일반적으로 부동산 매매업자나 전문 투자자가 아닌 경우 부동산을 양수도 하는 일은 그리 빈번하지 않다. 이 빈번하지도 않은 일을 한번 하자면 왠지 내가 잘 몰라 손해 보지 않을까 하는 생각에 여기 저기, 이사람 저사람 에게 묻고 다니게 되기 마련이다.
다행히 주변에 집 한번 팔아본 사람이 부지기수이고, 들리는 소리 또한 한 가득이다. 타인에게서 얻는 간접경험은 유익한 바가 많지만 조세에 있어서는 결코 그렇다고 볼 수 없다. 국내 법 중에서 가장 빈번하게 바뀌는 법이 바로 조세법이기 때문이다.
불안한 경제상황, 국민 눈치 보는 정부, 이익집단 등이 춤을 춰 대기 때문에 세법개정은 연도 중에도 빈번히 일어나며 우리는 몇 달에 한번 꼴로 “부동산 대책”이라는 뉴스를 접하게 된다. 하물며 아들 장가 보낼 때 집 사줬던 얘기, 몇 년 전 팔았던 오피스텔 얘기를 참고하다 보면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

양도소득세 중과제도 폐지 및 완화

양도소득예정신고세액공제가 사라진지 벌써 4년차에 들어섰지만 아직도 신고하면 10% 깎아준다고 알고 계신 분들을 종종 본다. 지난 3월 찾아왔던 한 고객은 네 군데 세무사 사무실을 이미 다녀왔는데 네 군데에서 제시하는 세액이 모두 다르다며 하소연했다. 세액이 크게는 4천만 원이 넘게 차이가 났고 올해부터 단기 양도 중과세에서 주택이 빠진 것을 간과한 사무소들의 제시액이 실질과 크게 벗어났다.
연초의 경우 이처럼 세무를 업(業)으로 삼는 사람도 업데이트가 잘 되지 않을 진데 하물며 일반사람들이야 두말할 것도 없다.
그러므로 지금 부동산에 대한 의사결정을 하려고 한다면 몇 년간 쌓아두었던 귀동냥이나 자료를 더듬어 기억하기 보다는 지금 나의 의사결정에 적용되는 세법이 정확히 어떻게 되는 것인지 알아보고 판단하는 것이 중요하다. 과거 1가구 2주택 또는 3주택처럼 다주택자인 경우 주택 수에 따라 양도소득세율이 50~60%로 일반적 기본 세율보다 높게 적용됐다. 부동산 투기를 잠재우기 위해 감행되었던 이 가혹하리만큼 높았던 중과세율이 이제 완화됐다.
2014년 1월 1일 이후 양도 분부터 다주택자에 대한 중과세율을 폐지하고, 비사업용토지에 대해서는 2014년은 기본세율, 2015년 이후에는 기본세율+10%를 적용한다. 또한 주택, 주택부수토지 및 조합원입주권에 대해서는 1년 미만 보유할 경우에는 40%로 동일하나, 1년 이상 보유할 경우 기본세율을 적용한다.
한편, 투기지역 부동산에 대한 추가과세 제도의 적용기한을 삭제함으로써 항구적으로 적용할 수 있도록 했다. 따라서 투기지역 내 소재하는 3주택 이상 또는 비사업용 토지는 기본세율+10%를 적용한다. 현재 대한민국 내 투기지역은 없다.

(표)
종전
개정
*다주택자 양도세 중과제도
(2013.12월까지 적용 유예)
세율   -2주택: 50%
       -3주택: 60%
*다주택자 양도세 중과제도 폐지
 
세율   -2주택: 기본세율(6%~38%)
       -3주택: 기본세율(6%~38%)
*비사업용 토지 양도세 중과제도
(2013.12월까지 적용 유예)
세율    60%
*비사업용 토지 양도세 중과 완화
2014년    기본세율(6%~38%)
2015년이후기본세율(6%~38%)+10%추가과세
*단기보유 주택. 토지 양도세 중과
1년 미만 보유      50%
1년~2년 미만 보유  40%
*단기보유 주택 양도세 중과 완화
1년 미만 보유
   일반토지     50%
   주택, 주택 부수토지, 조합원입주권   40%
1년~2년 미만 보유
   일반토지     40%
   주택,주택부수토지,조합원입주권   
                       기본세율(6%~38%)
*투기지역 부동산 양도시 추가과세
대상      3주택 이상, 비사업용 토지
세율      기본세율(6%~38%)+10%
적용기한  2013.12.31
*투기지역 부동산 양도시 추가과세 항구화
대상      좌동
세율      좌동
적용기한  삭제

 
참고-기본세율

기본세율
세율
누진공제
~1,200만원 이하
6%

~4,600만원 이하
15%
108만원
~8,800만원 이하
24%
522만원
~15,000만원 이하
35%
1490만원
15,000만원 초과
38%
1940만원

본문에 있는 기본세율이란 위 표에 해당하는 세율로 현재 종합소득세율과 동일하다.
참고로 위에 표시된 모든 세율은 국세인 양도소득세만이고 이에 추가적으로 지방세 10%가 더 붙는다. 그럼으로 위 표를 통해 세액을 가름했다면 실질 납부세액은 그 세액의 110%가 된다.

 일시적 2주택

현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 양도소득세가 비과세 되고 있다.
그럼 1세대 2주택인 경우 무조건 하나의 주택을 양도하는 양도소득세가 나오는 것일까? 꼭 그렇지는 않다. 대체취득과 노부모동거부양, 혼인합가 등 법정하는 요건에 부합하는 경우라면 2주택자라도 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
이 요건은 최근 신설된 이래 매년 개정이 이루어져 양도시점이 따라 적용기간이 달라지나 본지에서는 현재(2014년 8월) 적용되는 요건에 대해 간단히 살펴보기로 한다.

1)대체취득
대체취득은 말 그대로 주택을 바꾸기 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우로 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 기존주택을 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우 비과세가 적용된다. 최근 주택경기 침체로 3년까지 그 기간이 늘어난 상태이다

2)혼인합가
각각 1주택을 보유한 이들이 혼인을 원인으로 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 내 두 개의 주택 중 하나를 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있다.

3)동거부양
1세대 1주택자가 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 2년 이상 보유한 1주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있다. 최근 1세대 2주택이던 주택을 처분하면서 양도소득세를 납부하였거나 양도할 예정이라면 위의 특례들을 다시 살펴보는 것이 좋다.