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최종편집2024-03-28 19:16 (목) 기사제보 구독신청
[2020 서울 집값은?] 강남 오르고, '로또 분양' 열풍 이어진다
[2020 서울 집값은?] 강남 오르고, '로또 분양' 열풍 이어진다
  • 도다솔 기자
  • 승인 2019.12.26 19:23
  • 댓글 0
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강남 알짜 정비사업 물량 쏟아져...상한제·비상한제지역 청약 양극화 극심

[인사이트코리아=도다솔 기자] 내년도 서울의 집값은 오를 전망이다. 정부의 초강력 대출·세금 규제에 공시가격 현실화까지 고강도 대책이 연이어 쏟아졌음에도 서울 집값은 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다.

26일 주택산업연구원(이하 주산연)은 ‘2020년 주택시장 전망’을 통해 내년 서울의 주택가격이 1% 오를 것으로 내다봤다. 아파트만 놓고 보면 1.2% 오를 것으로 예상했다.

주산연은 2020년에는 서울의 주택 가격이 올해 하반기처럼 급등하지는 않겠지만 ▲서울 진입 대기 수요 ▲공급 부족에 대한 불안 심리 ▲특정 지역 학군 수요 ▲거시경제 요인에 따른 시중 유동성 등이 서울 집값을 끌어올리는 요인으로 작용할 것이라고 분석했다.

전국 기준으로는 지방 광역시는 강세, 기타 지방은 약세 흐름을 이어가는 가운데 ▲과잉공급 물량 감소 ▲일부 지역의 기반산업 경기 개선 기대감 ▲부산 등 지방의 규제 지역 해제 등이 집값을 자극할 수 있는 요인이라고 내다봤다.

새해 주택시장의 5대 주요 변수로는 ▲주택 관련 대출 규제 ▲분양가 상한제 ▲기준금리 ▲거시 경제 여건 ▲재건축·재개발 관련 규제를 꼽았다.

김덕례 주산연 주택연구실장은 “내년 상반기까지는 총선과 다주택자 양도소득세 중과 유예 등 정책이 맞물리면서 주택시장에 불확실성이 커질 가능성이 높다”며 “분양가 상한제가 본격 시행되고 양도세 중과 유예 기간이 끝나는 2분기가 되면 내년 주택시장도 올해처럼 상저하고 움직임을 보일 것으로 예상된다”고 분석했다.

부동산 대책 일주일...집값 잡으니 전세가 ‘쑥’

12.16 부동산 대책 발표 후 서울 기준 매매가격은 상승폭이 주춤하고 전세가격은 상승폭이 커진 모양새다.

26일 발표한 12월 4주(12월 23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.1% 올랐다.

고가아파트가 밀집한 강남권의 매매가 상승 폭은 한풀 꺾였다. 지난주 0.33% 올랐던 서초구는 이번 조사에서 0.06%로 집계됐고, 강남구는 0.36%에서 0.11%로, 송파구는 0.33%에서 0.15%로 급감했다.

그러나 서울의 인기 학군 지역을 중심으로 전셋값 상승세가 두드러졌다. 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.18%에서 0.23%로 올랐다.

특히 인기 학군인 강남 4구 중 강남구 0.52%, 서초 0.32% 상승했으며 강남 외 주요 학군 지역인 양천구 목동신시가지와 인근 신축 위주로 전셋값이 0.56% 뛰었다.

이 같은 현상은 입주 물량이 줄어든 상황에서 최근 정시제도 확대 등 입시제도 개편에 따른 학군 수요 증가로 특정 인기 학군 지역의 전셋값 상승 폭이 커진 것으로 보인다. 여기에 분양가 상한제까지 시행되면서 청약 대기 수요자들이 전세로 눌러앉는 경향도 함께 나타나고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “그동안 전셋값이 안정적으로 버텨왔지만 올해 하반기부터 서울 주요 지역은 물론 수도권 전체적으로 불안 조짐이 커진 상황”이라며 “계약갱신청구권이 도입되면 단기적으로는 집주인이 4년 계약을 염두에 두고 전셋값을 더 올리는 부작용이 나타날 수 있다”고 전망했다.

내년 서울 알짜 정비사업 쏟아진다

부동산114에 따르면 내년에 공급되는 재개발·재건축 아파트 비율은 전체 분양예정 물량의 약 47%(15만1840가구)를 차지할 전망이다. 이는 조사를 시작한 2000년 이후 가장 높은 비율이다.

특히 서울에서는 재개발·재건축 물량이 분양시장을 흔들 것으로 예상된다. 1000세대 이상의 대단지 물량이 많고 알짜 사업장들이 대거 쏟아지기 때문이다.

서울 강남구 '대치1지구’ 489가구, ‘개포주공1단지’ 6642가구, 강동구 ‘둔촌주공’ 1만2032가구, 동작구 ‘흑석3구역’ 1772가구, 은평구 ‘수색6·7구역’ 각각 1223·672가구, 증산2구역’ 1386가구, 성북구 ‘장위4구역’ 2840가구 등 유망 사업장에서 공급이 이뤄진다.

쏟아지는 알짜 정비사업 물량에 청약시장은 올해만큼 달아오르면서 일부 청약 과열도 우려되고 있다. 이들 단지가 분양가 상한제 대상은 아니지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 받는 로또 아파트가 적지 않아 청약 만점에 가까운 대기수요가 대거 몰릴 가능성이 높다.

올해 HUG의 분양가 심사 강화와 분양가 상한제로 ‘분양은 로또’ 라는 인식이 확산되면서 무주택자들을 중심으로 청약시장이 크게 달아올랐고, ‘줍줍’이라는 신조어가 생길 만큼 무순위 청약에 대한 관심이 컸다. 내년에도 신축 아파트에 대한 선호도 지속, 시세보다 저렴한 분양가로 책정될 수 있다는 기대감으로 분양시장 활기는 이어질 전망이다.

이에 따라 내년 분양가 상한제가 본격 시행되면 상한제 지역과 비상한제 지역 간 청약 양극화는 더욱 극심해질 것으로 예상된다. 그러나 12·16 부동산 대책으로 대출이 크게 제한되면서 청약에 당첨되더라도 잔금 납부가 쉽지 않을 것으로 보인다.

또 앞으로 청약에 당첨되면 재당첨이 최대 10년간 금지되는 데다 장기보유특별공제를 받기 위한 조건도 까다로워지는 만큼 선별적으로 접근할 필요가 있다.

이번 12·16 대책에 따르면 분양가 상한제 대상 주택과 투기과열지구에서 공급된 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다.

또 2021년부터 1주택자가 최대 90%의 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 온전히 받기 위해서는 10년 이상 보유(40%)에 10년 이상 거주요건(40%)까지 충족돼야 한다.

박세라 신영증권 연구원은 “무주택자는 청약을 통한 내 집 마련이 우선”이라며 “강화된 청약 조건으로 인해 자금 여력과 입지 등을 고려해 청약가점을 충분히 확보해 둔 후 시도하는 것이 바람직할 것”이라고 조언했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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