세입자라면 알아야 할 ‘계약 갱신’ 청구 전 3가지 주의사항

[인사이트코리아=도다솔 기자] 최근 개정된 주택임대차보호법에 따라 세입자는 임대차계약을 갱신해 줄 것을 집주인에게 적극적으로 요구할 수 있게 됐다.

이와 함께 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아진다. 또 집주인의 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구가 거절당했을 때 집주인이 실거주하고 있는지 확인하기 위한 임대차 정보열람도 가능해졌다.

국토교통부에 따르면 이 같은 내용을 담은 개정된 주택임대차보호법(주임법) 시행령이 9월 29일부터 시행됐다.

계약갱신청구권 요구를 거절당한 세입자는 임대차 정보열람권을 통해 집주인이 실제로 그 집에 거주하는지 아니면 다른 세입자에게 임대했는지 여부를 들여다볼 수 있다. 세입자의 갱신 요구를 집주인이 허위 사유를 들며 거절하지 못하게 하기 위한 장치다.

해당 주택에 대한 ‘임대차 정보제공 요청서’를 작성하고 임대차계약서 등 증빙서류를 지자체에 제시하면 집주인과 세입자의 이름을 파악할 수 있다.

계약갱신요구는 세입자나 집주인이 임대차계약이 종료되기 전 일정 기간 동안 아무런 조치를 하지 않을 경우 자동 갱신되는 묵시적 갱신과는 달라 계약연장을 염두에 둔 세입자라면 눈여겨 볼 필요가 있다.

세입자의 안전한 갱신요구는?

세입자는 일정 기간 내에 집주인에게 갱신을 요구해야 한다. 예컨대 세입자 A가 2016년 11월 1일 집주인 B 소유의 주택에 대해 임대기간 2년의 임대차계약을 체결한 후 묵시적 갱신으로 2020년이 됐다면 세입자는 어떻게 갱신요구를 해야 할까.

곽종규 KB부동산 법률 전문위원에 따르면 세입자가 계약 갱신 요구를 하려면 계약이 종료되기 전 일정 기간 내 집주인에게 갱신요구 통지를 해야 한다. 그런데 위 계약처럼 약정한 계약기간이 경과한 경우라면 그 종료일이 언제인지를 먼저 확인해야 한다.

당초 계약은 원칙적으로 2018년 11월 1일이 임대차계약 종료일이 되지만 집주인이나 세입자가 2018년 11월 1일이 되기 전 일정 기간 내 상대방에게 계약갱신 거절 통지를 하는 등 자동갱신거절 조치가 없었다면 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 본다. 이 경우 계약기간은 2년 연장되고 계약종료일은 2020년 11월 1일이 된다.

따라서 세입자가 2020년 11월 1일이 되기 전 일정 기간 내 계약갱신 요구를 하면 집주인에게 정당한 갱신거절 사유가 없는 한 계약은 갱신된다. 이때 계약은 2022년 11월 1일까지 2년 더 연장된다.

갱신요구권은 임차인에게 1회만 인정된다. 기존에 몇 년의 임대차기간이 있었는가와는 무관하게 1회에 한해 갱신요구를 할 수 있다. 위 예시처럼 세입자가 2020년에 갱신요구를 1회 했다면 2022년 11월 1일 계약 만료 이후에는 더 이상 갱신요구를 할 수 없다.

계약갱신 요구를 할 수 있는 일정 기간은 현재 임대차계약 종료일 6개월 전부터 1개월 전까지이지만 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월 전부터 2개월 전까지로 바뀐다는 점을 유의해야 한다.