[인사이트코리아=도다솔 기자] 김현미 국토교통부 장관 후임으로 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 내정되면서 그가 과거부터 오랜 기간 필요성을 강조한 공공자가주택 도입이 본격 현실화할 지 관심이 집중되고 있다.

유력한 정책으로 기대를 모으는 건 토지임대부·환매조건부 주택 등이다. 시장에서는 과거 제도 정착에 실패했던 정책인 만큼 변창흠식으로 보완해 새 방안이 나올 것이란 기대가 있는 반면 시세차익이 낮아 실수요층이 꺼릴 수 있다는 관측도 나온다.

11일 업계에 따르면 변창흠 국토부 장관 후보자가 공급할 것으로 예상되는 공공자가주택은 ‘환매조건부 주택’과 ‘토지임대부 주택’ 크게 두 가지다. 두 모델 모두 시세보다 저렴한 가격에 주택을 분양받을 수 있는 장점이 있다. 단 소유권 처분을 제한해 집값이 오를 때 발생하는 시세차익을 거두지 못하도록 했다. 안정적인 주거를 보장하되 투자, 자산으로서의 가치보다는 ‘주거’ 목적을 극대화한 모델이다.

변 후보자는 2007년 대한주택공사(LH공사 전신) 주택도시연구원에 제출한 논문에서 이 두 주택을 공공자가주택의 대표 유형으로 소개했다. 이 모델은 모두 부동산 가치의 상승이 개별 소유자의 노력이 아니라 사회적 산물인 만큼 부동산 소유자가 그 이익을 독점하지 못하도록 하는 토지공개념에서 기인한다. 부동산 시세차익이라는 불로소득이 투기를 유발해 주거비 상승으로 이어진다는 것이다. 또 변 후보자는 한 일간지 칼럼에서 “팔기 위한 주택이 아닌 살기 좋은 주택을 공급해야 한다”고 주장하기도 했다.

내 집 마련을 기대하는 사람들은 환매조건부 주택과 토지임대부 주택이 전면 도입되면 이른바 ‘로또 분양’이 줄어들 것으로 기대하고 있다. 문재인 정부의 8·4 대책에 따라 앞으로 공급이 확대될 예정인 공공분양주택을 좀 더 저렴한 가격에 제공하면서 수요자가 막대한 시세차익을 챙기는 것을 방지할 수 있는 대안이기 때문이다.

2014년 변 후보자는 자신이 펴낸 ‘민주 정부 10년의 부동산 정책’에서도 공공자가주택 도입 필요성을 강조했다. LH공사 사장으로 부임한 뒤에는 환매조건부 주택 도입을 정부에 직접 건의하기도 했다.

특히 지난해 8월 언론 간담회에서 변 후보자는 환매조건부 주택을 도입해 3기 신도시 분양 때 적용하고 싶다고 밝힌 바 있다. 당시 변 후보자는 “이 제도를 도입하려고 국회와 국토부를 찾아다녔지만 적극적이지 않았다”며 아쉬움을 나타내기도 했다.

단점 보완한 ‘반값 아파트’ 나올까

다만 환매조건부·토지임대부 주택은 과거 실수요층의 공감을 얻지 못해 실패한 정책이란 점에서 시장에서 얼마나 반응을 보일지는 미지수다.

2007년 경기도 군포시 부곡동 휴먼시아 5단지에 환매조건부 주택 415가구와 토지임대부 주택 389가구를 분양한 바 있다. 당시 분양가는 일반 공공분양보다 2000만원 가량 저렴했고 ‘반값 아파트’라는 이름으로 큰 관심을 끌기도 했다. 하지만 이 주택의 청약 경쟁률은 0.1대 1 수준에 그친데다 입주자 추가 모집에서도 미분양을 거듭하면서 결국 일반분양으로 전환됐다.

토지임대부 주택은 2011년과 2012년 서울 서초구 우면동 LH서초5단지와 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐에서 각각 385가구, 402가구 분양됐다. 분양가에서 땅값이 빠지면서 저렴한 가격에 공급됐다. 그러나 5년의 전매제한 기간이 지난 뒤 현재 시세가 분양가보다 10억원 넘게 오르면서 일반분양과 큰 차이가 없게 됐다는 지적도 나온다.

한편 11일 변창흠 후보자는 문재인 대통령을 만난 자리에서 질 좋은 중형 공공임대주택 확대를 위해 정부 예산을 늘려 달라고 요청했다.

변 후보자는 공공임대주택의 품질을 높이는 방안에 대해 “관건은 돈”이라며 “돈 때문에 임대주택과 분양주택간의 품질 차이가 발생한다”고 말했다. 이어 “임대주택과 분양주택이 같은 품질을 유지하거나 격차을 줄이도록 하는 게 앞으로 할 일”이라며 “앞으로 예산부서와 협의해나가겠다”고 밝혔다.