‘춘분 꽃샘에 설늙은이 얼어 죽는다’는 속담이 있다. 3월 이른 봄에 찾아오는 추위를 일컫는 말이다. 오세훈 서울시장이 멈춰있던 서울 도시정비사업 시곗바늘을 돌리는 가운데 윤석열 대통령 당선인이 힘을 싣기로 약속했다. 춥고 낡은 주택을 허물고 깨끗한 새집을 지어준다는데, 당장 앞날이 걱정인 사람들이 있다. 바로 재개발 지역에 사는 원주민들이다. 그동안 재개발 사업이 진행되면 정작 원주민은 떠나고 돈 많은 외지인이 들어와 터를 잡는 게 일반화 됐다. 과연 이번에도 그럴까. <인사이트코리아>는 원주민이 소외되지 않는 재개발 사업을 고민해본다.  

[인사이트코리아=이하영 기자] “쓰잘데기 없는 사람들이 와가지고 대장동짝 나는 겁니다” “결국 개발이란 건 주민을 위한 게 아니라 주변 돈 많은 사람이 가난한 사람 몰아내는 겁니다”.

지난 21일 오세훈 서울시장이 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정된 창신동 현장을 방문한 자리에서 재개발을 반대하는 일부 시민들의 불만이 터져나왔다. 이곳 원주민이라 밝힌 한 시민은 “재개발은 언젠가 해야한다”면서도 “(지금 나가면) 10년, 20년 후에 무슨 수로 들어오냐”고 하소연했다.

재개발 지역 원주민들은 주거의 질이 개선되기를 바라면서도 개발 사업에 쉽게 마음을 열지 못한다. 지금 여기서 밀려나면 다시는 돌아오지 못한다는 걱정 때문이다.

서울은 늙었다. 최근 국토교통부가 발표한 2021년 전국 건축물 현황 통계 자료에 따르면 서울 주거용 건축물 43만5702동 중 21만6692동(49.73%)이 30년 넘은 노후 건물이다. 주거용 건축물 중 절반이 녹슨 셈이다.

5년 전인 2017년만 해도 37.37%이던 서울의 노후도는 3년 전인 2019년 40%대에 진입한 이후 급격히 상승 중이다. 부동산업계에서는 서울 주거용 건축물 노후화는 주택 공급이 활발하던 1980~1990년대 지어진 건물들의 정비사업이 활발하지 못해 벌어진 일이라고 판단한다.

이 시기 서울은 급격한 산업화로 인해 전국 각지에서 몰려든 사람들을 수용하기 위해 주택을 우후죽순 지었다. 당시 지어진 여의도와 강남, 목동‧중계동‧상계동 아파트들에 대한 재건축 이야기가 나오고 있다. 튼튼한 콘크리트 건물인 아파트가 낡아빠질 정도인데 같은 시기 지었던 판잣집이나 다세대 주택 사정은 두말할 나위가 없다.

낡은 집을 그대로 두니까 건립가구 수도 동반 하락했다. 서울시는 2000년대 이후 20년간 재개발 사업을 진행했다. 하지만 2004년 3만3915호를 공급한 후 가구수는 점차 축소됐다. 2020년에는 5배가량 물량이 축소돼 재개발 지역 내 새로 생긴 집은 7000호에도 못 미쳤다. 기존 주택이 노후화된 가운데 양질의 주택은 부족한 상태다. 서울에 재개발이 필요하다는 말이 나오는 이유다.

서울시는 지난해 4월 재보궐 선거에서 오세훈 시장이 당선 된 후 주택 노후화 문제를 해결하기 위해 재개발 사업에 총력전을 펼치고 있다. 앞서 김현미‧변창흠 국토부 장관도 재개발 사업을 적극 추진하겠다고 밝혔다. 하지만 정작 해당 지역 주민들은 관련 정책에 혼란을 느껴야 했다.

