우리나라 건설업계는 다른 업종에 비해 지각변동이 심하다. 창업한지 10여년 만에 대기업 반열에 오르는가 하면 굴지의 건설사가 하루아침에 무너지는 경우도 있다. 어떤 이는 지방 소도시에서 다세대 주택을 짓는 것으로 시작해 지금은 수도권에서 아파트 대단지를 건설하는 대기업을 일궜다. 재벌계열로 일감을 받아 손쉽게 회사를 키운 게 아니라 맨주먹으로 도전해 혈혈단신 신화를 쓴 것이다. 맨주먹 건설 신화의 원조는 현대건설을 창업해 경부고속도로를 건설하고, 해외 개척 시대를 연 정주영이다. 정주영의 삶이 그렇듯 현장에서 역경을 이겨내며 건설 드라마를 펼쳐나간 한 인간의 성공기는 흥미진진하다. <인사이트코리아>는 2000년대 이후 건설업계에 돌풍을 일으키고 있는 건설인의 창업·성공 스토리를 연재한다.

[인사이트코리아=이하영 기자] 중흥건설, 호반건설, 반도건설 등 중견사에서 대기업으로 성장한 내로라하는 건설사들이 있다. 2006년만 해도 이들을 제치고 가장 잘 나가던 건설사는 동문건설이었다.

동문건설이 당시 시공능력평가순위에서 49위로 약진할 때 반도건설은 62위, 호반건설은 86위를 기록했다. 대우건설을 인수하며 단숨에 건설업계 시공능력 4위에 오른 중흥건설은 109위에 이름을 올리던 시절이다.

하지만 2008년 글로벌 경제 위기가 닥쳤다. 은행 대출에 기대는 건설업 특성상 돈이 돌지 않는 ‘돈맥경화’ 현상이 발생했다. 이로인해 2006년 자본금 4억원으로 시작한 부동산 개발회사 아뮤티의 경기도 평택 칠원동 개발사업은 뿌리부터 흔들렸다. 당시 유일한 종속기업 아뮤티의 위기로 동문건설은 2009년 결국 워크아웃(기업의 재무구조 개선작업) 사태를 맞았다.

경재용 회장은 우선 개발사업을 위해 모아둔 땅부터 팔았다. 여기에 본인의 사재 870억여원을 쏟아 부어 힘을 길렀다. 워크아웃 시작 2년 만에 59억원의 흑자를 내며 자력으로 실력을 인정받았다. 11년 만인 2019년 5월 채권단 공동관리 절차를 마치고 다시 홀로섰다.

동문건설의 롤러코스터 성공스토리에는 처음부터 끝까지 창업주 경재용 회장이 있다.

[창업주] 경재용 회장의 건설 인생

동문건설은 1984년 3월 14일 설립해 경기도 파주‧고양 지역을 중심으로 성장한 건설사다. 경재용 회장은 홍익대 전기공학과 출신으로 외환은행 전기기술자로 사회생활을 시작했다. 이후 상신전기건설공사를 설립해 동문건설 전신인 석우주택으로 주택사업을 시작했다.

경재용 회장은 사업 초기 ‘싸고 튼튼한 집이 선택 받는다’는 일념 하에 수분양자에 주택을 공급해 성장가도를 달렸다. 그는 수시로 현장에 찾아가 직원들과 소주에 삽겹살을 나눌 정도로 소탈한 성품으로도 유명했다.

원가를 절감해 동일 지역에서 항상 10%가량 저렴한 분양가로 주택을 공급하는 것이 그의 원칙이지만, 저품질 원자재를 사용한 것은 아니다. 저렴하더라도 품질을 꼼꼼히 따지고 시공에 공을 들였다. 회사도 고객도 원하는 것을 짠돌이처럼 챙긴다는 의미가 담긴 ‘짠돌이 경영’은 모두를 만족시키고자 한 그의 경영철학이다.

경재용 회장의 짠돌이 경영에 기름을 부은 것이 1997년 IMF 외환위기다. 동문건설은 2008년 글로벌 금융위기 때만큼은 아니었지만 이때도 대출과 연대보증을 선 시행사의 도산 등으로 괴로움을 겪었다.

원가를 더욱 절감할 수 있는 묘안이 필요했고 이는 업계 최초 마이너스 옵션제도로 이어졌다. 마이너스 옵션제도는 기본적인 것을 제외하고 소비자가 원하는 것만 옵션으로 추가하는 제도로 수분양자의 만족도가 높았다. 여기에 층별, 향별 가격차별화를 도입하는 등 공격경영으로 경제위기로 인해 꽁꽁 얼어붙었던 아파트 분양시장에서 돌풍을 일으켰다.

