권리금은 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”로서, 상가임차인들의 중요한 재산적 권리 중 하나이다. 

대한민국의 상가임대차 권리금 시장의 규모는 공식 통계가 미비해 정확한 규모를 파악하기는 어려우나, 관련 행정부처의 설명자료에 의하면, 중소기업청의 ‘소상공인 현황 및 실태조사 결과’ 등의 분석 결과 약 33조원으로 추정된다고 하고, 법무부의 보도자료에 의하면, 권리금 있는 임대차가 전체 상가임대차의 약 55%를 차지하는 것으로 추정된다고 한다.
이와 같이 상가임대차의 권리금이 상가임차인의 중요한 재산권으로서, 그 시장규모가 막대함에도 불구하고, 상가임대차 관련 법령은 상가건물 임대차보호법이 개정되기 전까지 상가권리금에 관한 규정을 명시적으로 규정한 바 없고, 그에 따라 상가임차인들의 권리금은 법령에 의해 보호되지 못해 왔다. 
예를 들면, (i)임차인이 상가건물을 임차해 수십년간 식당을 운영해 왔으나, 건물주가 과도한 임대료 인상을 요구해 어쩔 수 없이 퇴거하자, 해당 건물주는 새로운 임차인에게 종전 수준의 임대료와 권리금을 받고 가게를 임대하는 경우, (ii)임차인이 임대차기간을 5년으로 정해 임대차계약을 체결하고, 3년간 적자 상태에 있다가 꾸준한 노력으로 4년차에 흑자 상태로 접어 들었는데, 임대인의 갱신거절로 권리금을 회수하지 못한 채 퇴거를 하게 되는 경우 등이 그 대표적인 사례라고 할 수 있다.

상가임차인 권리금 보호 규정 도입

위와 같이 법적 근거가 미비해 보호를 제대로 받지 못하는 상가임차인들의 권리를 보호하려는 취지에서, 개정 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 개정, 이하 ‘개정 상가임대차보호법’)은 상가임차권 대항력 강화 및 상가 임대차 권리금 보호 등에 관한 규정을 도입했다. 개정 상가임대차보호법의 개정 내용을 간략히 소개하면, 다음과 같다.      

(1)기존 상관습 및 판례를 통해 정립되어온 권리금의 정의 규정을 도입했다. 
(2)기존에는 일정금액 이하의 상가임대차에만 인정되었으나(서울의 경우, 환산보증금 4억원 이하의 상가임대차에 대해서만 대항력 인정), 개정 상가임대차보호법은 대항력을 모든 상가 임대차에 확대했고, 이에 상가임차인은 상가건물 소유자의 변동 여부에 관계없이 최소 5년간 임대차계약을 유지하는 것이 가능하게 되었다.
(3)임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것에 협력할 의무를 부담하고, 권리금 회수를 방해할 경우 임차인에게 손해배상책임을 부담하게 되었다. 다만, (i)상가임대차보호법상 갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인의 협력 의무를 면제하고, (ii)임대인의 협력 의무 적용 기한을 일정 범위 내로 제한하였으며(임대차기간 종료일의 3개월 전부터 임대차 종료일까지), (iii)정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 했다.
(4)기존에는 상가임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 임대인이 상가임대차계약을 해지할 수 있었으나, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 상가임대차계약을 해지할 수 있게 되었다.
(5)(i) 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 마련하고, (ii)임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 권리금 표준임대차계약서와 보증금, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 마련했다(권리금 표준임대차계약서와 상가건물임대차표준계약의 사용이 의무화된 것은 아니고, 권장 사항임).

자의적 해석은 금물

위와 같이 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방지하고자, 개정 상가임대차보호법은 상가임차인의 권리 보호를 보다 강화하는 내용으로 개정되었다. 
이러한 개정 상가임대차보호법은 상가임대차를 둘러싼 임대인과 임차인 간의 권리금 분쟁을 조금이나마 해소할 수 있다는 측면에서 우리 사회에 긍정적으로 작용할 수 있을 것으로 예상된다.
다만, 개정 상가임대차보호법에 따라 새로 시행되는 규정들의 해석 및 적용에 관한 판례나 유권해석이 아직 제대로 형성되지 아니한 상황이므로, 개정 상가임대차보호법에 따른 적절한 보호를 받기 위해서는 임차인들이 개정 상가임대차보호법을 자의적으로 해석하여 행동하는 것은 금물이다. 
그리고 개정 상가임대차보호법이 임차인의 보호를 그 취지로 하고 있기는 하나, 임대인도 임차인들의 부당한 요구로 곤혹을 치르는 경우가 상당히 많으므로, 자신의 소유권을 적절히 지키기 위해서는 개정 상가임대차보호법에 대한 충분한 이해가 필요하고 관련 법령에 대한 자의적인 해석을 하지 아니하는 것이 좋다. 
따라서 상가임대차와 관련한 분쟁을 사전에 예방하고, 분쟁 발생시 자신의 권리를 적절히 보호받기 위하여, 임차인과 임대인 모두 임대차계약 체결 단계에서 법률전문가의 자문을 받거나, 분쟁 발생시 초기 대응방안 및 사후 구제방법 등에 대해 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. 
특히, 상가건물표준임대차 계약서를 사용하지 아니하거나 임차인과 임대인 간에 임대차 관련 특약사항을 정하는 경우에는, 해당 계약서 조항 및 특약사항이 개정 상가임대차보호법에 위반되는지 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있으므로(상가임대차보호법은 강행규정이기 때문에, 상가임대차보호법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음), 이러한 경우에는 법률전문가의 도움을 받을 필요성이 더욱 크다.
 

서울대 법과대학(2005, 학사)/서울대 법과대학원 석사 과정 수료/
제47회 사법시험(2005)/사법연수원(2008, 37기)/공익법무관(2008~2011)/
법무법인 케이씨엘(2011~현재)