[인사이트코리아=이하영 기자] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’에서 일률적으로 규제해 온 층고 제한을 없애기로 해 한강변 스카이라인이 다양화할 전망이다. 벌써부터 여의도‧이촌‧압구정 등이 수혜 지역으로 예상된다.

4일 도시정비업계에 따르면 서울 재건축 추진 주요 조합들이 오세훈 서울시장이 발표한 2040 서울플랜에 기대감을 높이고 있다. 오 시장은 지난 3일 서울시청에서 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 ‘35층 룰 폐지’ ‘수변 중심 공간 재편’ ‘중심지 기능 강화’ ‘경직된 도시계획 대전환’ 등을 밝힌 바 있다.

도시기본계획은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 최상위 법정계획이다. 도시계획의 기준이 되는 만큼 정비업계에 미치는 영향도 클 것으로 전망된다.

“서울 아파트 35층 족쇄 벗는다”

시장에서 가장 긍정적으로 받아들이는 내용은 천편일률적인 스카이라인을 없애는 35층 룰 폐지다. 이전 2030 서울플랜에는 조망권을 이유로 한강변 아파트를 35층 이하로 짓게 했다. 이에 모든 동이 똑같은 모양을 한 ‘성냥갑 아파트’를 만든다는 비판이 제기됐다.

용적률은 그대로 두기 때문에 스카이라인이 다른 아파트가 만들어질 것으로 예상된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “절대적인 수치기준으로 작용했던 ‘35층 높이기준’을 삭제해 유연하고 창의적인 건축이 증가한다면 한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화와 사업성 개선이 예상된다”고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “35층 룰 등 기존의 틀을 깼다는 점에서 이번 ‘2040 서울도시기본계획’이 갖는 의의가 크다”라며 “앞으로 서울의 도시 경쟁력을 높이는 청사진이 되길 바란다”고 말했다.

현재 압구정2구역(신현대9‧11‧12차)는 최고 49층, 이촌동 한강맨션은 최고 68층 재건축을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 앞서 오 시장은 재임시절 최고 56층의 ‘래미안이촌첼리투스’, 최고 47층 ‘성수트리마제’ 등을 허가한 바 있다.

업계 대체로 호평…집값 상승 우려도

2040 서울플랜은 서울의 미래 도시경쟁력을 높이는데 도움이 될 수 있다는 평가다. 주요 내용은 ▲하나의 도시 안에서 개발정도가 상이한 현황을 개선하겠다는 ‘보행 일상권’ ▲한강의 소하천·지류·4대 지천까지 개발하는 ‘수변 중심 공간 재편’ ▲구도심(광화문, 종로 등) 확장으로 개발정체 한계 극복하는 ‘중심지 기능 강화’ ▲ 35층 층고 규제 폐지로 지역에 맞는 용도지역 변경이나 종상향 확대 가능성을 높인 ‘도시계획 대전환(35층 룰 폐지)’ ▲경원선, 경의선, 경인선, 경부선, 경춘선, 중앙선 등 서울 내 지상철도와 차량기지 지하화 및 지상 공원화 ‘지상철도 지하화’ 등이다.

함영진 랩장은 “한강 등 수변과 주거지의 네트워크 강화로 여의도‧압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발이 본격화될 것으로 기대된다”며 “안양천‧중랑천‧홍제천‧탄천 등 4대 지천일대도 특화거점 중심 명소화로 이를 연계할 개발호재를 주목할 필요가 있다”고 말했다.

함 랩장은 지상철 지하화와 관련해 “정부와의 논의구조 마련 등 장기적으로 넘어야할 허들이 없는 것은 아니다”면서도 “서울 내 지상철도 주변지들은 향후 차량기지 지하화 및 지상 공원화 또는 입체복합개발 추진 기대감이 클 전망이다. 현실화된다면 제2의 경의선 숲길 탄생으로 주변 상권 등의 재편과 활성화를 기대할 수 있다”고 밝혔다.

이은형 연구원은 “만약 가용예산에 제약이 있다면 기존 구간의 지하화에 앞서, 상대적으로 교통접근성이 취약한 지역에 대한 SOC투자 우선 실행을 검토하는 것도 방법”이라며 “계획은 되었지만 아직 실현되지는 못한 여러 경전철 라인 등이 있다”고 덧붙였다.

일각에서는 이러한 개발사업이 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적도 제기된다. 오 시장은 기자간담회에서 “용적률 완화는 토지이용가치를 올린다는 걸 뜻하는데 그럴 계획은 없기 때문에 집값 상승에 대한 우려는 접어도 좋다”고 말했다.