이러한 저력을 바탕으로 동문건설은 워크아웃 기간에도 부산, 대전 등 지방에서 굵직한 재건축 사업을 여럿 수주하며 워크아웃 자력 졸업의 우수한 성적표를 받았다.

동문건설은 ‘직원들이 다니기 좋은 회사’라는 타이틀도 쥐고 있다. 직장인 커뮤니티 앱 블라인드에서 동문건설은 “현장지원은 최고인 회사” “워라밸이 좋은 회사” “사람들이 좋은 회사” 등으로 평가 받는다.

좋은 사람이 다니고 싶은 회사답게 동문건설은 2006년 자녀 양육과 관련한 사내 정책까지 내놨다. 셋째 자녀를 낳을 경우 출산 축하금 500만원을 주고 자녀의 대학 졸업 시까지 매월 50만원의 양육비 지원을 약속했다. 당시 경재용 회장은 자녀 한 명당 2억원 정도 지원이 될 것으로 예상했다.

[승계구도] 장녀에게 기운 저울추, 하자보수 문제 부담

경재용 회장은 부인 박옥분씨와 사이에 장남 경우선(40)씨와 장녀 경주선(37) 동문건설 부사장 1남 1녀를 뒀다. 서울대 경제학과 출신인 경우선씨는 동문건설 경영에 참여하지 않는 것으로 알려졌다. 장녀 경주선 부사장은 2017년 미래전략본부 전무로 사업 전면에 나섰다.

경주선 부사장은 건설업계에서 꾸준히 실력을 쌓고 있다. ‘2021 주택건설의 날’ 행사에서 동문산업개발 대표이사로 대통령 표창을 받기도 했다. 2012년 설립된 동문건설 관계사 명헌걸설의 대표이사이자 크레미스 대주주(50%)이기도 하다.

건설업계에서는 동문건설 승계구도가 경주선 부사장이 동문건설 미래전략본부 전무로 얼굴을 알린 2017년부터 장녀에게 기울었다고 판단한다. 경재용 회장의 동문건설 지분은 2018년 95.90%를 기록했다. 경재용 회장 ‘1인 회사’로 불릴 정도였던 지배구조는 2019년 돌연 경재용 회장 39.72%, 크레미스 52.49%, 명헌건설 6.00%로 전면 개편된다.

지분율 측면에서 보면 경우선씨가 마음만 먹으면 언제든 역전할 가능성도 있다. 명헌건설 지분율은 경주선 부사장 50%, 경우선씨 48.33%로 장녀쪽이 근소하게 앞선다. 그러나 부동산 개발회사 크레미스의 경우 장녀와 장남이 각각 지분율 50%를 기록하고 있다.

재계 경우 장자승계를 우선하는 보수적인 가풍(家風)을 유지하는 곳이 많다. 가업을 잇지 않던 오빠나 남동생이 꾸준히 경영에 참여하던 누나나 여동생의 자리를 꿰차는 사례가 없지는 않다. 구지은 아워홈 부회장도 식음료업계에서 10여년간 꾸준히 경력을 쌓아 업계에서 인정받았으나 은행업계에서 일하던 장남 구본성 전 아워홈 대표에 자리를 뺏기고 절치부심하기도 했다.

경주선 부사장의 그룹 내 지분율이 오빠인 경우선씨와 큰 차이가 없는 만큼 장자승계로 바뀔 가능성도 있다. 일각에서는 경주선 부사장이 후계구도를 공고히 하기 위해서는 사업적으로 더 큰 성취를 보여야 한다고 보고 있다.

최근 몇 년 새 동문건설은 하자보수 문제로 수분양자의 원성을 사고 있다. 부산, 천안, 김해, 평택 등에서 바닥 누수나 타일 접착 불량 등이 발견됐다. 물론 “다른 아파트보다 하자가 적다. 사소한 수준”이라고 말하는 수분양자도 있다.

반면 코로나19를 이유로 1년 넘게 하자보수가 미뤄진다든지 사전점검에서 언급한 하자가 처리되지 않는 현상이 발생하면 평판이 떨어지는 것도 사실이다. 창업 초기 경재용 회장이 내세웠던 ‘싸고 튼튼한 주택’의 명성과 동떨어져 있는 현재 상황은 향후 정비사업 수주에 부담으로 작용할 수 있다.