서울 재개발 정책, 2년 사이 5가지 사업 늘어

서울 재개발은 기존에 있던 대규모 사업인 도시정비형 재개발(옛 역세권 시프트)과 소규모 재개발인 가로주택정비사업으로 나뉘었다. 여기에 지난 2년간 공공재개발, 도심공공주택복합사업, 공공직접시행 정비사업, 신속통합기획, 모아타운 등 5가지 사업이 더 생겼다. 신속통합기획의 경우 엄밀히 이야기하면 도시정비형 재개발 사업의 인허가 기간을 단축시키는 보조사업이라고 볼 수 있다.

재개발 사업은 대개 민간인 조합이 사업 운영 주체인 시행자가 된다. 사업 순서는 ‘정비구역지정→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→이주→철거→건설→준공’으로 이어진다. 기존 사업 방식을 계승한 도시정비형 재개발은 이 순서를 따르지만 다른 4개의 사업은 시행자가 공공으로 바뀌거나 인센티브를 받아 인허가 기간 등이 단축되면서 사업기간이 줄어든다.

원주민들은 공공성을 띤 사업에 관심이 많다. 사업성을 높여주는 각종 인센티브로 개인 부담이 줄어들기 때문이다. 용적률 인센티브에 분양가 상한제 적용이 없어지면 일반분양만으로 사업비 충당이 가능할 수 있다. 원주민 입장에서 돈 안 드는 주거환경 개선이라면 굳이 마다할 이유가 없다. 개발을 기피하는 이유는 부담금이 없어서 정든 고향을 떠나야 하기 때문이다.

주무관청인 국토부나 서울시도 고민이 많다. 투기세력을 원천차단하기 위해 분양권 기준이 되는 권리산정일을 앞당기거나, 재개발 후보지를 토지거래허가구역으로 지정하는 경우도 있다. 그렇다고 공공성 강조가 무조건적인 사업의 성공을 보장하는 것은 아니다. 변창흠 장관이 제안한 공공직접시행 방법은 공공이 사업의 모든 부담을 떠안고 원주민에게 높은 수준의 인센티브를 약속했다. 반면 관련법 마련이 흐지부지되자 사업 자체가 공중분해 위기다.

사정이 이렇자 현행 민간재개발에서 인허가 기간(5→2년) 단축으로 사업속도를 높인 신속통합기획이 가장 환영받고 있다. 서울시는 올해 21개 지역을 선정한데 이어 매해 지구 지정을 해 재개발 속도를 높일 방침이다.

신속통합기획처럼 오세훈 시장이 낸 주택 정비사업 아이디어가 모아타운이다. 이 사업은 최대 10만㎡ 이내 지역을 통합해 진행하는 소규모 재개발 프로젝트로 종상향 및 층수 규제 완화(15층 이하)와 지하주차장 통합설치, 녹지시설, 사업비 최대 375억원 등을 지원한다. 서울시는 모아타운 구역지정부터 준공까지 기간을 약 2~4년 정도로 내다본다. 속도감 있는 사업 진행에 모아타운에 관심을 갖는 지역이 늘고 있다.

김현미 장관 시절 5‧6대책에서 나온 공공재개발도 사업비 고민이 많은 지역에 긍정적인 정책으로 손꼽힌다. 분양가상한제를 적용하지 않으며 임대주택 공급을 전 세대수의 20~50%까지 약속하는 대신 법정상한용적률의 120%, 최대 35층까지 적용 가능해 일반분양을 그만큼 늘릴 수 있다. 공적인 역할을 강조한 만큼 주택도시기금이 총 사업비의 절반까지 연 1.8%로 자금을 지원하고, 동일금리로 조합원 이주비를 보증금의 70% 수준까지 지원하는 인센티브도 있다.

도시정비형 재개발을 제외한 신규 재개발 정책은 도입 기간이 2020년부터 2022년까지 2년간에 집중돼 대부분이 아직 후보지나 시범사업 단계다. 

