인사이트코리아=이경원·강민경·도다솔 기자] “한국에 유학 오는 외국인 유학생의 경우 한국 들어올 때 서울 아파트를 무조건 산다고 한다. 자기 나라에서 대출 받아서 아파트 한 채 사놓으면, 졸업하고 나갈 때 비과세 혜택까지 챙기고 몇 억 벌어서 나간다고 한다. 한 채 사놓으면 무조건 오르기 때문에. 내국인들은 집 없어서 난리인데…” (부동산 업계 관계자)

문재인 정부의 부동산 규제가 강화되면서 내국인의 부동산 매입이 어려워지고 있다. 반면 국내 부동산 규제의 사각지대에 있는 외국인의 경우 적극적으로 부동산 쇼핑에 나서는 모양새다. 이로 인해 내국인에 대한 역차별이 발생하고 있으며, 정부의 부동산 정책 효과에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 우려가 커지고 있다. 전문가들은 내국인에 대한 규제를 완화하든지, 외국인에게도 내국인과 똑 같이 규제를 적용하든지 대안을  마련해야 한다고 입을 모은다.

한국 부동산 역차별 논란의 핵심은 내국인에 대한 규제다. 내국인의 경우 정부의 주택담보대출 규제가 강화되면서 부동산 매수에 있어 가장 중요한 자금 확보가 어려워졌다. 올해 초 정부는 조정대상지역의 주택담보대출을 조였다. 기존 60%이던 주택담보대출비율(LTV)을 시가 9억원 기준으로 이하는 50%, 초과는 30%로 낮췄다.

신용대출이 강화되면서 ‘영끌(영혼까지 끌어모으는 것)’도 어려워졌다. 금융당국은 지난 11월 30일부터 고소득자의 신용대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 40%로 제한하는 대출 규제를 시행했다. 신용대출을 1억원 이상 받았다가 1년 안에 규제지역에서 집을 사면 대출이 회수될 수 있다. 부동산으로 흘러가는 신용대출을 막겠다는 얘기다.

자금조달계획서 관련 규제도 강화됐다. 먼저 제출 대상이 확대됐는데, 그동안은 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 3억원 이상 주택 거래 신고 시에만 자금조달계획서를 제출하도록 했으나, 지난 10월 27일부터는 규제지역 소재 주택을 거래하는 경우 가격에 관계없이 자금조달계획서 제출이 의무화됐다.

증빙자료 제출 대상 확대와 함께 작성도 까다로워졌다. 그동안은 실거래 신고 시 자금조달계획서만 제출하고 사후 요구하는 자료에 한해서만 증빙자료를 제출하면 됐다. 그러나 지난 10월 27일부터는 규제지역 주택을 매입하는 경우 자금조달계획서에 자금을 어떻게 지급하는지 구체적인 방식을 기재하고, 기재 항목별 객관적 증빙자료를 함께 제출해야 한다.

외국인은 자금조달계획서 작성도 유리

외국인의 경우는 어떨까. 금융위원회에 따르면 외국인이 국내 금융기관을 통해 주택담보대출을 받는 경우에도 내국인과 동일하게 LTV 등 대출 규제를 적용 받는다. 자금조달계획서도 작성한다.

다만 외국인은 자국에서 자금을 끌어올 수 있다는 점에서 차이가 발생한다. 외국인이 자국 은행에서 대출을 받아 자금을 마련할 경우 국내 대출 규제의 영향을 전혀 받지 않기 때문에 내국인에 비해 상대적으로 주택 구입 자금 마련이 용이하다.

외국인은 자금조달계획서 작성에서도 유리한 지점이 있다. 외국인도 내국인처럼 모든 항목을 증빙해야 하는 것은 맞다. 다만 증여, 상속, 사업소득 등 모든 항목에 대한 사실관계 확인이 가능한 내국인과 달리, 외국인은 해외에서 자금을 조달해 올 경우 사실관계를 확인할 길이 없다. 해외 대출을 통한 것인지, 상속을 받은 것인지 등을 증빙할 수 없기 때문에 사실상 무의미하다는 얘기다.

금융위 관계자는 “외국인이 한국에서 대출을 받거나 근로소득이 발생하는 부분에 대해서는 내국인과 동일하게 국내 규제를 받지만, 해외에서 자금을 융통한 경우에는 확인이 어렵다는 한계가 있다”고 말했다.

