“거래요? 재건축이 5년~10년 걸리는데 조합원지위 양도도 안 되고 세무조사까지 한다는데 누가 거래하나요? 부동산 문 닫을 판이에요. 개점휴업 상태를 몇 년간 해야 할지.... 굶어죽게 생겼어요. 귀찮으니까 빨리 나가세요.”(서초구 반포동 S공인 중개소 사장)

지난 8월 2일 정부가 ‘실수요자 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안’(8.2 부동산 대책)을 발표한 지 열흘이 됐는데도 시장은 충격에서 벗어나지 못했다. 8월 11일 오후 3시경 기자가 구반포역 인근 강남 재건축 시장을 찾았을 때 이 지역 부동산 시장은 찬바람만 불고 있었다.

아스팔트가 펄펄 끓는 날씨에 매매수요는 뚝 끊겼고, 당국 세무조사까지 겹쳐 반포지역 재건축 단지 아파트 일대 중개업소는 흉흉했다. 부동산 중개소들은 평일 오후임에도 10곳 중 8곳이 불이 꺼져 있었다. 매도·매수자 모두 실종돼 적막함이 감돌았다.

8.2 대책에 따라 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으면서 강남 재건축 아파트 시장은 사실상 사망선고를 받았다는 시각이 지배적이다.

지난 8월 11일 기준 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.25% 하락했다. 재건축을 제외한 일반 아파트 변동률도 0.13%에 불과해 8.2 대책 시행 전(0.30%) 대비 절반에도 미치지 못했다.

이번 대책으로 재건축 조합설립 후 3년 이상 소유한 경우에 분양권 전매가 허용된다. 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우도 허용된다. 예외 사유는 기존 2년에서 3년으로 길어져 규제가 엄격해졌다. 이 같은 조치는 9월 '도시 및 주거환경 정비법 시행령' 개정안 시행 이후 모든 투기과열지구 재건축 조합원에 적용된다.

현재 강남 재건축 시장에선 조합원 지위 양도제한이 최대 이슈다. 서울시 전역이 투기과열지구로 지정됨에 따라 조합설립인가 이후 단계인 재건축 예정 주택은 조합원 지위 양도가 금지된다. 분영권을 매입하더라도 조합원 지위를 가질 수 없다.

반포주공1단지 인근 A부동산 김모(55) 대표는 “사업시행인가를 앞두고 연일 회복세를 보이던 가격이 주춤해지고 있다. 여기 주변은 재건축만 취급하는데 조합원 지위 양도가 안돼 전·월세 문의마저 없다. 당국에서 세무조사까지 한다니 누가 거래하겠나? 정부의 취지는 공감하나 거래 자체를 막아버리는데 답답한 노릇이다.”

반포주공1단지 1·2·4지구 재건축조합은 지난 9일 사업시행인가를 신청했다. 이곳 재건축사업은 서초구 신반포로 45(반포동) 일대 25만3350㎡에 지하 4층~지상 35층 규모의 공동주택 5335가구를 공급하는 것이 골자다.

내년 초과이익환수제 부활이 확정됨에 따라 재건축 추진위 설립 승인일부터 준공까지 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 50%를 부담금으로 내야 한다.

이에 따라 조합은 매매금지보다 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 사업시행인가 관련 절차에 속도를 내고 있는 것이다.

반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축사업은 2013년 9월 조합설립인가가 완료됐으나 3년 동안 사업시행인가 신청이 이뤄지지 않아 조합원 지위 양도 금지 대상에서 제외됐었다. 조합이 이달 사업시행인가 신청을 하게 되면 조합원 지위 양도 금지 대상에 포함된다. 이후 거래는 가능하지만 매수자는 현금청산자로 남게 된다. 

부동산 업계에 따르면 8.2 부동산 대책이 나오기 전 매매가 28억 원이던 전용면적 84㎡ 급매물이 대책 발표 후 25억 원로 떨어졌지만 8월 2일부터 9일까지 이뤄진 거래는 5건에 불과하다. 전용면적 84㎡ 기준 26억5000만~26억7000만 원에 거래가 이뤄진 것으로 확인됐다.

문제는 거래가 멈추면서 매물이 사라지고 가격 변동성이 커지면서 조합원 분양가 책정 기준이 어려워져 재건축 사업이 지연된다는 것이다.

반포동 K 공인중개사사무소 관계자는 “매수 문의가 있어도 매물이 없어 거래가 성사되기 힘들다. 매수자들의 전화 문의가 있어도 세무조사까지 한다고 하니 누가 사겠나. 매물이 사라지면 추후 추가분담금 등 문제가 생겨 더욱 사업이 어려울 것”이라고 말했다.

부동산114에 따르면 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정돼 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위 양도가 금지되는 곳은 5만5766가구로 조사됐다.

대책이 발표된 이후 공인중개사들은 조합원 지위 등 규정 적용과 관련한 문의가 빗발쳤다. 집주인과 공인중개사 모두 정부가 내놓은 8.2 부동산 대책을 파악하느라 분주했다.

일부 지역에선 집단 시위 움직임도 포착됐다. 투기지역으로 지정된 노원구에서 정부 규제에 반발한 주민들이 8월 14일부터 노원역 사거리에서 ‘노원구 투기지역 해제’ '규제는 재산권 침해' 등을 외치며 집단 반발 움직임까지 보이고 있다. 노원구 평균 아파트값은 지난달 기준 3.3m2 당 1714만원으로 작년(1542만원) 7월 대비 약 11% 올랐다.