뉴타운 해제 지역 중심, 재개발 시계 빨라진다

앞서 2012년 박원순 시장 재임시절 ‘뉴타운 출구전략’으로 해제된 재개발 구역은 총 316곳이다. 이 중 동북권이 133곳으로 가장 많고 서남권 89곳, 서북권 48곳, 도심권 25곳, 동남권 21곳 등이다. 서울시는 이 중 170여곳의 건물 노후화가 심각한 상태인 것으로 보고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 4분기 기준 서울 재개발 구역은 총 69곳이며, 이 중 본격적인 사업이 진행되는 사업시행인가 이후 지역은 26곳이다.

현재 서울에서 정비사업이 가장 활발히 진행되는 곳은 아이러니하게도 뉴타운 해제 지역이 몰려있는 동대문구, 성북구, 강북구 등 동북부쪽이다. 이 지역은 북한산, 도봉산, 수락산, 불암산 등 산이 자리 잡고 있어 자연 경관 보호를 위해 높은 건물을 짓기 쉽지 않다. 사업성을 높이기 위해 일반분양이 필수적인데 그 자체가 막혀있는 경우가 많다.

동북부 지역은 강남, 종로, 여의도 등 서울 3대 중심업무지구에서 멀어 교통망이나 문화시설 측면에서도 소외된 게 사실이다. 서울시가 지역균형발전을 위해 추진하는 동북선(2024년 개통 목표), 강북횡단선(2028년), 면목선(2029년) 등이 완료되면 주거지로서의 매력이 강화될 것으로 예상된다. 4호선 급행은 19일 개통돼 남양주 진접에서 서울역까지 50분대 이동이 가능해졌다.

사업성 측면에서 뜨거운 관심을 받는 곳은 한강을 끼고 있는 동작구와 용산구, 성동구 등이다. 동작구는 2000년대 들어 흑석뉴타운 사업으로 아크로, 푸르지오, 롯데캐슬, 센트레빌 등 유수의 브랜드 아파트들이 들어서면서 최근 몇 년 사이 송파‧강남‧서초구 등과 함께 강남 4구로 불린다.

진행 중인 11개 재개발 사업 중 4곳을 제외한 재개발 구역이 이미 본궤도에 들어선 사업시행인가 이후 단계다. 현재 추진위원회 단계인 흑석1재정비촉진구역을 제외하면 10년 안에 상전벽해를 이룰 것으로 예상된다.

용산구와 성동구의 재개발 사업지는 한강을 낀 고층 아파트로 조성하면 사업성이 월등히 높아질 전망이다. 용산구 이촌동의 ‘래미안 이촌 첼리투스’나 성동구 성수동1가 ‘트리마제’처럼 랜드마크 단지를 만들 수 있을 것으로 기대돼 조합뿐 아니라 대외적으로 관심이 높다. 용산구는 윤석열 당선인이 공언한 대통령 집무실 이전 건으로 일부 주민들은 사업 차질을 우려하지만 부동산업계에서는 정비사업에 큰 문제가 초래되지는 않을 것으로 보고 있다.

관악구는 올해 5월 신림선 개통을 앞두고 인근 집값이 들썩이고 있다. 이 지역에 위치한 재개발지인 신림1재정비촉진구역은 지난해 12월 GS건설 컨소시엄을 시공자로 선정하고 13년간 멈춰있던 사업에 속도를 내고 있다. 신속통합기획 1호 사업지이기도 한 신림1구역은 용적률을 최대로 받아 전체 가구 수가 2886가구에서 4192가구로 늘어 사업성이 월등히 높아졌다.

인근 신림2재정비촉진구역은 이주에 들어갔고, 신림3재정비촉진지구는 철거를 마치고 착공 준비 중이다. 최대 10년 안에 각 재개발 단지가 완공 수순을 밟으면 주변이 완전히 탈바꿈할 전망이다.

서울시는 재개발 사업 본격화를 위해 지난해부터 주거정비지수제 폐지와 매년 재개발구역 지정 공모를 통한 구역 발굴 등을 약속했다. 최근에는 신속통합기획 후보지로 도시재생지역이었던 창신동과 숭인동까지 지정하며 재개발 보폭을 넓히고 있다.