구만수 국토도시계획기술사무소장은 “외국인이 국내에서 대출을 받는 경우는 거의 없다고 봐야한다”며 “자국에서 대출을 받는 게 더 쉽고 자유롭기 때문”이라고 말했다. 구 소장은 자금조달계획서를 쓰는데 있어서도 내국인과 차이가 크다고 주장했다. 그는 “자금 출처를 일일이 소명해야 하는 내국인과 달리 외국인은 외국에서 어떤 방식으로 자금을 조달 했는지에 대한 소명이 어렵다는 점에서 내국인과 엄청난 차이가 있는 것”이라며 “게임 자체가 안 되는 게임을 하고 있다”고 강조했다.

취득·보유·양도 등 부동산 관련 조세에 있어서 외국인이 내국인과 동등한 대우를 받는다는 점도 외국인의 한국 부동산 매입을 부추긴다는 지적이 나온다.

183일 ‘거주자’는 양도세 감면

국세청에 따르면 현재 우리나라는 세법상 납세의무자를 구분할 때 국적이 아닌 거주자와 비거주자로 구분하고 있다. 세법에서는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소하는 경우 거주자로 인정한다. 이에 따라 내국인과 외국인을 떠나서 거주자와 비거주자는 모두 취득세, 등록세를 비롯해 양도세를 납부해야 하며, 외국인이라도 거주자 조건을 충족하면 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 장기일반 민간임대주택에 대한 양도세 감면을 받을 수 있다.

다시 말해 국내에 거주하는 외국인이라면 해외 자금조달을 통해 내국인보다 더 쉽게 부동산을 매입 할 수 있을 뿐만 아니라 매도할 때도 내국인과 동일하게 세금 혜택을 누릴 수 있는 셈이다.

주목할 것은 외국인은 납세에 있어서도 과세당국의 관리체계를 벗어나 있는 경우가 많다는 점이다.

내국인의 경우 다주택 여부와 가족관계 등에 대한 파악이 가능하지만, 외국인의 경우 자국에 몇 채의 집을 가지고 있는지 확인이 어렵고, 가족관계 증명이 어렵다보니 본인 명의로 집을 한 채 사고, 추가로 가족 명의로 집을 살 경우 국내 다주택자 규제도 피해갈 수 있다. 다주택자에 대한 양도세 중과 등 강화된 세금 규제로 부담이 커진 내국인과 달리 사각지대에 놓여있는 셈이다.

이와 같은 이유로 외국인의 국내 부동산 취득이 증가하는 추세이며, 국내 부동산 가격 불안을 야기할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 특히 국민의 주거 안정과 직결되는 주거용 부동산 취득 증가로 인한 문제가 심각해지고 있다는 것이다(‘[외국인의 서울 부동산 쇼핑①]서울은 외국인 사냥터, 알짜 아파트·건물 쓸어 담는다’ 기사 참조).

다른 나라는 어떨까. 홍기원·홍석준 의원실이 국회 입법조사처로부터 제출받은 자료에 따르면, 일부 해외 국가들은 외국인 부동산 취득에 대해 각종 규제를 통해 자국민 보호 정책을 펼치고 있는 것으로 나타났다. 이들 국가 대부분은 규제의 주요 방법으로 세금 중과를 채택하고 있다.

미국은 외국인 개인의 미국 내 부동산 투자를 규제하는 법률이나 규정은 없는 것으로 파악됐다. 다만 미국 50개 주(州)의 법률이 서로 다르기 때문에 해당 지역의 법률에 따라 부동산에 부과되는 세금이 다를 수 있다. 미국 국세청은 외국인이 투자 목적으로 보유한 부동산을 임대해 발생한 임대소득의 30%를 원천징수하며, 양도 시 매매가의 15%를 원천징수한다.

일본의 경우 영주권이 없는 외국인에 대한 주택담보대출은 일반적으로 금리가 높고 LTV도 낮다. 현재 일본 정부는 외국자본의 토지취득을 제한하는 법을 정비 중이다.

싱가포르·캐나다·호주 등은 외국인의 부동산 투기, 특히 주거용 부동산 취득 증가로 인한 문제가 제기되면서 강력한 정책을 도입해 추진 중이다.

