[인사이트코리아=이하영 기자] 서울 송파구와 강동구가 부촌을 상징하는 강남4구에서 탈락할 위기에 처했다. 최근 강남구와 서초구 아파트 가격은 상승하는 반면 송파‧강동구는 약세를 면치 못하고 있다. 

29일 한국부동산원에 따르면 4월 4주(25일 기준) 아파트 매매가는 서초구가 반포‧방배동 초고가 인기단지 위주로, 강남구는 대치‧도곡동 중대형 위주로 매수세가 증가하고 신고가로 거래되며 각각 전주 대비 0.05%, 0.03% 상승했다.

같은 기간 서울 아파트 전체 매매 가격은 보합세를 보였으며 강북은 대체로 하락했다. 강남4구로 불리며 주목받았던 송파구(-0.01%)와 강동구(0.01%)도 소폭 하락과 상승으로 혼조세를 나타냈다.

대선 후 강남‧서초 vs 송파‧강동 명암 뚜렷

부동산원 관계자는 4월 4주 서초‧강남구의 아파트 매매가 상승을 일부 재건축 및 초고가 단지의 일이라 분석했다. 반면 강동구는 상일동 신축 위주로 상승하고 송파구는 가락동 신축 대단지 위주로 거래가 이뤄졌다고 밝혔다.

부동산원에 따르면 대선 직후인 3월 2주부터 4월 4주까지 4개구의 아파트 매매가 변동률에서도 서초‧강남구는 상향, 송파‧강동구는 하향세를 기록하고 있다. 특히 이번주는 서초구와 송파구가 각각 0.05% 상승, 0.01% 하락으로 매매가격 변동률이 극명히 갈린 점이 두드러진다.

최근 서초‧강남구가 구축 위주로 거래됐다면, 송파‧강동구는 신축 위주로 거래된 점도 대비된다. 서초‧강남구의 구축 거래는 ‘개발 기대감’이라는 방향성이 뚜렷하다. 앞서 윤석열 당선인은 대선 기간 부동산 공약으로 정비사업 규제 완화에 힘을 쏟고 민간정비사업 중심 투자 의견을 밝혀 30년 이상 노후 아파트가 주목받은 바 있다.

윤 당선인은 임기 중 250만호 건설을 약속하며 재건축‧재개발 등 정비사업을 통해 47만호(수도권 30만5000호)를 공급하겠다고 밝혔다. 정비사업 활성화를 위해서는 준공 30년이 지난 아파트의 정밀안전진단 면제 추진, 안전진단 평가 기준 완화를 비롯해 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 완화 등도 공약으로 내걸었다.

이에 따라 전통적으로 국내 최고의 입지를 자랑하는 강남구와 서초구 부동산이 움직인 것으로 보인다. 재건축 단지는 민간 브랜드 아파트로 탈바꿈하면 아파트의 미래 가치가 더욱 상승할 것으로 전망돼 주택 가격을 밀어 올리는 역할을 해왔다.

“똘똘한 한 채 선호현상 때문”

실제 서초‧강남구에는 압구정동을 비롯해 도시 재정비가 필요한 노후단지가 많다. 그러나 각 구별 노후 주택 분포도를 자세히 들여다보면 이와 다른 양상을 확인할 수 있다.

국가통계포털에 따르면 서울시내 30년 이상 노후 아파트가 가장 많은 곳은 노원구다. 6만2720호에 이른다. 노원구에 이어 송파구(3만5724호), 강남구(3만3560호), 양천구(3만720호) 순으로 노후 공동주택이 많다.

최근 강남4구 중 아파트 가격이 가장 많이 오른 서초구는 30년 이상 노후주택이 2만2682호로 송파구보다 1만3042호 적다. 강동구는 1만1987호로 강남4구 중 새 주택이 가장 많은 지역에 속한다. 노후주택 만으로는 현재의 호가를 설명할 수 없다는 말이 나오는 이유다.

부동산전문가들은 강남‧서초구와 송파‧강동구가 다른 성향을 보이는 현상을 늦어지는 규제완화 신호에 따른 똘똘한 한 채 선호현상으로 풀이한다. 다주택 규제에 따라 주택을 1채만 가질 수 있어 가치가 높은 지역으로 수요가 몰린다는 논리다.

김제경 투미 부동산컨설팅 소장은 “현재 부동산 매매 시장은 재건축‧재개발‧강남이라는 3가지 키워드로 움직이고 있다. 다주택자 규제도 겹쳐 똘똘한 한 채가 선호돼 서초‧강남에 (관심이) 집중되는 것”이라며 “(강남권에서는) 강동구는 말할 것도 없고, 송파구도 잠실까지만 강남권으로 인정하는 분위기가 있다”고 설명했다.

김 소장은 “그렇다고 송파‧강동구가 나쁘다는 것이 아니라 똘똘한 한 채로 서초‧강남구가 먼저 움직인다는 것”이라며 “추후 송파‧강동구의 차례도 올 것”이라고 덧붙였다. 강남‧서초구가 1순위 호재지역이라는 것에는 대다수 전문가가 공감하는 분위기다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “(강남‧서초구는) 최근 토지거래허가제 연장을 할 만큼 서울에서 호재지역이라고 인정해준 곳”이라며 “‘2040 서울도시기본계획’이 강남권 한강변 재건축을 중심으로 진행될 예정인 만큼 오를 수밖에 없는 곳으로 대출 규제 등이 완화되면 송파‧강동구도 상승할 것”이라고 말했다.

공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수는 “더불어민주당이 다수당인 가운데 윤석열 당선자가 규제 완화를 한다고 해도 빠른 시간 내에 이루어지기 힘든 것이 사실”이라며 “집값이 입지 등 인기 순으로 오르는 것에 비춰볼 때 강남‧서초구가 더 오르기 전에 (최상위 지역에) 올라타려는 심리가 있을 수 있다”고 분석했다.