[인사이트코리아=이하영 기자] 윤석열 대통령 당선인이 신속 추진을 약속한 1기 신도시 재정비가 표류하고 있다. 

3일 부동산업계에 따르면 지난 2일 윤석열 대통령 당선인과 김은혜 국민의힘 경기도지사 후보 등이 일제히 일산을 찾아 1기 신도시 특별법 제정 등을 약속했다. 같은 날 원희룡 국토교통부 장관 후보자도 1기 신도시 특별법을 만들고 마스터플랜을 작성하겠다고 밝혔다.

1기 신도시는 서울 과밀화 해소를 위해 1990년대에 지어진 신도시로 경기도 일산‧분당‧중동‧평촌‧산본 등 총 29만 가구에 달한다. 지난해부터 재건축 가능 준공 연한인 30년을 넘었다. 도시 전체가 노후화돼 대대적인 재건축이 필요하지만 안전진단 등 각종 규제에 막혀 재건축이 어려운 상황이다.

윤 당선인은 국민의힘 대통령 후보 시절 1기 신도시 재정비 특별법을 제정해 민간 주도 재건축‧재개발을 추진하겠다고 밝혔다. 특히 30년 연한 공동주택에 한해 정밀안전진단 면제와 특별법 제정으로 신속한 재정비 사업을 약속하는 공약을 내세워 지역 주민들의 지지를 얻었다.

말 바꾸기 논란 휩싸인 1기 신도시 특별법 

부동산 업계에서는 윤석열 당선인, 원희룡 국통부장관 후보자 등이 1기 신도시 특별법 제정을 강조한 것은 ‘말 바꾸기 논란'을 잠재우면서 김은혜 국민의힘 경기도지사 후보에게 힘을 실어주기 위한 포석으로 분석하고 있다. 인수위는 최근 1기 신도시를 중장기 과제로 전환하고 30년 연한 공동주택 정밀안전진단 면제 폐지 등을 언급한 바 있다. 이는 특별법 제정으로 신속하게 사업을 추진하겠다는 기존 방침과는 거리감이 있어 공약 후퇴라는 지적을 받았다.

일산‧분당을 중심으로 1기 신도시 주민 반발도 거세게 일고 있다. 일부 주민들은 “공약을 믿고 찍어줬더니 등을 돌렸다” “말을 바꿨다”며 강한 불만을 나타냈다. 일부 1기 신도시 주민들 사이에서는 인수위 홈페이지에 항의 글을 올리자는 말이 나오기도 했다.

지난달 27일 인수위가 예정에 없던 브리핑을 열어 “공약은 계획대로 진행 중이고, 조속한 정비사업 추진을 위해 노력 중”이라며 “1기 신도시 재건축 사업을 차질 없이 추진하는 것이 인수위 공식 입장”이라고 밝혔지만 부정적인 여론은 가라앉지 않고 있다.

부동산업계에서는 인수위 해명에도 여론이 잦아들지 않자 국민의힘에서 적극적으로 움직인 것으로 내다봤다. 지난 2일 윤석열 당선인은 일산 GTX-A노선 공사현장 점검에서 “법에 따라 세입자 거주도 보장해드리면서 1기 신도시 종합적 도시 재정비 문제와 관련해 공약 사안이라도 여야 협조를 받을 것”이라고 밝혔다.

같은 날 김은혜 국민의힘 경기도지사 후보도 일산의 한 아파트를 찾아 현장 주민들의 목소리를 들었다. 김 후보는 “1기 신도시 재정비 사업을 반드시 이뤄내겠다. 윤석열 당선인도 선거 때 약속드린 것을 반드시 지킬 것”이라며 “‘1기 신도시 특별법 제정’ ‘1기 신도시 TF 출범’을 시작으로 재정비 사업이 새 정부에서 즉시 추진될 것”이라고 강조했다.

용적률 대안 아냐, 재정비 범위까지 늘어

국민의힘의 잇따른 공약 완수 약속에도 1기 신도시 재정비 사업이 더욱 힘들어지고 있다는 주장도 나온다. 인수위가 1기 신도시가 속한 고양‧성남‧부천‧안양‧군포시까지 1기 신도시 재정비 촉진 대상지역으로 지정했기 때문이다. 지정 범위가 넓어지며 대상 가구 수도 기존 약 29만 가구에서 50~60만 가구로 늘어날 전망이다.

인수위는 당초 1기 신도시 재건축을 조화롭게 진행하기 위해 이주민이 정착할 임시 아파트부터 짓자는 방침을 밝혔다. 10층 이하 용적률이 낮은 구도심 아파트를 20~30층으로 재건축해 이주 수요를 감당하게 하자는 것이다. 임시 주택 건축은 재건축 속도를 높이면서 주변 전세 가격 상승을 막는 역할을 할 것으로 기대됐다.

하지만 재건축 범위가 넓어지면서 자연히 임시 주택 건축 규모를 늘려야 하는 부담이 생겼다. 그렇지 않을 경우 사업 진행이 더 늦어질 가능성도 있다. 윤 당선인 측이 제기한 1기 신도시 특별법 자체도 손질이 필요하다는 지적도 있다. 용적률 상향에 따른 도심 과밀화가 문제 될 수 있다는 이유에서다. 

윤 당선인은 공약에서 1기 신도시 특별법을 적용해 현행 200%인 용적률을 최대 500%로 상향하겠다고 밝힌 바 있다. 부동산업계에서는 1기 신도시 자체에 저층 아파트가 많지 않은 데다 철도나 도로 등 인프라 확충 등에 대한 대안이 없는 상태에서, 지나친 고밀화로 주거 쾌적도가 떨어질 수 있다는 비판이 나온다.

이와 관련해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “4종 주거지역을 신설해 용적률 500%를 적용한다는 것은 충분히 검토할 수 있는 사안”이라면서도 “최대 용적률을 적용받고자 하는 사업장이 많아져 난개발이 초래될 수 있다”고 밝혔다.

재건축 사업이 빨라야 통상 7년~10년이 걸리는 만큼 속도면에서 실망하긴 이르다는 분석도 나온다. 윤지해 부동산R114 연구원은 “공약처럼 서두른다고 해도 재건축 기간을 고려하면 어차피 재건축은 장기전”이라며 “1기 신도시 재정비를 전면 재검토 한다는 수준이 아닌 만큼 실망할 정도는 아니라고 본다”고 말했다.

이은형 연구위원도 “실질적인 정비사업추진계획이 확정되지 않은 상황에서는 시장의 기대심리를 자극하기보다 실무적인 부분에 집중하는 것이 가장 바람직하다”며 “신도시 내부 건축 순번 등 세부 계획을 먼저 세우는 것이 낫다”고 조언했다.