홍콩, 비영주권자 취득세 30% 납부

싱가포르는 외국인의 주거용 부동산 취득에 대해 제한을 하고 있다. 외국인이 빈 택지, 테라스 하우스, 방갈로, 단독주택, 반단독 주택 등을 구입할 경우에는 ‘주거용 부동산 법’에 따라 싱가포르 정부로부터 사전 구입 승인을 받도록 하고, 외국인이 주거용 부동산을 매수하면 취득세를 20% 추가해 부과하고 있다.

홍콩은 비영주권자가 주거용 부동산을 매수할 때 종가취득세와 매수자취득세를 각각 15%씩 부과한다. 부동산 가격의 30%를 취득세로 납부해야 하는 셈이다.

캐나다는 주마다 다른 세금 규정을 적용하고 있다. 브리티시 컬럼비아주는 외국인 또는 외국법인이 밴쿠버 등에서 부동산을 취득할 경우 부동산 가격의 20%를 취득세로 부과하고 있다. 온타리오주는 광역 토론토 지역에 주거용 부동산을 취득하면 취득세 외에 비거주자 투기세 15%를 추가로 부과한다.

호주는 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 외국인투자 심의위원회(Foreign Investment and Review Board, FIRB)의 승인을 받도록 하고 있다. FIRB의 승인을 받으면 신축 주택은 구입이 가능하지만, 기존 주택의 구입은 금지된다. 외국인이 취득한 주거용 부동산이 연간 6개월 이상 임대 또는 점유되지 않으면 연간 공실 요금도 부과한다.

뉴질랜드에서는 ‘해외투자법’에 따라 호주·싱가포르 국적자가 아닌 외국인은 주거용 부동산 취득에 제한을 받는다. 기존 주택, 민감 토지 등을 취득할 때는 해외투자청의 승인을 받아야 하는데 비거주 외국인은 신축 주택만 구입할 수 있다.

대만은 상대 국가가 대만 국적자에 대해 해당 국가의 부동산 매입을 허가하는 조건에 상응한 범위 내에서만 매입을 허용하고 있다.

김예성 국회입법조사처 입법조사관은 “호주·싱가포르·뉴질랜드 등은 공통적으로 중국인들이 부동산을 많이 사들여 주택 가격이 올라가면서 규제를 시작한 것으로 파악됐다”며 “주요 제재수단은 세금”이라고 설명했다.

내국인의 역차별 문제를 해소하기 위해서는 내국인에 대한 각종 규제를 완화해야 한다는 주장도 일각에서 제기되고 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “전 세계적으로 대출규제를 이렇게 강하게 하는 나라는 우리 뿐이기 때문에 역차별 논란이 생기는 것”이라면서 “OECD 평균 정도만 규제를 해야 한다”고 주장했다.

구만수 소장은 “외국인이 강남의 알짜 매물들을 사들이고 있는데 결국 가격이 비싸진 매물을 다시 매입하는 것은 내국인으로 이는 국가적 손해이고 국부유출”이라며 “외국인 규제를 강화해 형평성을 맞추려고 할 것이 아니라 내국인의 규제를 없애는 게 맞다고 본다”고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “내국인에 대한 과도한 규제로 부동산 투자에서 내국인과 외국인의 형평성이 안 맞는 것은 사실”이라며 “하지만 형평성을 맞추겠다고 외국인을 규제하면 국제 분쟁이 일어날 수도 있다. 우리나라 규제를 먼저 바로잡아야 한다”고 밝혔다.

국회서 외국인 취득·양도세 중과 법안 다수 발의

다른 한편에서는 외국인의 부동산 투기를 규제하기 위한 방안 마련이 필요하다는 목소리도 나온다.

국회입법조사처에 따르면 현재 국내 부동산 취득을 희망하는 외국인은 ‘부동산거래신고법’에 따라 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 구역 내의 허가 대상 토지를 제외하고는 내국인과 마찬가지로 규모나 목적 등에 관계없이 신고만으로 국내 부동산 취득이 가능하다.

외국인의 부동산 거래를 현형 신고제 원칙에서 허가제로 전환하는 방안이 20대 국회에서 발의된 적이 있지만, 우리 헌법이 상호주의를 채택하고 있어 일률적으로 허가제를 도입하는 것은 쉽지 않다는 게 전문가들 의견이다.

