[인사이트코리아=이하영 기자] 주춤하던 은마아파트 재건축이 35층룰 폐지와 윤석열 국민의힘 후보의 대통령 당선으로 힘을 받을 전망이다.

14일 도시정비업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 추진 속도가 빨라질 전망이다. 각종 규제가 풀리며 재건축 사업이 활발해질 것으로 예상돼서다. 은마아파트는 1979년 준공돼 43년 된 노후 단지로 2003년 12월 재건축조합설립추진위원회 승인 이후 20년 가까이 정비계획이 답보 상태다.

지난 3일 오세훈 서울시장은 2040서울도시기본계획을 발표하고 한강변 35층룰을 폐지하겠다고 발표했다. 이에 다양한 스카이라인을 그릴 수 있는 길이 열리며 용산구 이촌동 한강맨션과 압구정 아파트지구2구역이 각각 68층, 49층 아파트에 도전하는 것으로 알려졌다. 은마아파트 설계안의 최고층은 49층이다.

윤석열 당선인은 재건축초과이익환수제 완화(기준 상향 3000만→5000만원)와 용적률 법정 상한 인상(300→500%) 등을 추진하겠다고 밝혔다.

조합원들 “상반기 수권소위원회 통과 기대”

은마아파트 재건축 조합원들도 올해 안에 재건축 통과를 기대하는 모양새다. 35층룰 폐지 소식이 전해진 다음날 은마아파트 매물이 자취를 감출 정도였다. 현재 은마아파트는 도시정비 지구지정을 결정짓는 도시계획위원회 수권소위원회에 상정을 앞두고 있는 상태다.

조합원들은 상반기 중 수권소위원회 통과를 예상했다. 수권소위원회 문턱만 넘으면 하반기에는 빠르게 조합원 동의율을 확보해 조합설립도 가능할 것으로 예상했다. 현재 은마아파트는 재건축추진위원회 상태로 전임 추진위원장이 해임돼 위원장 자리가 공석이다.  

은마소유주협의회 관계자는 “수권소위원회 통과가 급선무다. 층수와 관련해서는 주민들 설문조사 등을 반영해 결정하면 될 것”이라며 “(정비계획안은) 모두 보완했기 때문에 특별히 손댈 부분은 없다고 본다. (수권소위원회는) 서울시 의지가 있으면 통과되지 않겠나”라고 말했다.

앞서 은마아파트는 1월 서울시가 추진하는 정비사업의 각종 계획과 절차를 최대 절반으로 단축해주는 신속통합기획(신통기획)에서 절차와 목적에 맞지 않는다는 이유로 탈락한 바 있다. 2월에도 서울시에 제출한 정비계획 수정안이 재건축 추진위원장 관련 소송을 이유로 수권소위원회 상정이 무산된 바 있다.

재건축 완화 좋지만…법적 문제 해결 필요

전문가들은 대부분 규제 완화에는 긍정적이지만 법적 문제로 넘어야 할 산이 많다고 내다봤다. 차기 정부가 규제 완화를 목표로 하더라도 야당이 되는 더불어민주당의 의석수가 국회 과반을 넘어 개정안이 통과되기가 쉽지 않다는 것이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “은마아파트의 경우 종상향 추진으로 수익성 개선이 예상된다”면서도 “재건축초과이익환수제(재초환)이 걸림돌로 작용하고 분양가 상한제 이슈도 여전히 있다. 차기정부 시작 후 6개월 내에 안정적인 구조를 갖춰놓지 않으면 시장에 휘둘리는 사태가 벌어질 수 있다”고 말했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “안전진단 기준이나 지구 지정 같은 경우 어느 정도 행정지침으로 해결이 가능해 재건축 가능성을 높여주고 있다”면서도 “재건축 사업의 가장 큰 걸림돌인 분양가상한제나 재초환의 경우 다수당인 민주당의 동의나 협치가 필요하기 때문에 반쪽 활성화 대책”이라고 평가했다.

좀더 상황을 보수적으로 보는 전문가도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “전반적인 시장의 기대감이 상승한 것은 사실”이라면서도 “재건축을 바라보던 단지들도 재초환 등 장애요소가 해결되지 못하면 (사업 추진이) 힘들다”고 말했다. 그러면서 “이번 정부에서 헌법재판소 합헌 판결을 받은 것이 재초환으로 이 부분을 법적으로 어떻게 해결할지 판단해야지, 지금 시점에서 가부를 속단하기 어렵다”고 덧붙였다.

향후 전망을 긍정적으로 해석한 전문가도 없지 않다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “윤석열 당선인이 재건축 사업 완화를 약속한 만큼 은마아파트 재건축 사업이 원활히 추진될 것으로 예상된다”고 말했다.