[과제] 확실한 워크아웃 졸업, 신성장동력 마련

국토교통부 시공능력평가에 따르면 동문건설은 최근 5년간 상승과 하락을 반복했다. 2017년부터 2018년까지 2년 연속 500억원 넘게 상승하던 시평액은 2019년을 정점으로 소폭 하락하는 중이다.

우려되는 지점은 시평액이 2020년(3542억원) 경우 전년대비 41억원이 줄어든 반면, 2021년(3194억원)은 348억원이나 줄어든 부분이다. 5년간 시평 순위도 ▲2017년 116위 ▲2018년 104위 ▲2019년 80위 ▲2020년 78위 ▲2021년 87위로 들쑥날쑥이다. 지난해 순위가 2019년 이전으로 돌아간 것이다.

건설업계 일각에서는 동문건설이 2019년 워크아웃을 졸업했지만 아직 안심할 단계가 아니라는 평가도 나온다. 가장 큰 문제는 부채다. 동문건설은 2006년 부동산개발회사 아뮤티 유한회사를 설립하고 경기도 평택 칠원동에서 사업을 진행했는데, 개발사업의 손해가 상당히 컸다.

2008년 갑자기 닥친 글로벌 금융위기로 대출이 힘들어지자 시행사인 아뮤티 유한회사에 이어 모기업인 동문건설의 재정 상태마저 악화됐다. 동문건설이 2013년 완전자본잠식에 빠질 정도였다. 동문건설은 분양경기가 살아나던 2016년 경기도 평택 칠원동 분양을 진행했다. 같은 기간 아뮤티의 매출도 2016년 343억원에서 2017년 2815억원으로 720.7% 폭등했다.

다만 이자대금 등을 지속해 갚아야 했기 때문에 아뮤티의 영업이익은 같은 기간 -119억원, -117억원으로 손실을 기록했다. 2018년 분양을 마무리하며 아뮤티도 동문건설에 흡수합병됐다. 현재 동문건설은 종속기업이 없는 개별기업이다.

아뮤티는 사라졌지만 아직 부채라는 그림자는 여전히 남아있다. 2020년 동문건설은 매출 3457억원을 기록했다. 같은 기간 부채총계는 3458억원으로 1억원이 더 많다. 심지어 2019년도 부채총계(2409억원)와 비교하면 1000억원 가량 더 늘어난 셈이다. 동문건설이 부채 문제를 해결하지 않는 한 또다시 경영 위기를 겪을 수 있다는 말이 나오는 이유다.

동문건설은 향후 성장동력을 확보하기 위해 주택 사업 외 신사업을 키워야 한다는 숙제도 남아있다. 인구가 줄고 노후주택이 개선되면 향후 10년의 전성기 후 주택사업은 침체기에 접어들 것이라는 게 건설업계 중론이다. 같은 시기 성장한 중견건설사들은 이같은 미래를 대비하기 위해 벌써 다른 먹거리를 잔뜩 만들어 둔 상태다.

중흥그룹은 대우건설 인수로 업계 4위 기업으로 단숨에 뛰어 올랐고, 호반건설은 대한전선‧미디어그룹으로 영역을 확장하고 있다. 반도건설은 공장에서 콘크리트 모듈을 사전 제작해 안전과 친환경을 동시에 잡은 프리캐스트 콘크리트(PC) 사업과 병원‧교육청 등 입지 좋은 틈새 지역을 찾아 개발 사업에 공을 들이고 있다.

[연혁] 동문건설

1974년 동문건설㈜ 설립

1999년 경기도지사 표창(상공업 진흥발전), 재정경제부 장관 표창(성실납세의무 이행), 파주시장 표창(지방세 성실 납부), 금촌 동문아파트 입주민 감사패

2000년 국가보훈처장 표창(국가 유공자 지원)

2001년 한국주택문화상 종합우수상 6개부문

2002년 주택건설의 날 동탑산업훈장 수상, 모범 중소기업인상 국민은행 표창, 국가보훈처장 표창(국가 유공자 지원)

2006년 제1회 임산부의 날 표창 수상(보건복지부)

2008년 42회 납세자의 날 은탑산업훈장 수상

2013년 서울시장 표창(안전관리 및 정밀시공)

2017년 수원시장 표창(안전 및 환경 보전 관리)

2018년 LH 고객품질대상 건설업체 부문 장려상

2021년 주택건설의 날 대통령 표창