[인사이트코리아=도다솔 기자] 서울에서 최악의 전세 대란을 예고하는 통계들이 속속 나타나고 있다. 서울 아파트 전셋값이 5년 만에 최대로 상승한데 이어 서울의 전세수급지수가 과거 ‘전세 대란’이 나타났던 2013년과 2015년을 뛰어넘는 수치를 기록했다. 최근 시행된 임대차 3법의 부작용으로 전세 품귀, 반전세·월세로 재편될 것이란 지적을 받았던 만큼 전세 제도의 존폐를 두고 우려의 목소리가 크다.

6일 한국감정원에 따르면 지난 2일 기준 서울 아파트 전세수급지수는 130.1을 기록했다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2012년 이후 가장 높은 수치로, 서울 전세수급지수가 130을 넘긴 것은 이번이 처음이다. 전세수급지수란 공급과 수요의 균형 정도를 조사한 값으로 0에 가까울수록 공급이 많고 200에 가까울수록 수요가 많다는 뜻이다.

과거 ‘전세 대란’이 일어났던 2013년과 2015년의 전세수급지수는 최고 120.9와 125.2로 130을 넘기지 않았다. 전세 불균형이 구체적인 수치로 증명되면서 ‘최악의 전세대란’마저 점쳐지는 상황이다. 서울 아파트 전세가격도 지난 2015년 11월 첫째 주 이후 가장 큰 상승폭을 나타냈다. 같은 날 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울의 전세가격은 매물 품귀가 지속되면서 0.19% 상승했다.

전세 매물 감소, 왜?

전문가들은 전세 품귀 현상의 원인으로 임대차 3법 시행을 꼽는다. 임대차 3법은 갭 투자를 막고 세입자 보호를 위한 부동산 정책으로, 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 한다. 특히 주택임대차보호법 개정안은 세입자가 2년을 살고 재계약을 2년 더 할 수 있는 계약갱신청구권과 갱신 계약 시 기존 임대료의 5% 이상 올릴 수 없다는 전월세상한제에 대한 내용이 담겨있다.

해당 개정안은 세입자 보호를 위한 법안이지만 반대로 집주인에게는 부담으로 작용하면서 기존 전세를 월세로 전환하거나 처음부터 2년 치 전셋값을 미리 올려 높은 값에 내놓는 수법으로 다시 세입자에게 그 부담이 전가되고 있다. 여기에다 집주인들이 본인 집에 직접 입주하거나 기존 세입자들이 계약갱신을 청구하면서 눌러앉는 양상이 나타나 전세 매물 감소에 영향을 끼쳤다.

실제 서울의 전세가격은 어느 때보다 가파르게 상승하고 있다. 지난 2일 기준 KB부동산 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 5억3677만원으로, 조사 이후 처음 5억원을 넘겼던 8월(5억1011만원)과 비교해 3756만원(7.5%) 올랐다. 지난달 평균 전셋값은 2년 전인 2018년 10월(4억6160만원)보다 7517만원(16.3%) 올랐다. 지난 7월 31일 임대차 3법 시행 이후 최근 3개월간 상승률(7.5%)은 지난 2년간 상승률(16.3%)의 절반에 달해 직전 1년 9개월 상승분과 맞먹는다. 최근 추세대로라면 반년이면 지난 2년 동안의 상승분을 모두 따라잡을 것이란 전망도 나온다.

갭투자로 흥한 전세, 임대차 3법으로 종말?

전세 매물이 줄고 전셋값이 치솟으면서 결국 매매로 전환하려는 수요도 증가하고 있다. 지난 2일 서울의 매매수급지수는 98.0을 기록하며 3주 연속으로 상승했다. 경기도의 아파트 매매수급지수는 같은 기간 111.7을 기록하며 거래량이 폭발했던 지난 7월(111.9)와 비슷한 수치를 보였다.

과거 전세는 높은 은행 이율로 월세 못지않은 수익을 얻을 수 있었지만 0%대 초저금리 시대에 접어들면서 전세의 은행 이율 수익은 큰 의미가 없어졌다. 그럼에도 불구하고 전세 제도가 사라지지 않은 이유는 매매 가격과 전세가격 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 이른바 ‘갭투자’가 부동산 투자의 큰 흐름을 이루면서 성황을 누렸기 때문이다.

정부에서 갭 투자로 인한 집값 상승을 막기 위해 임대차 3법, 2년 실거주 의무 등의 정책을 시행하면서 최근 갭투자도 시들해지고 있다. 국토교통부가 발표한 ‘수도권 연령대별 주택거래 현황’의 보증금 승계 거래 비율을 보면 올해 매매 자금조달계획서 제출 건에서 보증금 승계의 비율은 지난 6월 51.5%에 달했지만 임대차 3법 시행 이후인 7월 47.1%, 8월 44.4%로 점차 하락하고 있다.

문제는 갭 투자가 감소하면서 전세 매물도 같이 줄어들고 있다는 것이다. 이로 인해 전세 매물이 귀해지면서 앞으로 전세 시장은 월세, 반전세로 변화될 가능성이 높은 것으로 예측되고 있어 세입자들의 고민은 깊어지고 있다. 갭투자가 줄어들면서 전세 위기론이 속속 나오고 있지만 전문가들은 당장 전세가 사라지기 힘들 것이란 의견을 내놓고 있다. 다만 당분간 전세대란의 지속과 높은 집값은 유지될 것이란 전망이다.

KB리브온 관계자는 “임대차 3법 소급적용으로 인해 전세를 바로 월세로 전환할 수 없기 때문에 전세가 사라질 수는 없다”며 “집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줄 자금이 있어야 월세로 전환이 가능하기 때문에 갭투자로 집을 매매한 집주인은 전세를 갑자기 월세로 바꿀 수 없는 것”이라고 분석했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “그동안 저금리를 활용한 전세 갭투자가 많았다. 올해 전세 관련 주택담보대출이 강화되면서 집주인들이 세입자에게 전세금을 돌려주고 월세로 전환하기 쉽지 않다”며 “전세 자체가 소멸되기 보다는 반전세로의 전환이 빨라질 것”이라고 전망했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “전세 세입자들이 집값이 더 오르기 전 추가 자금 부담이 덜한 중저가 아파트 구매로 선회하는 움직임을 보이고 있는데 입주 가능한 아파트들이 상대적으로 비싼 가격에 매물로 나오면서 집값 상승세가 유지될 것”이라고 내다봤다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “최근 2년간 서울의 전세계약 물량은 81만365채로 이들은 계약갱신청구권을 사용해 향후 임대차 시장에 나올 가능성이 작다”면서 “전셋값은 내년에도 5%가량 상승할 것으로 전망된다”고 말했다.