[인사이트코리아=민보름 기자] 17일 헌법재판소가 재건축초과이익환수에 대한 위헌 소송을 기각하면서 재건축 시장이 더욱 움츠러들 전망이다.

대신 대안으로 떠오르고 있는 리모델링 시장이 활성화 할 기미를 보이고 있다. 그러나 2019년 3월로 예정된 내력벽 철거가 일부 2베이(bay) 세대 평면도를 개선하는데 결정적인 역할을 할 것으로 보인다.

결국 정부 규제에 따라 시장은 불확실성 속에 맡겨진 셈이다. 서울 서초구 소재 한 공인중개사무소 대표는 “이번 정부 들어 리모델링을 밀어주는 것 같지만 재건축은 정권이 끝나야 결말이 날 것 같다”면서도 “리모델링은 잘못하면 구조가 이상할 수 있다”고 말했다.

‘재초환’ 두고 질질 끄는 헌재, 일단 내야

이번 헌재 결정으로 지난해 관리처분인가를 신청해 통과되지 않은 단지 재건축 조합원들은 일단 초과이익 환수금을 내야 할 것으로 보인다.

헌재가 “재건축 초과이익환수법상 전공인가 이후에 청구인들이 재건축 부담금의 부과 대상일지 여부가 결정되기 때문에 소송을 제기한 조합들이 현재 기본권을 침해받고 있지 않다”는 점을 들어 기각을 결정했기 때문이다.

한마디로 아직 부과되지 않은 세금에 대해 기본권 침해 여부를 판단할 수 없다는 뜻이다. 이번에 위헌소송을 낸 조합은 대치 쌍용2차, 잠실 주공 5단지 등 11개 단지에 이른다.

현행 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 따르면 준공인가 시점부터 1개월 이내 부담금 산정 자료를 제출하고 부담금 부과 후 6개월까지 납부할 수 있게 돼 있다. 그렇더라도 그 전에 헌재 판결이 날지는 미지수다. 이미 부담금을 납부한 서울 한남연립의 경우 4년 전 위헌 소송을 했지만 판결은 나지 않고 있다.

한 부동산 전문가는 “재초환이 위헌 소지가 있는 것은 맞지만 이 판결의 파장이 클 것이기 때문에 헌재도 쉽게 결정을 내리지 못할 것”이라며 “다만 전국 모든 아파트가 대상이기 때문에 지방 재건축 시장이 더욱 냉각 될 수 있다는 점에서 안타깝다”고 말했다.

한 중소 건설업계 관계자도 “모처럼 집값이 올라 활발해지던 재건축 시장이 움츠러든 것은 사실”이라고 말했다.

강남권 재초환 공포는 여전, 리모델링은 내년 3월이 중요

사업 수익이 낮은 중층 아파트 단지나 집값이 저렴한 강남권 외 지역은 상대적으로 부담금 수준이 낮을 것으로 예상된다. 업계에서 반포 3주구 부담금은 2억, 10층이 넘는 대치 쌍용이나 반포 현대 부담금은 2~3000만원에 불과할 것으로 보고 있다.

서울 영등포구 소재 한 재건축 조합 관계자는 “계산해봤는데 우리 아파트는 많아야 2000만원으로 예상하고 있다”며 “그 부분에 대해 (조합원들이) 큰 걱정 안 해도 될 것”이라고 강조했다.

이렇게 낮은 부담금은 이미 재건축 아파트 가격이 급등했기 때문에 가능하다. 시공 전 낡은 아파트 가치가 준공 후 아파트 가치를 따라 잡으면서 생긴 현상이다.

그러나 반포 아크로리버파크처럼 20억대를 훌쩍 넘어 30억을 바라보게 되면 얘기가 달라질 수 있다. 일부 부동산 커뮤니티에선 4월 양도세 중과를 기점으로 ‘대세 상승기’를 점치고 있기도 하다. 그렇다면 국토부 예상액보다도 실제 부담금이 커질 수 있다.

한편 최근 강남 개포동 대치 2단지와 대청아파트, 용산 이촌동 공원라인 5개 아파트를 중심으로 한 리모델링 사업은 평형을 늘리면서 최신 아파트 같은 평면도를 낼 수 있느냐가 관건이다. 국토부는 리모델링 시 세대 간 내력벽 철거에 대한 결정을 내년 3월까지 유예했다.

이미 일부 리모델링 추진 사업 설명회에서는 내력벽을 철거한 평면도를 공개하기도 했다. 현재 대치 2단지, 대청아파트의 경우 10~20평대 소형 평형으로 구성돼 내력벽 철거가 중요하다.

한 건축설계사는 “요즘 설계가 워낙 좋아져 리모델링으로도 좋은 평면을 뽑을 수 있지만 소형 평형의 경우 내력벽 철거가 중요한 것은 사실”이라며 “서울시에서 리모델링 시범단지까지 선정을 하는데 정부에서 좋은 결정을 내려줄 것을 기대한다”고 말했다.