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최종편집2023-01-31 13:16 (화) 기사제보 구독신청
6만 가구 분양 폭탄에 연말 미분양 폭증 우려 커진다
6만 가구 분양 폭탄에 연말 미분양 폭증 우려 커진다
  • 선다혜 기자
  • 승인 2022.10.31 18:19
  • 댓글 0
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11월 분양예정 아파트 전국 6만1312가구
부동산 규제 완화 특단 조치 있어야 시장 살아나
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습.<뉴시스>

[인사이트코리아=선다혜 기자] 건설사들이 부동산 규제 완화를 기대하며 속도조절에 들어갔던 아파트 분양에 적극 나서고 있다. 내년에도 고금리 기조가 계속될 것으로 예상되면서 연내 물량 털어내기에 나선 것이다. 

하지만 이미 적체된 물량도 적지 않은 상황인 만큼 연말에 풀리는 물량이 해소될 수 있을지 미지수다. 

11월 분양 예정 물량 6만1312가구

부동산 데이터  플랫폼 부동산R114에 따르면 11월 분양예정 아파트는 전국 89곳, 총 6만1312가구로 집계됐다. 이는 2015년 이후 동월 대비 가장 많은 물량이다. 지난해 동기 3만412가구와 비교해도 2배 이상 증가한 것이다.  

이렇게 분양 물량이 쏠린 것은 고금리와 부동산 침체 영향이 크다. 그동안 건설사들은 강화된 부동산 규제가 완화될 것을 예상하고 분양속도를 조절해왔다. 그러나 규제 완화는 기대했던 수준에 미치지 못했고, 금리 인상 등으로 부동산 시장 침체만 심각해졌다.

더욱이 고금리 기조가 내년에도 계속될 것으로 전망되면서, 건설사들이 그동안 미뤄왔던 분양 물량을 털어내야 하는 상황에 놓이면서 물량이 몰린 것이다.  

오는 11월 수도권에서 풀리는 물량은 43개 단지에 총 2만9653가구다. 지역별로 살펴보면 경기에서 ▲화성시 동탄어울림파밀리에‧동탄숨마데시앙 1256가구 ▲화성시 동탄파크릭스 724가구 등 총 2만914가구가 분양을 앞두고 있다.

서울은 ▲북구 장위자이레디언트 2840가구 ▲중랑구 리버센SK뷰롯데캐슬 1055가구 ▲은평구 센트레빌파크프레스티지 752가구 등 총 4842가구로 올해 들어 가장 많은 물량을 쏟아낼 것으로 관측된다.

인천은 ▲남동구 힐스테이트인천시청역 746가구 ▲미추홀구 더샵아르테 1146가구 ▲미추홀구 포레나인천학익 567가구 등 5개 단지 3897가구가 분양에 나선다.

9월까지 누적 미분양 물량 4만1604가구

문제는 올해 9월까지 쌓인 미분양 물량이 4만 가구 이상이라는 점이다. 고금리 등으로 인해 올해 주택 매매 거래량이 최저치를 찍으면서 상반기에 풀린 분양 물량이 시장에서 소화되지 못한 것이다. 여기에 6만 가구 이상이 연말에 풀리면 미분양 물량이 폭증할 것으로 예상되고 있다.  

국토교통부에 따르면 9월 기준 전국 미분양 주택은 총 4만1604가구다. 미분양 물량이 4만 가구 이상 쌓인 것은 지난 2020년 1월(4만3268호) 이후 2년 8개월 만이다. 

또 수도권 기준으로 완공 후 집주인을 구하지 못하는 준공 후 미분양도 지난해 12월부터 올해 8월까지 1042가구로 지난해 같은 기간(601가구)과 비교해 57.6% 증가했다. 이미 적체된 물량이 4만 가구 이상인 상황에서 6만 가구가 풀릴 경우 '물량 밀어내기'로 인한 미분양은 더 심화될 것으로 예상되고 있다. 

그럴수밖에 없는 가장 큰 이유는 주택 거래량이 대폭 줄어들었기 때문이다. 9월 말까지 주택 거래량은 총 41만7794건으로 지난해(81만8949건) 같은 기간 대비 49.0% 감소했다. 수도권은 16만7057건으로 지난해 같은 기간보다 58.2% 감소했고, 지방은 25만 737건으로 40.2% 줄었다.

유형별로 아파트 거래량은 24만3514건으로 지난해 같은 기간 대비 55.6% 감소했다. 아파트 외 주택 거래량은 17만4280건으로 35.5% 줄어들었다. 

특히 서울지역 아파트 거래량의 경우 1만2722건으로 지난해 같은 기간대비 70.4% 급감했다. 5년 평균 거래량과 비교하자면 80.5% 줄었다. 심지어 9월 한달 동안 서울 아파트 거래량은 856건으로, 지난 2006년 1월 관련 통계가 집계된 이후 최저치를 기록하기도 했다. 

정부, 부동산 규제 완화 카드 꺼냈지만 효과는 '글쎄' 

부동산 시장 거래절벽이 심화되자 정부는 부동산 규제 완화 조치를 잇달아 내놓고 있지만, 실효성은 낮을 것이라는 시각이 지배적이다. 

정부는 무주택자와 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 50% 완화하고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출(주담대)을 허용하기로 했다. 중도금 집단대출이 제한되는 기준선은 9억원에서 12억원으로 상향조정하겠다고 밝혔다. 

하지만 이 같은 규제 완화가 위축된 매수심리를 살리긴 어려워 보인다. 주택시장이 얼어붙은 가장 큰 원인은 고금리이기 때문이다. 예컨대 정부가 내놓은 안을 기준으로 15억5000만원의 주택을 구입한다고 했을 때, 실소유자는 7억7500만원 이상을 현금으로 들고 있어야 한다.

또 LTV 50% 상한에 맞춰 나머지 7억7500만원을 대출(40년 만기, 원리금균등분할상환, 연 금리 5% 기준)할 경우 매월 은행에 갚아야 하는 원리금만 361만원(연간 4332만원)에 달한다. 이 마저도 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라서 연간 소득이 1억 이상의 고소득자가 아니라면 어려운 상황이다. 

따라서 업계에서는 연말 분양 폭탄이 예정된 가운데 주택 시장을 살리기 위해서는 저금리 혜택 등 특단의 정책이 필요하다고 입을 모으고 있다. 

업계 관계자는 "현재 4만 가구가 누적된 상황에서 연말에 6만가구가 풀리면 미분양 물량이 얼마나 늘어날지 알 수 없다. 더 큰 문제는 금융위기 시기인 만큼 미분양 물량이 늘어날 가능성이 있다는 것"이라며 "현재 정부 관련 부처는 미분양 문제가 금융위기 때만큼 우려할 수준이 아니라고 하지만 연말에 예정된 물량까지 풀릴 경우 그건 장담할 수 없는 상황"이라고 말했다. 

그는 이어 "그렇다고 건설사들 입장에서 업황이 좋아질 때까지 무한정 분양을 미룰 수도 없다. 가뜩이나 금융사들이 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)에 대한 문을 좁히면서 건설사들의 자금 조달이 어려워진 상황에서 아파트 분양을 계속 지연시킬 경우 이에 따른 금융 비용을 건설사들이 책임지게 된다"고 덧붙였다. 

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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