[겁쟁이 부자들④] 안방에 앉아서 미국·캐나다·호주·싱가포르 리츠 투자한다
[겁쟁이 부자들④] 안방에 앉아서 미국·캐나다·호주·싱가포르 리츠 투자한다
  • 이하영 기자
  • 승인 2021.11.19 11:15
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상장리츠 10년 평균 6~7% 배당…“내년 20여개로 늘어날 것”
미국‧싱가포르 상장리츠, 9월 코로나 팬데믹 이전 주가 회복
제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 콤플렉스를 투자자산으로 국내 최초로 해외리츠를 상장했다. <제이알투자운용>

지난해 4월부터 올해 상반기까지 주식시장은 코로나 경제 위기 극복을 위해 대한민국은 물론 각국 종부가 시중에 뿌린 돈이 흘러 들어오며 활황이었다. 올 하반기부터는 미국-중국 갈등 증폭, 금리 인상 우려 등으로 약세를 면치 못하고 있다. ‘겁쟁이 부자들’은 유동성 파티가 끝났음을 직감하고 안정적인 수익을 올릴 수 있는 곳을 찾아 이곳 저곳을 기웃거리고 있다. 그중 가장 주목받는 곳은 리츠다. 실제 리츠로 돈이 몰려드는 분위기다. <인사이트코리아>는 금리 상승기 리츠 투자 장단점을 4회에 걸쳐 싣는다.


[인사이트코리아=이하영 기자] 최근 안전 투자처로 각광받고 있는 리츠(REITs‧부동산투자신탁)의 시작은 중산층의 성장과 밀접히 연관돼 있다. 중산층이 두터운 사회일수록 리츠도 발달한 경우가 많았다.

리츠의 고향은 미국이다. 1950년대 미국 사회는 높은 월급과 함께 더 많은 휴식시간이 보장되면서 중산층이 늘었다. 10년 뒤인 1960년대 첫 발을 뗀 리츠는 통상 이익금의 90% 이상을 투자자에게 분배되도록 설계됐다. 이는 리츠가 고정수입이 없는 은퇴자가 부동산 수익을 연금처럼 안정적으로 배당 받도록 설계됐기 때문이다.

리츠는 미국‧서유럽 등 소위 선진국에 많다. 이는 노후를 준비 할 수 있는 심리적 여유가 갖춰진 사회라고 해석할 수도 있다. 현재 한국에서 리츠는 노년층의 제2의 연금이자 모든 투자자에게 ‘안정적인 투자처’로 자리잡는 모양새다.

리츠 수와 자산규모 변동추이. <한국리츠협회>

한국 리츠 대중화 길목…상장리츠 내년 20여개 예상

2001년 도입돼 스무살이 된 한국의 리츠 시장은 올해 폭발적으로 성장했다. 코로나19로 인해 경제적으로 불안한 상황이 지속되면서 상장리츠가 2019년(12월 기준) 7개에서 2021년(9월 기준) 15개로 확 늘었다. 한국 리츠 시장에는 큰 수확이었다. 기업투자자나 몇몇 자본가가 참여하는 사모펀드로 운영되던 초기 단계에서 수많은 대중이 접할 수 있는 세계로 나왔기 때문이다.

총자산 규모도 2019년 51조2000억원에서 올해 9월 기준 70조7000억원으로 증가했다. 리츠로 유입되는 자금이 단 2년만에 38%(19조5000억원)나 늘었다. 18일 상장한 NH올원리츠의 공모주 통합경쟁률은 453.48대 1로, 9월 증시에 입성한 SK리츠(552대 1)만큼 뜨거운 관심을 받았다. NH올원리츠 분당스퀘어, 에이원타워 당산과 인계, 도지물류센터 등을 보유하고 있으며 SK리츠는 서린빌딩과 전국 116개 SK에너지 주유소를 보유해 올해 리츠 대어로 언급된 바 있다. 각각 10년 기준 배당률은 6~7%와 6% 이상으로 예상된다.

연말까지 미래에셋글로벌리츠‧신한서부티엔디리츠 등 유망한 리츠 종목이 남아있어 국내 상장리츠 시장은 더욱 확대될 전망이다. 미래에셋글로벌리츠는 국내 상장되는 최초의 해외 물류리츠로 미국 내 페덱스(FedEx) 물류시설과 아마존 물류시설 등이 주요 자산이다.

호텔리츠인 신한서부티엔디리츠는 상장 후 13개월간 단순 배당수익률 8%로 주목받고 있다. 현재 인천스퀘어원과 그랜드머큐어 레지던스를 보유하고 있으며 향후 노보텔(5성급), 이비스 비즈니스호텔(4성급)을 유치할 예정이다. 드래곤시티 내 외국인전용 카지노 입찰도 유력한 것으로 알려졌다.

