[인사이트코리아=이하영 기자] 둔촌주공 재건축 사업이 분양뿐만 아니라 2023년 8월로 예정된 입주일정을 맞추는 것도 어려울 수 있다는 우려가 나오고 있다. 사업이 ‘분양불’ 방식으로 진행돼 자금 유입이 안 될 경우 시공사업단에서 최악의 경우 공사 중단도 가능해서다.

분양불은 시공사가 분양자의 계약금과 중도금을 받아 준공까지 맡는 방식으로 대부분의 조합에서 진행하는 방식이다. 조합이 토지비와 초기사업비를 맡고 시공사가 분양수입금과 대출 등으로 공사비를 자체적으로 조달한다. 분양수입금이 부족할 경우 시공사의 사업운영이 어려울 수 있다.

둔촌주공 재건축(둔촌올림픽 파크에비뉴포레) 사업은 서울 강동구 둔촌1동 170-1 일원에 1만2032가구를 짓는 초대형 재건축 사업이다. 이 단지는 일반분양 물량만 4786가구로 올림픽공원과 인접한 위치에 잠실역 등도 가까운 알짜 입지로 서울 분양 기대 0순위 지역이다. 시공은 현대건설‧HDC현대산업개발‧대우건설‧롯데건설이 공동으로 맡았다.

시공사업단 “공사비 올려 달라” vs 조합 “또 불법계약?”

둔촌주공 재건축 사업은 공사비 지급 방식으로는 ‘변동지분제’, 지급 시기로는 ‘분양불’로 진행되고 있다. 변동지분제는 사업시행에 따라 용적률 변동, 이주 기간 지연 등을 고려해 조합원의 개발이익(지분보상율)을 변동시킬 수 있는 계약이다.

공사계약서상 공사비 증가 등 관련 특약사항이 있을 수 있다. 이와 관련 시공사업단 관계자는 “착공 시 사업제경비 7000억원 대여 조건이 2021년까지 일반분양을 해서 사업비를 충당한다는 것이었다”며 “현재 그 대여금을 다 소진한 상태라 사업제경비를 대여해줄 수 없는 상황”이라고 설명했다.

둔촌주공의 경우 수년째 분양가 문제로 일반분양이 진행되지 않아 건설사가 가져간 돈이 아직 없다. 실제 금융감독원 전자공시시스템의 3분기 보고서에 따르면 둔촌주공 사업 진행률과 미청구 공사비는 각각 ▲현대건설 23%, 2034억7400만원 ▲HDC현대산업개발 26.71%, 2156억800만원 ▲대우건설 21.6%, 1636억6100만원 ▲롯데건설 24.34%, 1847억200만원 등이다. 4개사 미청구 공사비 총액은 7674억4500만원이다.

시공사업단 입장에서는 한 푼도 못 받고 7600억여원이나 돈을 들였으니 애간장이 탈만하다. 공사 금액 자체도 각사 3분기 영업이익을 훌쩍 뛰어넘을 만큼 큰 금액이라서 부담이 될 수밖에 없다. 4개사 3분기 평균 영업이익은 1400억원 수준이다.

조합도 할 말은 있다. 시공권을 딸 때만 해도 시공사업단은 ‘반드시 책임지겠다’며 확정지분제와 이주비 무상지급을 약속했다. 그러다 어느 순간 변동지분제와 이주비 유상지급으로 계약이 바뀌었다는 것이다. 조합 관계자는 “변동지분제까지는 당초 약속과 다르지만 총회 승인을 거친 만큼 인정한다”면서도 “지난해 6월 25일 5200억여원의 공사비 증가 계약은 전임 조합장이 독단으로 체결한 후 추인도 받지 못한 만큼 납득할 수 없다”고 말했다.

이와 관련 시공사업단 측은 “올해 5월 29일 임시총회 ‘제3호 안건 2021년 정비사업비 예산(안)’에서 공사(변경)계약(2020.06.25.)과 동일한 건축시설공사비(3조2293억) 등으로 명기하고 결의받은 바 있다”고 밝혔다.

내년 2월 분양 무산, 공사 중단 위기

앞서 둔촌주공은 내년 2월 분양이 예정됐으나 조합과 시공사업단의 이견이 커 사실상 어렵다는 전망이 나온다. 분양가는 택지비와 기본형 건축비에 가산비를 더해 책정되는데 건축비에 해당하는 공사비 책정이 되지 않아서다.

양측 의견이 팽팽히 맞선 가운데 서울 강동구청도 중재에 나섰다. 강동구청 관계자는 “양측 의견을 제출받아 상대측에 전달한 상태”라며 “양측 주장이 너무 강경해 구청에서 대화할 수 있는 자리를 마련할 예정”이라고 말했다.

조합은 “시공사업단에서 지난해 6월 25일 (시공비 인상) 계약을 말하는 것은 논점을 흐리는 것”이라며 “전 조합장이 도장을 찍어서 (시공비 인상 계약을) 인정하지 않는 것이 아니라 총회에서 추인을 받지 못했기 때문에 인정하지 못하는 것”이라고 강조했다. 그러면서 “아직 공사 중단까지는 생각하지 않고 있다”고 덧붙였다.

시공사업단은 “7000억원을 소진했으니 이제 새롭게 사업제경비 계약을 맺어야 한다”며 “조합이 지난해 맺은 계약을 인정하고 협상 테이블로 나오길 바란다”고 밝혔다.