[인사이트코리아=이하영 기자] 윤석열 정부 출범을 앞두고 부동산 상승세가 감지되고 있다. 부동산업계에서는 규제 완화 기대감 때문이라는 시각과 정부 출범 초기 벌어지는 일시적 현상이라는 분석이 나오고 있다.

9일 한국부동산원에 따르면 5월 첫주 서울 아파트 가격이 0.01% 오르며 15주 만에 상승 전환했다. 규제 완화 기대감에 재건축 단지나 15억원 초과 강남권 초고가 단지 가격이 오른 영향이다.

지난 3일 대통령직인수위원회가 윤 당선인에 전달한 110대 국정과제에서 주택금융제도와 관련해 ▲생애최초 주택구입 가구 주택담보대출비율(LTV) 60~70→80%, 조정대상지역 50→70%, 투기과열지구 40→60% ▲그 외 가구 LTV 70% 단일화, 다주택자 0→40%까지 규제완화 등 계획을 밝혔다. 재건축 초과이익환수제 완화도 대표적인 주택 규제 완화 정책으로 꼽힌다.

윤 당선인은 주택 250만호 이상 공급을 공약했으나, 1기 신도시 정비사업 추진이 중장기 대책으로 변하는 등 속도 면에서 믿음을 주지 못하고 있다는 분석이다. 주택 공급 확대 전망이 주춤한 데다 대출이 풀리며 '영끌' 수요가 다시 붙고 있다는 지적도 나온다. 공급은 부족한데 대출이 풀려 구매여력이 높아져 자연히 가격이 올라간다는 논리다.

대출 규제 완화…집값 상승 '뇌관'

윤 당선인은 생애최초 주택구입 가구 LTV는 80%로 완화했으나, 총부채원리금상환비율(DSR)로 인한 대출금액 규제는 유지하기로 했다. 그러나 부동산업계에서는 청년층의 미래소득을 반영하고 만기 연장을 늘리면 사실상 대출 가능 금액이 늘어나는 효과가 날 것으로 보고 있다. 실제 은행권에서는 만기를 30년에서 40~50년으로 늘린 주택담보대출 상품이 늘고 있다.

여기에 오는 10일부터 시작되는 한시적 양도세 중과 완화가 더해져 다주택자가 상대적으로 비인기지역 매물을 무주택자에 떠넘기고 강남 등 ‘알짜 지역’으로 갈아탈 수 있게 됐다는 비판도 나오고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “집값 대비 얼마나 대출을 받을 수 있느냐의 기준인 LTV를 늘려주면 내 집 마련을 계획하던 실수요자에 큰 도움이 될 수 있다”면서도 “다만 연 소득 대비 대출한도가 결정되는 DSR이 여전히 존재해 소득이 높은 실수요자만 혜택을 볼 수 있고, 기준금리가 오르는 상황에서 자칫 다주택자가 내놓는 매물을 지금까지 기다린 실수요자가 받아주는 결과가 될 수도 있다”고 우려했다.

김 소장은 “LTV 규제 완화를 생애최초 주택구입 가구에 한해 풀어주는 게 아니라 비규제 지역 등으로 영역을 넓혀 불필요한 자극을 준 측면이 있다”며 “겨우 안정되고 있는 부동산 시장이 다시 자극을 받게 되면 주택시장 안정과 가계부채 억제 두 마리 토끼를 다 놓쳐버리는 결과가 될 수도 있다”고 경고했다.

한국부동산원이 공개한 지난 3월 매입자 연령대별 아파트 매매 거래 통계 분석 결과에 따르면 서울 아파트 매매 건수(신고일 기준)는 1236건이다. 이 중 30대 이하 주택 매입 비중은 40.7%(503건)로 나타났다. 이는 2월 대비 4.7%포인트 오른 수준이다.

지난 3월 서울 아파트 매매 거래 가운데 전용면적 40㎡ 이하 소형 아파트 비중은 28.2%(349건)로 집계됐다. 소형 아파트는 대개 보금자리론 대출이 가능한 6억원 이하에 포진돼 있다. 같은 시기 30대 이하 아파트 매입 비율이 가장 높은 곳도 6억원 이하 아파트가 다수 포진한 노원구(59.4%), 은평구(52.5%) 순으로 나타냈다.

새 정부, 부동산 기대 심리 자극

주택 가격 폭등 조짐이라기보다 새 정부 출범에 맞춰 벌어지는 일시적 현상이라고 전망하는 부동산 전문가도 다수다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “LTV 규제 완화가 생애최초 주택구입 중심으로 (현재로선 집값이) 떨어질 가능성은 없다고 본다”며 “과거 사례를 보면 정권 초기 기대감이 반영돼 오르는 경향이 있었다. 1기 신도시 정비사업을 중장기적으로 추진할 의지를 밝혀 시장 기대감을 조절한 부분은 잘했다고 본다”고 말했다.

무주택자 대출 지원은 잘했다는 경우도 적지 않다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “대출 완화가 집값 상승으로 이어지는 측면은 있지만 다주택자들에게 다 풀어주는 것도 아니고, 무주택자의 대출 완화는 맞다고 본다”며 “그간의 일률적인 대출 규제로 아무리 소득이 높아도 모아놓은 돈이 없으면 집을 살 수 없었는데, 이는 (무주택자) 사다리를 걷어차는 것으로 볼 수도 있다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설생산품은 입주까지 걸리는 시간이 적지 않기 때문에 실제 주택공급은 시간이 소요된다”며 “공급 액션은 당분간 집값 하락보다는 상승에 영향을 줄 가능성이 높다”고 전망했다. 그는 “보금자리대출을 통한 주택 구입이 집값 상승 전망이 우세할수록 늘어나는 것은 자연스런 현상”이라고 덧붙였다.