무엇보다 한국리츠의 장점은 ‘안전하다’는 것이다. 국토교통부와 금융감독원 심사를 통해 인허가를 결정하기 때문이다. 리츠 열풍에 최근 국토부에서 리츠에 과징금 부과를 검토하는 등 규제를 강화하려는 것도 이와 무관하지 않다. 다른 국가의 경우 사모펀드가 주를 이루기 때문에 간혹 투명성 문제가 불거지는 경우도 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 “현재 추세라면 국내 상장리츠는 2022년경 20개를 넘어설 전망”이라며 “과거 싱가포르 사례를 볼 때 상장리츠 개수가 20여 에 도달하면서 관련 지수와 금융상품 개발이 활발해졌다는 점에서 국내리츠는 본격 성장의 길목에 있다”고 말했다.

한국리츠협회 월간 리츠마켓브리핑에 따르면 주요 상장리츠 국가 중 미국과 싱가포르의 리츠 주가가 코로나 팬데믹 이전 수준을 넘어선 것으로 나타났다. <한국리츠협회>

해외리츠, 미국‧싱가포르 코로나 팬데믹 회복

해외에서 리츠 투자가 활성화된 곳은 미국, 싱가포르, 호주, 캐나다, 일본 등이다. 특히 60여년의 리츠 역사를 보유한 미국은 일반적인 리츠 종목인 오피스, 산업‧물류, 호텔, 주택, 데이터센터 등과 함께 목재‧헬스케어‧개인형창고 등 다종다양한 리츠를 운영 중이다.

올해 상반기 글로벌 리츠 시장은 코로나 팬데믹으로 하락했던 리테일, 오피스, 호텔, 아파트 등이 일제히 상승했다. 같은 시기 백신 보급이 확산된데 따른 리오프닝 기대감 때문이다. 올해 9월 기준 미국과 싱가포르의 상장리츠는 이미 코로나 팬데믹 이전 수준을 넘어선 상태다.

미국에서 리츠는 2001년 3대 지수 중 하나인 S&P 500에 편입될 정도로 대중화 됐다. 싱가포르는 80%가 해외자산을 포함할 정도로 관련 투자가 많고, 호주는 퇴직연금 시장에서 몸집을 불렸다. 캐나다는 배당이 월지급으로 주택리츠가 대표 상품이며, 일본은 중앙은행에서 정기적으로 리츠를 사들이며 주주가치 증진에 공을 들여 영역을 넓혀가고 있다.

국내 투자자가 해외리츠 시장에 투자하는 방법은 크게 두 가지다. 해외 부동산 포트폴리오를 갖춘 국내리츠 상품에 투자하거나, 해외리츠에 직접 투자하는 방법이다. 다수 전문가들은 직접 투자보다 국내 상품을 이용한 간접 투자 방법을 추천한다. 해외리츠에 직접 투자할 경우 상품에 포함된 부동산을 개인이 분석하기 어렵고 환차손이나 매매 차익 등을 고려해야 하기 때문이다.

해외리츠 펀드나 ETF는 배당금 지급 등이 상품별로 달라 확인해봐야 한다. <삼성자산운용, 미래에셋자산운용>

현재 상장리츠 중 해외 부동산을 포함한 상품은 지난해 8월 7일 상장한 제이알글로벌리츠가 유일하다. 벨기에 브뤼셀에 위치한 빌딩이 자산으로 배당수익률은 5.45% 수준이다. 2034년 12월까지 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 임차한다. KTB자산운용은 베트남에서 물류‧주택을 기반으로, 미국에서 고급 임대주택을 기반으로 상장펀드 2개를 동시에 준비 중이다.

ETF나 펀드 상품에 가입하는 것도 해외리츠 투자에 적합한 방법으로 손꼽힌다. 삼성자산운용은 미국‧일본‧중국 등을 중심으로, 미래에셋자산운용은 미국을 중심으로 한 채권 파생재간접 리츠상품 등을 운영하고 있다. 펀드와 ETF는 상품에 따라 배당여부가 달라지므로 개별적으로 확인해야 한다.

송유림 한화투자증권 연구원은 “해외리츠 시장은 성장을 멈추지 않고 계속 진화 중”이라며 “리츠의 투자 대상은 점점 더 다양해지고 있고, 그 과정에서 소위 ‘핫한 섹터’로의 시장 재편이 가속화되고 있다”고 밝혔다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA


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