[인사이트코리아=이하영 기자] 분양가 규제 완화가 예상되면서 상반기 조합에 이어 시행사 분양도 차일피일 미뤄져 물량이 하반기에 쏠릴 것으로 예상된다. 이에 부동산업계에서는 수분양자에 대출 등을 고민한 후 신중한 청약 도전을 조언했다.

16일 부동산R114가 이달까지 입주자 모집 공고를 바탕으로 조사한 결과에 따르면 올해 상반기 서울 분양 예정 물량 3만2661가구 중 11%인 3561가구만 실제 분양한 것으로 나타났다. 이는 6월 기본형 건축비 산정과 민간택지 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 완화, 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도 완화 등 분양가 상승 정책이 하반기에 집중돼 있기 때문으로 분석된다.

이 정책들이 모두 반영되면 상반기 미뤄진 물량은 분양가가 올라 하반기 고분양가 청약이 불가피할 전망이다. 다만, 경쟁률은 이전보다 떨어져 실수요자에게 우호적인 청약 시장이 될 수 있다는 전망도 나온다.

하반기 분양, 오를 일만 남았다?

국토교통부는 매년 3월과 9월 건자재와 인건비 등을 반영해 기본형 건축비를 고시한다. 기본형 건축비는 고시 이후 3개월이 경과 했을 때 주요 자재 가격이 15% 이상 변경하면 추가 조정이 가능하다. 국토부는 최근 가파른 건자재 가격 상승에 이르면 6월 기본형 건축비 추가 인상을 예고 한 바 있다.

건설업계에서는 건자재 가격이 급증한 만큼 기본형 건축비 인상을 기정사실로 받아들이는 분위기다. 철근은 평년 기준 톤당 50만~60만원에서 지난해 8월경을 기점으로 톤당 100만원으로 훌쩍 뛰었다. 시멘트 생산 시 주요 에너지원인 유연탄도 2020년 톤당 50~80달러에서 지난해 80~200달러 사이로 가격이 급등했다. 시멘트를 기본으로 하는 레미콘 또한 원자재 가격 및 인건비 상승 여파로 단가가 평균 13%가량 올랐다. 창호의 주원료이자 석유화학제품인 PVC도 지난해 평균 60% 인상됐다.

정부의 분양가 완화 정책이 하반기에 몰려있는 것도 상반기 분양이 정체된 원인 중 하나로 거론된다. 윤석열 대통령은 대선 후보 시절부터 강조한 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 완화, HUG 고분양가 심사제도 완화 등을 강조했다.

고분양가를 제한했던 분양가상한제 폐지와 HUG 고분양가 심사 완화 등은 각각 주택법 시행령 개정과 HUG 심사제도 개선 등으로 변경 가능하다. 일각에서는 민간택지 분양가상한제의 경우 시행령 개정이 아니라 적용지역만 변경해도 제도 완화 측면이 있다고 주장한다. 재건축초과이익환수제 경우 국회 입법 사항이라 처리가 쉽지 않을 전망이나, 이를 제외한다 해도 하반기 분양가는 오름세를 보일 것으로 전망된다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “하반기에 분양가 상승의 여러 조건들이 맞물려 있어 상반기에 선뜻 분양에 나서지 못하는 조합과 시행사가 많은 것으로 보인다”며 “기본형 건축비 인상도 보수적으로 반영해도 3~4%는 인상될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

실수요자도 꼼꼼히 따져봐야

부동산업계에서는 하반기 청약시장에 결혼 등으로 꼭 집이 필요한 실수요자만 뛰어들라고 조언한다. 지난해까지 선당후곰(먼저 당첨된 후 나중에 고민)인 ‘묻지마 청약’이 대세였다면 청약 열기가 한풀 꺾인 현재는 선곰후당(먼저 고민하고 나중에 당첨) 해야 한다는 것이다.

가장 먼저 고민해야 할 부분은 금리 인상이다. 한국은행은 글로벌 경기 회복에 선제적으로 대응하기 위해 지난해 8월부터 기준금리를 인상했다. 지난해 7월 0.5%에서 올해 4월 1.5%로 껑충 뛴 것이다. 기준금리가 오르니 대출금리도 덩달아 올랐다.

한국은행에 따르면 지난 3월 신규 가계대출 중 36%가 4% 이상 금리를 사용하고 있는 것으로 나타났다. 대출금리가 5% 이상인 경우도 전체의 9.4%에 달했다. 이런 가운데 미국의 가파른 금리인상으로 우리도 금리를 더 올려야 한다는 의견도 있다. 미국 보다 국내 금리가 낮을 경우 안전 자산인 달러가 있는 미국으로 외국인 수요가 몰려가 국내 달러가 유출될 우려가 있기 때문이다. 2025년부터 하남교산 신도시 등 3기 신도시 준공 물량도 풀릴 예정으로 주택공급에 의한 집값 하락 가능성도 염두해야 할 요소다.

부동산업계에서는 그럼에도 실수요자에게는 청약을 권유한다. 김인만부동산연구소의 김인만 소장은 “여러 리스크가 있지만 무주택도 위험이기 때문에 실수요자들은 집을 사는 것이 좋다”며 “부동산은 전체적으로 우상향 하는 만큼 청약때 수십대 1의 경쟁률을 기록하는 지역이라면 고분양가라도 충분히 경쟁력이 있다”고 설명했다.