김예성 입법조사관은 “비거주 외국인의 투기성 주거용 부동산 취득을 규제하기 위한 방안 마련이 필요하다”면서도 “외국인의 부동산 거래 관리를 강화하기 위해서는 허가제로 바꾸는 방법이 있지만 상호주의에 부합하지 않을 수 있고, 투자와 연관돼 있어서 신중한 검토가 필요하다”고 강조했다.

21대 국회에서는 해외 주요국 사례처럼 외국인에게 부동산 취득세와 양도세를 중과하는 것을 주요 내용으로 하는 ‘지방세법 일부개정법률안’과 ‘소득세법 일부개정법률안’ 등이 다수 발의돼 있다.

이용호 무소속 의원이 대표발의한 ‘외국인 부동산 중과세법’은 대통령령으로 외국인이 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 표준세율에 20%를 합한 세율을 적용하고, 특히 해당 외국인이 고급주택을 취득하는 경우 표준세율에 26%의 세율을 적용함으로써 외국인의 투기성 국내 부동산 매입을 예방하자는 내용을 담고 있다.

이용호 의원은 “부동산 거래 시 관련 세제가 내국인이나 외국인이나 큰 차이가 없기 때문에 외국인이 국내 부동산을 다량으로 취득하는 것이 가능하다. 뉴질랜드가 외국인 주택거래를 금지하고 싱가포르가 외국인에 대해 취득세를 중과하는 현실과는 상반되는 상황”이라며 “투기성 목적이 다분한 외국인의 국내 부동산 거래에 중과세를 도입해 국민 법감정에 합당한 부동산 세정이 가능하도록 개선해야 한다”고 강조했다.

홍석준 국민의힘 의원은 외국인의 국내 주거용 부동산 투기 근절을 위한 ‘소득세법 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안’을 대표발의 했다. 홍 의원이 대표발의한 소득세법 개정안은 외국인이 보유하고 있던 주거용 부동산을 매각하는 경우 양도세의 비과세 혜택을 배제하는 게 골자다.

최근 국회를 중심으로 외국인의 취득세와 양도세의 세율을 강화하는 법안이 논의되고 있지만, 취득세 인상은 이미 부동산을 구입한 경우에는 적용되지 않고 양도세 인상의 경우 각종 비과세 혜택을 통해 빠져나갈 수 있는 허점이 있다는 측면에서 양도세의 비과세 혜택을 부여하지 말아야 한다는 게 홍 의원의 주장이다.

홍 의원이 발의한 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안은 외국인의 국내 부동산 취득에 있어 정부가 상호주의적 제한을 위한 대통령령을 제정하도록 하고, 토지뿐만 아니라 건축물에 대해서도 상호주의에 따른 제한을 하자는 내용을 담고 있다.

현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제7조에 따르면, 대한민국 국민이 자국(自國) 안 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가에 대해서는 상호주의적 입장에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 국가 국민의 대한민국 내 토지 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있다고 규정하고 있다. 하지만 정부는 해당 조항에 따른 대통령령을 제정하지 않고 있으며, 이에 따라 실제로 상호주의에 따른 제한을 받는 외국인은 없다는 게 홍 의원의 설명이다.

반면 우리 국민은 중국에서 토지를 소유할 수 없는 등 외국에서 부동산 취득에 각종 제한이 있는 상황이다. 이에 따라 주거용 부동산에 대해서는 해당 국가에서 대한민국 국민에 대해 허용하는 범위 안에서만 우리나라에서 주거용 부동산 취득이나 양도를 허용하도록 해 상호주의적 제한을 강화하자는 것이다.

홍석준 의원은 “외국인의 국내 부동산 투기 근절을 위한 제도 설계에 허점이 없도록 관련 외국 입법례를 면밀히 검토할 필요가 있다”며 “외국인의 국내 부동산 취득에 대해 상호주의적 입장에서 제한을 강화할 필요가 있으며, 특히 아파트 등 주거용 부동산에 대해서는 보다 엄격한 제한을 해야 한다”고 강조했다.

홍기원 더불어민주당 의원은 “캐나다·호주·싱가포르 등은 외국인의 자국 부동산 투자를 규제하는 각종 장치를 두고 있다”며 “부동산 규제에 있어서도 내국인과 외국인의 형평성을 맞추기 위한 조치가 이뤄져야 한다”고 강조했다.