문재인 정부 주택 정책 ‘물량 공세’ 급선회…알짜 아파트 얼마나 나오나
문재인 정부 주택 정책 ‘물량 공세’ 급선회…알짜 아파트 얼마나 나오나
  • 도다솔 기자
  • 승인 2021.01.13 19:01
  • 댓글 0
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주택 공급 확대 통해 투기수요 억제 전망
역세권·준공업지역·저층주거지 등 고밀개발
문재인 대통령이 지난 11일 청와대 본관에서 2021년 국정운영 구상과 방향을 국민들께 제시하는 신년사를 발표하고 있다.뉴시스
문재인 대통령이 지난 11일 청와대 본관에서 2021년 국정운영 구상과 방향을 국민에게 제시하는 신년사를 발표하고 있다.<뉴시스>

[인사이트코리아=도다솔 기자] 문재인 대통령이 주택시장 안정화 정책으로 공급 확대에 주력하겠다는 의지를 보이면서 정부가 내놓을 서울의 주택 물량이 어느 정도 늘어날지 주목된다. 서울 아파트값 폭등이 전국으로 확산돼 주요도시 집값마저 들썩이게 한 상황이 공급 확대를 통해 투기수요 억제를 가져올 것이라는 전망도 나온다.

특히 변창흠 국토교통부 장관이 지난해 12월말 취임식에서 예고한 설(2월 12일) 이전 서울 도심 주택 공급 발표에 관심이 집중되고 있다. 홍남기 경제부총리는 지난 10일 KBS 일요대담에 출연해 15일 열리는 부동산 관계 장관회의에서 주택 공급 방안을 협의하겠다고 밝혔다.

정부는 올해 입주 물량 기준으로 전국에 주택 46만 가구가 공급될 것으로 예상하고 있다. 지난해 48만 가구에 비해서는 다소 적지만 과거 10년 평균치가 45만7000가구인 점은 감안하면 물량 자체는 적지 않은 편이다.

문제는 서울과 수도권이다. 정부는 올해 서울에 8만3000가구, 수도권에 27만8000가구를 공급될 예정이다. 과거 10년 평균치보다 많은 수준이라고 설명했지만 1∼2인 가구의 급증, 늘어난 대기 수요와 도심 주택 선호 등을 고려하면 서울의 아파트 공급은 턱없이 부족하다는 지적이 나온다.

노웅래 더불어민주당 최고위원은 지난해 12월 당 최고위에서 부동산 문제의 본질이 공급인 만큼 적어도 향후 5년간 서울 도심에 현재 공급량의 2배 가까운 연간 15만 가구의 주택을 공급해야 한다고 주장한 바 있다.

부동산 정보업체 부동산114가 집계한 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만9600여 가구로 지난해(4만9000여 가구)와 비교해 2만 가구가량 적다. 이는 시장에서 공급 부족으로 인한 집값·전월세 상승을 예상하는 근거이기도 하다.

10대 건설사 중 4곳인 현대건설, GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발 등은 아직 상세한 연내 공급 계획 일정이 확정되지 않았다.

이들 건설사가 상세 분양 계획을 아직 확정하지 않은 것은 분양가 산정 등 부동산 규제와 무관하지 않다는 게 업계 설명이다. 실제 서울 강동구의 둔촌주공 재건축 사업은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 산정을 두고 갈등을 빚어 지난해 6월부터 현재까지 사업이 제대로 진행되지 않고 있다.

역세권 용적률, 도시재생 등 설 전 공급계획 주목

13일 국토교통부에 따르면 정부는 서울 내 주택 공급 확대 방안으로 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등의 고밀개발을 통해 서울 도심에서도 충분한 양의 분양 아파트를 공급하는 방안을 추진하고 있다.

역세권 정비 방안은 역세권 범위를 넓히고 용적률도 높여 주택을 좀 더 밀도 있게 짓는 방안으로 관련한 국토계획법 시행령 개정이 추진 중에 있다.

이는 지구단위계획을 수립할 수 있는 지역에 주거지역을 편입하고, 지구단위계획이 수립된 준주거지역의 용적률을 700%까지 올림으로써 고밀개발이 가능하게 하는 방안이다.

서울시내 지하철역 300여개 중 100곳 이상이 대상이 될 수 있다. 앞서 변창흠 장관은 역세권 범위를 역 반경 500m로 넓히고 평균 용적률도 300%까지 올리는 방안을 제시하기도 했다.

준공업지역에서는 공공기관이 주도하는 순환개발이 추진된다. 국토부와 서울시는 최근 준공업지역 순환정비 방안을 내놓고 3~4곳의 사업 후보지 선정 작업을 펼치고 있다.

순환정비는 준공업지역에 주거와 산업시설이 혼재된 앵커 산업시설을 조성하고 주변부를 순차적으로 정비하는 공공주도 개발 방식이다.

국토부는 준공업지역 개발의 사업성을 높이기 위해 서울시의 협조를 얻어 사업부지 확보 비율을 50%에서 40%로 낮췄으며 주택 공급을 더욱 확대하기 위해 용적률을 상향하는 방안을 적극 검토 중이다.

저층주거지 개발을 위해서는 ‘미니 재건축’인 소규모 재건축 사업을 활성화하는 방안이 추진되고 있다. 소규모 재건축에 LH 등 공공이 참여해 사업을 이끌게 하면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주고 추가된 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하는 방식이다.

도시재생 사업에도 변화가 예상된다. 국토부는 동네의 원형을 유지하면서 정주 여건을 개선하는 기존 도시재생에 주택 공급 기능을 한층 보강하는 방안을 검토 중이다. 도시재생 연계형 정비사업, 정비사업 연계형 도시재생사업 등 정비사업을 적극 반영한 도시재생이 추진될 것으로 예상된다.

변창흠 장관은 새로운 도시재생 사업 모델로 프랑스 파리 리브 고슈, 미국 뉴욕 허드슨 야드, 일본 롯폰기 등 대규모 도시 개발 프로젝트를 제시한 바 있다.

재개발·재건축 숨통 트일까

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.뉴시스
서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.<뉴시스>

정부는 공공 재개발·재건축의 인센티브를 더욱 확충하는 방안도 검토 중이다. 조합의 적극적인 참여를 유도하기 위해 용적률 인센티브를 더해 주거나 기부채납 요건을 다소 완화하는 방안이 포함될지 주목된다.

또 민간의 주택 공급을 활성화하기 위해 기존 규제를 완화하는 방안도 함께 검토하고 있다. 국토부는 HUG의 고분양가 관리 방식에 대한 전면 재검토에 들어갔다. 그동안 HUG의 지나친 분양가 규제로 재건축 조합 등이 주택공급 일정을 미루면서 주택 공급에 차질이 빚어졌다는 지적을 받아왔다.

다주택자의 주택 처분을 촉진하기 위해 징벌성 양도소득세 중과 조치의 수위를 낮추는 방안과 토지거래허가구역 내에서 신탁방식을 통한 주택개발을 허용하는 등 규제 완화 방안이 제시될 것으로 예상된다.

국토부 관계자는 “오는 설 연휴 이전에 종합적인 주택 공급 확대 방안을 내놓을 예정이다. TF를 가동해 주택 공급 전반에 대한 내용을 검토 중”이라며 “서울 도심에서도 추가적인 주택 공급은 충분하다는 내용을 알려드릴 예정”이라고 말했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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